房地产市场因城施策还须加码

　　楼市半月谈本报记者夏金彪
　　近期，北京、上海、深圳、杭州、成都等部分热点城市房地产交易回暖。国家统计局数据显示，1月份中国70城新房价格出现一年来的首次环比止跌。贝壳研究院数据也显示，2月上半月，中国50个重点城市二手房日均成交量较1月上半月增长超70。
　　房地产市场回暖得益于去年以来中央和地方房地产政策的持续发力，合理购房需求得到释放。从供给端来看，在满足房地产行业合理融资需求，改善企业资产负债状况的政策要求下，信贷、债券、股权融资三箭齐发，房企流动性紧张问题正在得到缓解，大大增强了房企和购房者对房地产市场发展的信心；从需求端来看，各地大力支持刚性和改善性购房需求，多地首套房贷利率降至4以下，减少了购房成本。
　　不过，房地产市场虽然暖意初现，但还未迎来全面企稳。市场回暖仅出现在部分一线和热点二线城市，而沈阳、大连、长春等二线城市还处于探底阶段，三四线城市总体房价依然处于下行阶段。因此，房地产市场因城施策还须加码，着力改善预期，特别是要减少购房成本、降低购房门槛，聚焦释放刚性和改善性住房需求，打通影响需求释放的政策堵点。
　　首先，对购房者来说，最关心的是购房成本。为了减少购房成本，促进合理需求释放，中国人民银行、中国银保监会在1月初就发布了通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制：新房价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。对此，符合条件的城市应因城施策，及时下调首套房贷款利率，助力合理需求释放。此外，各地还可以通过降低首付、补贴税费、提高贷款额度等方式，进一步减少购房成本，支持刚性和改善性住房需求。
　　其次，目前，住房改善性需求释放还存在一些政策堵点。比如，现在的信贷政策支持更多集中在刚需购房群体，对于改善性需求日益增多的情况，还需要政策给以相应的支持。比如，认房又认贷使得名下无房而有贷款记录的家庭，无法享受到首套房贷款政策的红利，影响了改善性住房需求。
　　再次，限购、限售等政策也成为住房合理需求释放的堵点。应该看到，限购、限售等行政性政策是住房供不应求的产物。目前，我国商品房总体短缺时代已基本结束，住房总需求空间逐渐缩小，除部分热点一二线城市，其他城市继续执行限购、限售等政策的意义已经不大，这类调控房地产市场的行政性政策，应适时退出历史舞台，代之以稳定的、制度化的长效机制。
　　可以预计，随着各地因城施策持续加码，调控政策通过供需两端发力，着力破除需求端堵点下调首套房贷款利率、降低首付比例、优化首套房认定标准、取消限购等，将进一步促进刚性和改善性住房需求释放，推动房地产市场企稳回暖。
　　需要指出的是，在坚持房住不炒的大背景下，必须清醒认识到，各地因城施策针对房地产市场出台的支持政策，其目的在于推动房地产市场企稳回暖，而不是鼓励炒房。对此，要防范创业贷、消费贷、经营贷等进入房地产市场的现象再次抬头，确保房地产市场平稳健康发展。