稳住房地产投资大盘！杭州楼市，定下了一个目标

　　2月财经新势力作者：子非鱼
　　杭州有点急了。
　　这种着急，一方面来自GDP在2022年失速，席位也被武汉顺势超越，退居到了内地第九。
　　另一方面则来自房地产。去年楼市大转向的背景下，作为炒房第二城的杭州，特别难受，遭遇了成交量、房价和卖地收入的三杀。
　　成交量方面，杭州当地媒体钱江晚报披露，2022年杭州市区（含富阳、临安）新房成交量为近6年来最低，只有109821套，同比2021年的191821套，下降了43。
　　2022年，杭州二手房（不含临安）成交量54134套，同样创下6年来新低。相比2017年的118492套，2022年的二手房成交量甚至不足五成。相比2021年的80802套，2022年下跌了约33。相比同样是下行市场的2018年，2022年也要低25。
　　最关键的是，杭州的二手房挂牌量去年一路飙升，各家机构数据不一，都是说22万套，有的说突破了25万套，总体都在20万套之上。
　　房价方面，去年七月份的时候，杭州当地媒体钱江晚报就爆料，杭州有超6成热门小区在下调出售。萧山、临安、富阳这些外围区，遍地都是调整盘。
　　去年年末时，时代财经披露，杭州最牛板块科技城，受阿里效应破灭叠加去年的市场环境影响，成为调整幅度最大的片区之一。
　　阳光城未来悦MAX的单价则直降三万。该小区之前的成交单价约为8万多，且在往上升。现在成交价单价约为5万左右，有些还不到5万。
　　万科溪望小区之前的成交总价普遍是600多万，近期成交了一单为485万带车位。该小区还有些第一排或顶楼的房源挂牌470多万。
　　二级市场如此寒冷，一级土地市场自然好不到哪儿去。
　　2022年杭州卖地收入1913。52亿元，相较于2021年的2701。44亿元下跌了29。2。
　　对于杭州这样一个极度依赖土地财政的城市来说，相当难受。
　　我们都知道，地方政府主要有两个钱袋子，一个是一般预算内收入（主要是税收），另一个则是政府性基金收入（主要是卖地）。后者与前者之比，被视作土地财政依赖度。
　　在这方面，杭州位居第一。在150左右。
　　当年杭州获得亚运会举办资格，杭州开启了疯狂大基建模式。首先是地铁一期又一期地建设，到去年年末杭州已经开通了12条线路，运营里程高达516公里，位居全国第六。
　　其次是城市面貌翻新，这都要用钱来砸。所以，杭州在开启大基建的同时，开启了疯狂卖地模式。
　　杭州过去多年卖地收入都在2000亿以上。2021年逼近3000亿。过去几年，杭州的卖地收入不是全国第一就是第二。这让杭州富得流油。
　　去年卖地收入硬生生少了787。92亿元。好比你之前一年赚了100万，今年才赚70万，尽管相较于其他人这个收入还是相当可观，但对你自己来说，肯定心里不是滋味。
　　面对GDP的被超越和楼市的萧条，杭州于2月14日正式发布了《推动经济高质量发展若干政策的通知》。
　　文件标题虽然说的是推动经济高质量发展，但重点还是放在了房地产上。毕竟，杭州的经济尤其是土地财政，太依赖房地产了。
　　在城市配套设施建设方面，文件提出市财政2023年预算安排120。83亿元。其中，用于市属学校、公立医院、文化体育等社会事业建设资金22。77亿元，城市路网、河道、市政、交通等城市基础设施建设资金48。05亿元，水利、园林、保障房等建设资金7。48亿元，以及地铁运营补贴、迎亚运地铁恢复道路以奖代补、铁路建设等重大项目资金42。53亿元。
　　在重点领域投资方面，文件提出，狠抓制造业投资，开发区（园区）全年建设标准厂房1000万平方米，力争全年工业投资1100亿元，制造业投资增长20。
　　在研发投入上，2023年，全市研发投入强度达到3。8以上，技术交易额达到1200亿元，新增高新技术企业、省科技型中小企业各2000家。
　　此外，十四五期间，确保全市财政科技支出年均增长15以上，市本级每年新增财力的15以上用于科技方面的投入。围绕教育、科技、人才一体化推进，市财政2023年预算安排107。12亿元。其中，支持重大科创平台、三名工程和高校建设资金58。44亿元，支持科技成果转移转化首选地建设、科技企业培育、重点研发计划资助等资金6亿元，人才引育培养资金42。68亿元。
　　这些钱从哪里来？一方面从税收中来，文件多处提到市财政拨款。
　　另一方面，则从卖地收入中获取。文件明确提到，全力稳住房地产投资大盘，优化经营性用地结构和出让时序，加快已出让用地项目开工，计划2023年全市出让经营性用地10500亩。
　　也就是说，今年杭州计划卖地10500亩。
　　其中全力稳住四个字，可见杭州会在楼市上下狠功夫，这次要认真对待。
　　还有一部分来源于发行地方债。文件提到，争取国家各类专项资金、金融工具对重大项目的支持，力争专项债储备需求1200亿元，占全省份额15以上；力争政策性开发性金融工具储备项目总投资1000亿元，占全省份额15以上；力争企业债核准150亿元，发行150亿元；争取中央预算内投资10亿元。
　　其实，地方债最终还是要落到卖地收入上来，因为偿还地方债，仍需要依靠卖地收入。
　　换句话说，杭州虽然给今年的经济画下了蓝图，但最终的寄托还是卖地。有了卖地收入，万事皆好办，没有卖地收入，寸步难行。
　　想要完成今年的供地计划，前提是复苏楼市。
　　从杭州前不久推动的首轮集中供地来看，表现还不错。
　　杭州2月7日推出的5宗地块全部成交，揽金89。6亿元，整体溢价率高达10。9，创下了近一年来新高。
　　最关键的是，5宗地块中有3宗触顶摇号。本次土拍参拍房企近50家，其中民企占了一半左右，还包括宁波维科为代表的外来企业。除了新城以外，成功拿地的民企还有杭州兴耀、中天美好。
　　这意味着，杭州楼市第一步走得不错，成交量回暖，已经是箭在弦上。
　　但要实现全力稳住房地产投资的大盘，后续可能还会有大招。
　　杭州楼市最新传出的动作是，有银行允许供楼到100岁。
　　这比南宁推出的供楼至80岁还狠，还嚣张。这显然是公开支持接力贷。尽一切办法榨取民间的购买力了。
　　这是要让人退休了都不得安生，令人嘘唏。地方城市和银行，为了卖楼，真是什么办法都能想得出来。