恒大迎来最强纾困天团

　　2月22日，位于深圳龙华区上芬地铁站西侧近40万平的TOD恒大时代之光，迎来 东方、长城、万科、中信信托、深圳国资、恒大人寿 等强势资金方超百亿资金联合接盘、纾困， 如此豪华的一个纾困团队可谓＂前无古人＂！
　　01 豪华天团携百亿资金
　　恒大深圳时代之光，是一个集商业、办公、住宅、学校于一体近40万平的TOD项目 ，这个由岳盟工业区旧改过来的房地产项目，是恒大在深圳投资旧改的一个缩影。恒大于2017年介入收购该项目，2019年将项目质押融资，2020年开工建设，2021年暴雷停工。
　　暴雷前，该项目主体公司股权登记在中融信托名下，后续深圳安居建业公司接手，股权过户至东富（天津）股权投资基金（1%）、北京东万恒平经济咨询中心（有限合伙99%）名下（后简称＂东万恒平＂）。而东万恒平的LP资方在2月21日迎来一次堪称史上最强的扩充： 长城资产、中信信托、中渝置地、深圳现代轨道交通、恒大人寿、恒大地产、深圳美好实业、晨宇投资、深圳市平稳一号管理咨询合伙企业、深圳市安居建业投资运营有限公司 共11家。
　　如此＂豪华＂的一个纾困团队，在救助恒大一系列行动中堪称＂前无古人＂的亮眼！其中：
　　1、  深圳市平稳一号管理咨询合伙企业（有限合伙）首次亮相纾困房企名单 ，意义重大，或许这是深圳打响深圳＂保交楼、保民生、保稳定＂的先头部队；
　　2、  在四大原东方资产的基础上，又加入一个长城资产，双四大AMC模式有助于强强联合 ，并且在纾困房企方面比单枪匹马更快积累经验，为开辟＂保交楼＂新局面起到引路人的角色；
　　3、  四川中渝置地隶属于港股上市公司中渝置地，是号称＂重庆李嘉诚＂张松桥的旗舰公司 ，在2015后，恒大曾耗费近百亿元，接盘了中渝置地娄百万平方米土地。或许，此次中渝置地投桃报李？
　　4、 深圳现代轨道交通公司为GP深圳安居建业为LP的 深圳安稳房地产公司，目前已接盘深圳恒大集团总部、坪山正奇工业区旧改建，价值近百亿元；
　　5、 深圳安居建业还联合深圳龙岗城投，对恒大龙岗区4个项目的保交楼工作进行纾困。
　　观察上述名单可以发现， 由深圳人才安居、深圳特区建工、深业集团、万科组成的深圳安居建业，已多次出现在恒大纾困项目中，已然成为纾困恒大的主力部队；
　　02 2022年保交楼超预期！
　　恒大在2022年保交楼30.1万套 ，比12月2日许家印在TL事件传闻后会上提出全年完成30万套的目标高出1000套。按月度来看，12月单月保交楼4.5万套，同样创下了2022年月度新高，与销售数据逐月加速的情况类似。同样，我们来看一下保交楼在行业中的排名情况：
　　这里看两个指标：保交楼套数 保交楼回血 。
　　1、保交楼套数。 中国恒大2022年全年保交楼完成30.1万套，在全行业交付数量位居第二，仅次于排名第一的碧桂园64万套；根据国家统计局数据，截止至11月份，全国商品房竣工面积4.04亿m²，折算全年预估4.4亿m²，若按100m²/套，则全年累计交付440万套，TOP10的保交楼数据超过全部的一半，而作为曾经TOP3且最早暴雷的恒大贡献了 近1/10的数据，以实际行动践行中央＂保交楼、保民生、保稳定＂的要求，对于2022年＂四面楚歌＂的恒大实属不易；
　　2、保交楼回血。 恒大因保交楼回血2796亿，排名第六。在保交楼套数上遥遥领先的恒大却在保交楼回血这一指标排名下降。康哥仔细分析后，有一个有意思的发现，对比前五名的榜单中的房企，商品房销售均价还处于8字头的只剩碧桂园、中国恒大两家房企，算上9字头的新城控股，在房价高企的当前，头部房企中房价低于1万元的仅3家，而行业老大哥万科销售均价达到16147元/m²，央企华润置地、招商蛇口更是超过20000元/m²。
