#2月财经新势力# 最近，房企的业绩预告陆续出炉了。 成绩单和想象中一样难看—— 房子卖不动，项目结转减少，至少一半开发商在亏损的泥沼里挣扎。 但在一长串的预亏名单中，我们意外发现，华夏幸福不在此列。 这家初代爆雷的房企大哥，居然，已经开始赚钱了！ 讲真，华夏幸福的盈利确实让人有点猝不及防。 要知道，去年，公司归属于上市公司股东的净利润还巨亏了390亿，今年就喜大普奔地官宣—— 同一数值翻正了！预计录得净利润11-16亿元。 不到一年时间，变化翻天覆地， 一把赚回了几百个小目标。 但去年的行业光景明明一路向下，开发商叫苦连天，华夏幸福是怎么力挽狂澜的呢？ 答案很简单—— 化债。 在公告中，华夏幸福毫不避讳地表示，利润增加是因为＂债务重组有重大进展，取得相关收益所致＂。 回溯2021年出险至今，华夏幸福一直奔走在化债的路上。 无论是与大股东平安的掰扯，还是后期甩卖固安、南方总部的资产，都能看到这家北方房企忙碌的身影。 上个月，最新的境外重组方案也出炉了。 除了最常规的展期8年、利随本清的条款外，华夏幸福还首创了一个＂以股抵债＂的方式—— 也就是说， 境外债券持有人可以选择用公司股权来＂替换＂债务。 这样的操作是有先例的。 在去年底，华夏幸福已经说服部分境内债权人，用自家＂幸福精选平台＂和＂幸福优选平台＂的股权＂消灭＂掉了近50亿元的债务。 就这样，加上通过后的境外债务重组方案，如今华夏幸福完成重组的金额 接近1700亿元，总占比已经接近8成， 算是放下心头大石了。 甩掉巨额债务包袱后，财报当然也就如释重负了。 当然，豁免或调减债务带来的收益只是偶发性因素，并不代表华夏幸福的赚钱能力变好了，更不代表华夏幸福就脱离了险境，从此高枕无忧。 毕竟，剔除债务重组后，去年华夏幸福还是亏了160多个亿。 这种并非依靠企业自身经营面改善而形成的困境反转， 到底能持续多久，还要打一个问号。 当下，摆在华夏幸福面前的难题还有很多。 首先，就是转型问题。 众所周知，过去华夏幸福走的是＂以房养园＂的重资产道路。 20年前的河北固安，还是一个不起眼的小城市，但王文学嗅到了政策的红利。 于是，通过大量垫付资金，修建基础设施获得产业用地，随后，再借机低价获取旁边的住宅地块，快速销售回补现金流。 这样的模式，伴随着一句响亮的＂我爱北京天安门正南50公里＂传向了大江南北，王文学也登上了河北首富。 但环京楼市冰封，地方政府入不敷出， 这一极度仰仗前期资金投入的玩法，走向了寿终正寝。 去年7月，王文学再度归来，宣告华夏幸福要转向发展轻资产业务。 具体来说，就是像万达一样，输出多年沉淀下来的产城和招商经验，做好园区和物业服务等。 而部分保留下来的产城和住宅开发业务，目标很明确—— 只为＂保交楼＂而已。 但＂甲方变乙方＂的二次创业路径，岂是那么好走的？ 华夏幸福的轻资产业务本身占比就不高。 截至去年上半年，华夏幸福的地产开发给公司贡献了85%的利润，而所谓的轻资产服务利润占比只有13%。 更麻烦的是，产业园区单项目赚的都是辛苦钱，盈利空间有限，要想提升利润， 必须靠规模取胜。 但每个地区和企业的需求都是离散的，服务难以标准化，在异地大范围复制十分困难。 换句话说，对于华夏幸福而言，想让产城服务像当年地产开发一样大规模赚钱，可能性不高。 更何况，华夏幸福想介入的物管和代建赛道，也逐渐拥挤起来了。 代建板块，前有绿城管理、中原建业等稳居行业头部的公司，后有龙湖、旭辉等一众千亿房企抢滩进驻。 刚入局的华夏幸福能分到多少羹，拿到什么项目， 真不好说。 物管就更不用说了，前几年还是资本市场的香饽饽，现在热度已然褪去。 根据华夏幸福自身披露的数据，注入物管资产后的幸福精选平台，去年前三季度的净利润为4800多万元，净利润率仅为2.3%。 但2021年，相应的盈利指标达到了2.3个亿。 说断崖式下跌也不为过。 而扛起代建大旗的幸福优选平台，由于设立时间太短，至今还没有相关的财务报表。 但是，华夏幸福迫于化债压力， 对于这两块业务提出了很高的增速要求—— 2023年、2024年实现经营业绩20%的年化增长，以及净资产50%的上升幅度。 但是，光靠这几个收入和体量相对较小的轻资产业务，就算能实现高增长，又能否支撑得起千亿规模的偿债之路？ 嗯，还是个未知数。 当然，作为初代爆雷房企，华夏幸福终究是重回正轨了。 这也给其他出险的企业打了个样—— 只要做好债务重组，起死回生这件事情，并不是遥不可及的。 更何况，华夏幸福做的是产业工业园，相对长线，但其他房企是短平快的卖房回款，只要场子能热起来，销售回暖了，赚钱就会更容易。 而市场回暖的苗头已然出现。 开年以后，我们base的广州地区，一二手的看房和交易量已经开始出现明显回升，热门区域的价格，也开始暗暗上浮了。 那么，猜猜看，今年还有哪些房企能够续命成功呢？
