开发区如何做概念规划

　　文：东滩智库朱跃军
　　上位政策对开发区规划也提出了相应要求，譬如高强度开发、高质量利用等等都是目前的重点，而在在战略明确、产业清晰之后，开发区也应当重点考虑规划问题。本文就从开发区做好顶层设计的第三个问题如何做好概念规划，给各位分享一些东滩的观点认知。
　　一、规划背景和形势
　　根据东滩智库团队研判，当下开发区搞概念规划主要面临四个背景和形势。
　　1、园区城市更新成为新常态
　　首先，园区城市更新已经成为新常态，主要包括三大类更新，一是老旧厂房的更新改造，不管是企业自主更新和还是政府淘汰低效产能，实现腾笼换业，都需要对规划进行优化；二是重化工区的产业转型，在污染、安全因素考量下，重化工企业迁出城区，也需要对原有用地的功能进行重新思考；三是办公物业的功能更新，在办公业态过剩的背景下，存量资产的业态调整成趋势，传统办公楼宇的软硬件业面临升级，需要重新思考规划布局。
　　2、土地高效利用成为新要求
　　其次，土地高效利用成为新要求。国家出台了众多政策规范用地，主要包括高强度开发和高质量利用两大维度。在土地高强度开发维度，一方面，鼓励工业上楼，建设高层厂房、提升容积率；另一方面，加强产业配套设施集约共享；在土地高质量利用方面，一方面鼓励新型产业用地规划，探讨土地用途功能复合；另一方面，鼓励建设专业主题园区，实现土地产出、企业入园标准、用地要求、绿色发展等目标。
　　3、韧性城市建设成为新趋势
　　第三，在概念规划中，韧性城市建设成为新趋势，体现在四个方面。一是节能低碳追求双碳目标，鼓励规划建设新能源车充电桩、低碳节能建筑、园区屋顶光伏等；二是安全环保方面要有安全生产的底线思维，要考虑安全环保设施的布局；三是海绵城市建设，要实现高强度建设下的生态韧性；四是数字智慧，实现开发区智慧赋能。
　　4、园区职住平衡成为新理念
　　第四，园区职住平衡成为新理念。一方面，要有产业社区的理念，提升配套用房的比例，各地标准厂房、M0用地的配套比例有所上浮，鼓励在园区范围内实现产城融合发展；另一方面，要有人才优先的理念，打造无界交流创新的氛围，从重土地开发、轻环境营造向开放包容、无界交流的人才创新环境营造转变，规划要重点考虑生活、科创、教育等设施的布局。
　　二、规划理念和方法
　　基于概念规划的背景形势，开发区可以对现有的规划进行审计和评估，了解自身的发展现状。结合行业经验和上位要求，东滩智库提出新时代开发区开展概念规划的理念和方法，供各位从事开发区工作的同仁参考。
　　我们认为，开发区概念规划的目的在于一方面承接产业规划的结论，另一方面能够衔接指导法定规划的编制。规划审计可以从四大维度开展：一是规划融合性、看规划与国土规划的契合度、与产业规划的结合度，以及与五年规划的衔接度，来评价其融合性和合规性；二是要看规划的前瞻性，是否为长远发展预留空间，是否具备实效性和操作性，是否统筹软环境打造可能；第三看规划的合理性，比如产业布局与周边要素的耦合度，项目选址与产业要素的关联度，项目选址间的联动性和排斥性等；第四是规划的控制性，包括底线约束指标完整性、控制性指标合理性、引导性建议适宜性等。
　　我们认为，通过每年的开发区规划审计，可以对开发区或者开发区的重点片区的总体布局、土地利用、空间形势、区域交通和重要节点等展开规划优化。
　　立足当下，面向未来，要做好开发区的概念规划，需要遵循四个重要理念，第一是要重塑产城关系，做好产城共生规划；第二是要强调有效投资，做好引擎项目规划；第三是要重新定义空间，做好多维空间规划；第四是要有应对未来变化的准备，做好弹性留白规划。
　　（一）产城共生规划
　　第一，产城共生规划理念，重塑产城关系，开发区即城市，城市即开发区。我们国家建国初期，一度企业办社会，产业和城市混合布局，没有合理规划。改革开放后，全国大搞开发区、经开区，形成了物理空间和功能安排上的产城分离，一度导致摆渡经济和潮汐交通现象；进入2000年后，逐步提倡产城融合发展，在更高水平上实现产城合理统一规划，融合布局，相互支撑，进了一大步。但在实际操作上，开发区的城市功能引入、出让商住用地往往成为弥补开发区发展亏空的钱袋子，不注重产城发展的长远平衡。产城共生在产城融合理念基础上，更注重时间维度的演进发展，杜绝为解决静态的、历史的欠账，在规划上大肆增加商住用地，导致产城失衡的现象，以终为始进行科学的产城功能布局。
　　（二）引擎项目规划
　　第二，引擎项目规划理念，以载体项目的形式落在每一寸土地上，强调有效投资。在政府债务高企的大背景下，开发区的投资更要强调有效性，在园区规划层面，除了功能的考虑，还要基于开发区的战略和产业研究，从单一的空间视角转向产业与空间互动的双重视角，规划出一个个引擎项目，不仅要详细考量每个载体项目的开发规模，严控盲目扩大，保障一张规划蓝图干到底；还要将每个引擎项目落实到可研，研究明确投资主体、合作模式等，验证产规、概规合理性，给予客商投资信心。
　　（三）多维空间规划
　　第三、多维空间规划理念，构建专业化、立体化、复合型的空间体系，重新定义空间。依据园区、产业的载体需求，结合具体的开发理念，将空间解构成立体的、复合的空间体系。空间体系的构建既能体现功能性又能体现特色。就基础空间而言，物理空间、虚拟空间、文化空间是开发区应该致力于构建的三大空间。
　　其一、物理空间最为基础，是承载开发区产业、生活的硬件空间载体，如厂房、实验室、住宅、酒店等，需要结合不同的产业需求、入住人员的层次特点打造，着力体现专业化；
　　其二、虚拟空间是现代化开发区不可或缺的载体，依托互联网及智能技术的发展，实现园区对内对外沟通的信息化、网络化、智能化，如数据网、商务网、一卡通等；
　　其三、文化空间越来越成为重要的一环，一流的开发区通常都有着自己的精神理念，特别是对于科技型开发区来讲，通过相应的空间表现形式营造独特的文化氛围是体现园区特色的重要手段，如主题广场、雕塑群、图书馆、展示馆等。
　　（四）弹性留白规划
　　第四点，弹性留白理念，应对产业技术的快速变革，未来弹性激活利用。开发区的规划要注意弹性留白，以应对产业技术的快速变革。过去，土地利用方式过于急功近利，可建设用地习惯性铺满规划用地，易于导致圈地囤地以及低效开发等问题；随着新兴技术革命层出不穷，现有的产业用地规划条件难以满足未来产业的需求，未来需要更为弹性和灵活的用地条件。在规划时主动留白，设置评判标准，达标后才能激活留白用地的利用，可以改变目前未出让的土地需调规，已出让的土地收回需要面临高昂代价的问题，也能够降低规划的随意性和寻租空间。
　　开发区做好概念规划，可以站在战略、产业以及未来的视角来重新思考开发区的土地如何利用，也是从顶层设计上为后续的控规、详规等法定规划打下坚实的基础。以上，基于国家政策对开发区规划建设的要求，东滩智库团队从理念和方法的维度，为各位同仁做了分享，以期提升开发区空间规划的合理性和长远性。