马光远中国房价过去20多年经历的四次大跌

　　在很多人的观念里，1998年房地产市场化以来，中国房价好像没有下跌过，一直在涨。事实上，这个世界上没有一直上涨的价格。即使从房地产过去20年的大周期看，在总的上涨趋势的背后，房价也经历过几次下跌。在我看来，房价至少有四次大的下跌周期。
　　第一次大跌是2008年全球金融危机爆发前后，中国的房价从2008年开始调整，整体下跌幅度超过了30。
　　我当时在北京实地调查的数据是，北京很多地方的房价下跌幅度甚至达到了40（当然，你在官方的统计数据中并没有看到这个数据）。在这种情况下，2008年年底，作为四万亿的一揽子政策，高层推出了救房地产的一系列政策，房价从2009年年初开始反弹，短短一年的时间，一些地方的房价甚至翻番。
　　中国房价的第二次下跌是在2014年。
　　一个标志性的事件是2014年3月杭州房价突然下跌。之所以说突然下跌，是因为当时没有什么特殊的打压政策出台，杭州房价开始了明显的下跌。这被视为中国房价第一次市场化调整。甚至有人认为，这将是中国房价的市场化的转折点。杭州房价的下跌迅速蔓延，引发了全国性房价的调整。
　　根据笔者的研究，2014年全国房价调整的真实幅度超过20，有些地方甚至超过30。当时杭州房价跌成了狗，北京房价调整至少在20。这次下跌，再次导致中国房地产政策进入到救市周期，在2015年出台去库存政策后，房价迅速反弹，先是一线城市大涨，然后是二线城市跟进，紧接着三线城市也进入到上涨周期。
　　坦率而言，这是一次波澜壮阔的上涨，也是一次真正的全国性的房价大涨。
　　经历这一波上涨之后，房价翻倍的城市比比皆是。从而再次导致房地产政策进入到调控周期。而这次调控的时间之长，手段之严厉，在中国房地产历史上前所未有。特别是北京2017年的3。17新政被称为史上最为严厉的房地产调控政策。管理层几乎动用了能够动用的所有手段，限购、限贷、限价、限离婚，三条红线，房贷额度集中管理等等。自2017年开始，这轮调控一直到2021年9月30日因为恒大债务危机而出现松动，政策层面重提维护房地产市场的温度，维护购房者的合法权益。接近五年时间的调控，加上中国房地产自身周期的转换，使得房地产从快速上涨的危险转换成整个行业的危机。从而导致了房价的第三次大调整。
　　当然，中国房价的第三次下跌，时间要更早。
　　在2017年北京上海相继出台严厉调控措施后，北京上海的房价率先调整，真实调整幅度至少在15。很多北京买房的人对此有深刻的感受。这里要提一下的是，当时一些人忽悠北京人去买环京的房子，导致环京房子暴涨。当然，在没有任何支撑的情况下，环京房子距离最高点大多价格腰斩。一线在经历两年的调整后，在2020年又出现了反弹的情况，特别是深圳、上海、广州，2020年房价反弹明显，深圳甚至可以说是暴涨。这导致管理层再次出台严厉的措施抑制房价。
　　但是，在少数城市房价反弹的背后，却是整个行业的危机，以及中国房价有史以来真正的实质性的调整。
　　在2021年，中国房地产创造最高的销售数据之后，行业急转直下，房价普遍调整，房地产第一次陷入到信心大伤的地步。尽管管理层自2021年9月以来出台了大量的房地产维稳措施，取消三条红线，一些城市取消限购，一些城市房贷首套利率历史性下跌到4一下，从今年的情况看，尽管一线和热点城市春节后交易量和市场热度反弹明显，但整个行业的温度依旧偏低，行业的信心依旧不足。
　　本人是这三次房价下跌的亲历者，也是每一次下跌之后房价反弹的见证者。对于这一次市场会不会重回过去大反弹的戏路，我可以肯定的说，这种概率等于零。
　　因为中国的房地产市场已经进入到真正的下半场。市场的基本面今非昔比，市场反弹的动能不足。但在超多的利好因素下，刚需和改善型需求的入市，会让市场有一个小阳春的表现，这应该是大概率。目前，一线城市和部分热点二线城市市场回暖比较明显，大量的三四线城市目前市场依旧处于观望状态。
　　要想回到过去，全国房价普遍反弹，几乎没有可能。
　　管理层也好，开发商也好，还是买房者也好，对此要有理性的判断。切勿想当然的认为，市场会回到以前，土地财政又可以继续玩，炒房团又可以杀回来。开发商又可以向过去一样按照老办法玩。
　　我说过，这次市场的小反弹，可能是在政策的推动下，中国房地产市场的最后一次反弹。未来的市场如何走，完全取决于管理层和开发商能否抓住目前市场回暖的时机，果断和过去的模式告别，推动房地产行业转型。而不是期待回到旧时光。
　　坦率而言，留给中国房地产的日子确实不多了，谁能痛下决心和过去告别，谁就可能活下来。否则，市场更惨烈的日子还没到来。