　　对于碧桂园、恒大等可以支撑这一销售价格底气有两方面：其一、 资金成本方面，众所周知的原因，央企的融资成本远低于民营企业，在资金成本高企的情况下，民企 唯有以高杠杆、高周转的方式数倍于央国企的效率来降低成本；其二， 开发央国企普遍不愿意开发的三四五六线城市，通过完善上、下游产业链以规模化优势来降低单位成本。因此，从这个角度来看，保住碧桂、恒大、融创这类民营房企，不仅是落实＂三保＂和中国房价稳定的某种中坚力量，也是加快先富地区带动后富地区的排头兵，否则对于央国企普遍不愿意开发的低能级城市，如果没有碧桂园、恒大这类民营企业的存在，相信城市化进展也将会更缓慢。  03 千亿汽车之路：内交外困下的交付提速
　　截止至12月30日，恒驰汽车累计交付324辆，对比造车新势力的数据来看，这个数量初看确实没有什么，但是数字背后的蕴含意义却大有乾坤，我们来看一组数据：
　　2019年2月，与＂PPT造车至今7年仍未实现量产＂的贾老板分道扬镳后， 许家印亲自下场开始造车；
　　2022年2月，恒大汽车拿到了工信部公布第2批次新能源汽车的＂通关批文＂，也就是恒驰汽车的准生证；
　　9月16日，恒大汽车量产；
　　10月29日，恒大汽车完成首批车交付；
　　12月7日，恒大汽车完成交付100辆；
　　12月30日，恒大汽车完成交付324辆；
　　图源：官网
　　三年时间完成PPT造车到量产，而且这过程有一半时间是在恒大暴雷后完成的，对于公认烧钱的新源能汽车而言，其难度可想而知。而且对比上述几个数字，可以明显看出，每一个核心节点地推进均在加速：
　　从官宣造车到拿到准生证，共耗时3年；
　　从拿到准生证到量产耗时7个月；
　　从量产到首批车交付耗时43天；
　　从首批车交付到第100辆车交付耗时39天；
　　从100辆车交付至第324辆车交付耗时仅23天……
　　更难能可贵的是，恒大汽车在12月7日传出许老板TL传闻、汽车总部解散等各种唱衰的背景下，硬是在剩余的23天以完成出货量翻两倍的事实进行实力打脸各种传闻。
　　写在最后
　　＂ 解铃人还需系铃人 ＂ 。 本轮房地产行业流动性危机始自恒大，而由恒大事件引发的整个房地产行业的流动性危机影响之大显然已大大超出了所有各方的预期，随着监管层在2022年面对房地产行业政策的不断加持，在2022年最后两个月甚至＂五箭齐发＂，应该说监管层工具箱里的工具是应出尽出，特别是12月15日，刘副总经理对房地产行业的定晴之笔＂房地产是国民经济的支柱产业＂更是激起了无数房地产企业继续奋力自救的斗志。
　　现在房地产行业已经度过最困难的时期，属于黎明即将到来的黑暗 ，虽然难熬但是曙光已现，只不过政策传导到市场仍需一段时间，  对于还处在积极自救的恒大、融创们，包括还未暴雷的碧桂园，其代表了中国房地产＂高杠杆＂的巅峰，正是所谓的高杠杆、高周转从而带来了远低于国央企的低价商品房的供给，让不少够不着国央企买房门槛的人士实现了＂居者有其屋＂，但是成也高杠杆，败也高杠杆。随着监管的进一步加强，对于目前市面上销售均价低于万元屈指可数的自救企业，应抱以更长远地目光进行理性看待，正所谓＂自助者天助之,自弃者天弃之＂。
　　恒大债务危机若能成功化解，将对提升整个行业的信心具有重要的标杆性意义， 意味着中国房地产行业始自2021年下半年开始的行业危机将得到成功化解，而房地产行业的软着陆意味着中国经济具备再次开启一轮波澜壮阔的成长之路的可能。
　　2023年，这将是见证中国地产行业涅槃重生的一次历史时刻。