利率要涨？澳洲也有还款难？几个特殊的建议给当下的贷款买房的人

　　最近中国刮起了提前还贷风。
　　当理财利率跑不过高企的房贷利率时，许多人开始着手提前还款。
　　但遇到最严格贷款，又碰到了最长放款周期的他们找上银行时却发现他们遇上了最难提前还贷。
　　提前还款已排队至4个月后。
　　那么在澳洲情况又是如何了？
　　在澳洲，央行连续出手应对高涨的通胀水平。
　　现金利率连升，这使得一些借款人打电话给他们的贷款方，寻求一个更好的利率。
　　另一些借款人则倾向于选择其他贷款方进行贷款重组，也有一些借款人选择按兵不动。
　　如果你也在考虑贷款重组，那么今天就为你罗列了一些关键考虑因素，帮助你做出深思熟虑并有效益的决定。
　　考虑贷款重组是否适合
　　贷款重组最重要的原因是找到一个更适合你目前情况的贷款方案，从而可以省下一笔钱。
　　因此，在采取行动之前务必要考虑贷款重组的成本，以确保它是更好的选择。目前市场上的许多现金返还优惠政策，也让这一考量变得更复杂。
　　比较利率（comparison rates）指数涵盖了房贷中的各种费用和贷款利率，可以帮助您更好地比较不同的房贷成本。
　　常见的贷款重组成本包括
　　o 解约金（Break fees）
　　如果现有的是固定利率房贷，那么当你转贷或是提早还款时就有可能需要额外支付这部分费用。
　　这笔费用主要用于补偿由于借款人违反固定利率房贷协议，而给贷款方带来的任何损失，包括管理费和批发借款成本。根据每个房贷方案不同，解约金也各不相同。
　　o 贷款申请费 (Mortgage application fee）
　　也称为开户费（establishment fee），银行在设立贷款重组时可能会收取这一一次性的费用用作管理费，范围从0至1,000 澳币不等。
　　o 评估费 (Valuation fee)
　　新的贷款方可能会要求先完成评估，才能向他们借贷，目的是评估房屋的当前市场价值。评估费可能可以免收。但如果需要支付的话，不同的贷款方收费不同，最高可达600澳币。
　　o 解除抵押费 (Discharge fee)
　　也被称为交割费（settlement fee）。当借款人还清贷款要求解除抵押、或选择其他贷款方转贷时，就需要支付这一费用。范围从150至400澳币不等。
　　o 贷款保险 (Lenders mortgage insurance，缩写LMI)
　　当你的贷款额超过房屋总价值的80%，银行可能会要求支付贷款保险费，防止借款人无法还款时贷款人的利益收到损失。
　　o 年费 (Annual fee)
　　一些贷款方可能会收取贷款期间的年费。另也有一些贷款方会免收这方面费用作为优惠政策。
　　明确通过贷款重组想要实现的目的
　　选择贷款重组的原因多种多样。也许你是想利用更好的方案、更低的利率、更灵活的条款来将您房屋的净值用于翻新或投资，或是债务重组。
　　但在采取行动之前，你还需更多了解贷款重组背后的原因。
　　o 利用房屋净值来为翻修房屋提供资金
　　房屋净值指的是你直接拥有的部分房屋价值。
　　它本质上是房屋的价值减去亏欠房贷额。
　　如果你正寻求贷款来翻修房屋，那么通过偿还贷款或房产增值来增加房屋净值对贷款重组是非常有帮助的。
　　但你需注意：
　　借更多的钱意味着可能需要更长时间才能还清，从而使你总共支付的利息和还款额更高。
　　尽管你可能想利用房屋净值的好处，但你仍需要证明有能力偿还增加的贷款。
　　o 固定利率房贷即将到期
　　房贷即将到期是一个重新审视个人财务状况的机会，从而决定未来的最佳方案，无论是继续选择当前的贷款方还是贷款重组。
　　在大多数固定利率房贷协议中，当固定利率房贷到期，你的贷款将变回浮动利率。或者你可以选择在规定时间内（例如14天）将你的贷款全部或部分转为另一个固定利率贷款，这不会产生额外费用。
　　o 正在偿还其他债务，并且想简化您的财务状况
　　同时有多笔债务并不罕见，因为借款通常用于不同目的。
　　但是，及时还上多笔还款可能比较困难了。如果您想简化财务状况，可以在贷款重组时考虑债务合并，尤其是如果可以取得更低的利率的情况下。
　　虽然把所有债务都转入一个房贷来获得更低利率听上去非常诱人，但同时也意味着你可能要用更长的时间还清短期贷款，例如个人贷款，那么长期来看会花费更多。
　　如果你想要通过把所有债务合并到一个更低利率的贷款里来减少还款额，那么你可以考虑偿还多于最低还款额的钱，并与你本来可能需要还的短期贷款还款额保持一致，以此来减少长期支付的利息。
　　o 提供投资资金
　　贷款重组也可能是个利用房屋净值来借贷买股票、甚至投资房地产的机会。
　　在行动之前，务必要寻求适合你的财务和税务建议，从而了解其中的风险，主要包括：
　　更大的损失，因为即使投资失利，仍然需要偿还借款。 如果是以浮动利率借贷，那么利率和还款额可能会上涨。
　　先与当前的贷款方进行谈判
　　对于许多人来说，贷款重组的目的在于换成利率更低或还款额更低的房贷。
　　无论你是处于何种原因，都推荐你第一步先跟当前的贷款方沟通，了解他们是否有更具竞争力的贷款方案。
　　例如折扣利率、免除部分费用或甚至是对冲账户（offset account）的使用或提现（redraw）功能。
　　需注意：
　　与当前贷款方就同一房贷协商降低利率并不会影响你的信用评分，因为并不需要信用审核。
　　如果银行的信贷政策产生了变化，例如引入了更严格的债务偿还标准，可能会对你贷款重组的能力产生影响。
　　无论是出于什么原因，你都需要了解贷款重组的整体流程和步骤。
　　第一步：计算借款金额
　　借款金额应该包括当前贷款需要偿还的金额，以及任何翻新、债务整合或其他额外费用。
　　可以通过查看纸质或在线账户对账单，确认未偿还贷款余额是多少，还款额是多少以及多久偿还一次。
　　第二步：搜集信息，深思熟虑后再做决定
　　查看不同贷款方的利率和优惠政策，并将它们与当前的贷款进行比较。
　　第三步：选择贷款框架组成
　　如果不确定更灵活的浮动利率贷款（通常还会同时有提现功能或对冲账户），还是固定利率贷款更适合您，那么可以选择拆分贷款。
　　房贷分成两个贷款账户，一个固定利率账户和另一个浮动利率账户，兼顾灵活性和确定性。
　　第四步：申请贷款重组
　　需要向贷款方递交文件来完成您的贷款申请，其中包括：个人信息、收入证明、当前贷款详细信息、房产详细信息以及您其他贷款中的收入、支出、资产、欠款信息。在收到以上材料之后，贷款方将征求你的许可进行信用审核。
　　第五步：贷款重组获批
　　当新贷款获批，新的贷款方会提供给您新贷款的文件。
　　应当确保自己了解贷款协议中的条款和条件，建议在签署前寻求独立的法律建议。
　　第六步：转让抵押贷款
　　在签署所有文件后，新贷款方通常会安排偿还您的前贷款方，并转让抵押贷款。
　　当交割结束后，会收到来自新贷款方的欢迎礼包，其中会再次列明你的利率和还款条件。
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