县城楼市泡沫有多大？光保楼市不搞经济，最终很难留住人

　　前几天参加了一期节目，讨论县城的楼市是不是还可以激活，正好想跟大家聊一聊我对于这个问题的看法，因为这个冬天我回老家去了一趟，到县城、到农村走了一圈，也有一些自己的感想。
　　首先，中国的房地产市场的确是已经到拐点了，这个转折点是人口老龄化和出生率下降所导致的。
　　那么这里面有几个主要原因，一是城市的人口增长本身出现了问题。城市人口不生孩子了，而农村人口该进城的也都进城了，没有产生新的增长，同时中小城市的人口大量向大城市转移。
　　公路、高铁等基础设施的改善，汽车的普及，让人口聚集的方式也发生了改变，我们要看到这一系列的这个变化过程，在这当中来考虑房地产市场的走向，县城的楼市其实对每个人都有重大的影响，因为大多数的中国家庭都居住在中小城市。
　　我们必须承认，不是每个小县城都能像德清、清远，或者是像昆山一样发展的，这几个县城是比较特殊的。德清旁边是莫干山，清远对接的是广州海珠区的工业，昆山是生产基地，也就是说在大城市周边50公里到80公里距离，会有一批县城有很大的机遇。因为中国的大城市正在去工业化，而工业又不可或缺，所以这些工业，包括与工业相伴的很多人口，会从大城市向周边县城转移。
　　从长远来说，我是看好清远的，因为海珠区的工业往那边转移的量是不少的，当然我们还要考虑大城市的生态需求。比如北京转移出来的很多产业，燕郊不一定接得住，河北不一定接得住，要考虑整个华北地区的生态链。
　　但是像清远这样的地方少，大多数的中小城市，尤其是县城，人口是外流的，市区人口是严重老龄化的，那么它的人口从哪里来？县城的孩子出去读大学，有机会到浙江、广东，有机会到大城市就业就不回来了，那么县城的人口从哪里补充？
　　当然有很多专家认为是可以从农村补充人口，其实现实跟理论是存在很大差异。以前农村整体状态比较破破烂烂的，县城比乡镇还是要好得多，所以农民一旦有点钱都想住进县城里。可是现在县城跟乡镇的差距不大了，既可以说是乡镇的城市化水平提高，也可以说很多县城由于人口流失，由于经济萧条，出现了县城乡镇化的情况。
　　那么对于农民来讲，住乡镇就比住县城要合适多了，因为城市化水平差不多，条件差不多，乡镇更方便，房子也更便宜。所以农民真要聚集，比如像老一点的基层农民，老了以后进乡镇养老是更合适的。
　　现在的农民跟以前不一样，现在农民家庭很多都有车，开车进县城也就十几分钟车程。他们在镇上住两层的小洋楼，有什么必要到县城去住那么小的屋子呢？有人说为了孩子读书，那么等到孩子读书的时候到县里租个房子也就可以了。
　　即便真到养老的年龄了，基层农民恐怕也是到乡镇住的可能性更大。
　　一是离自己家乡更近，离熟人社会网络更近，农民如果到了县城，还真的是挺孤独的，所以县城想从乡镇吸引人口，就没有那么大的优势。在汽车普及，公路越来越完善，乡镇的城市化水平越来越好，以及县城出现了乡镇化的情况下，县城不见得能够把人口从乡镇吸引上来。
　　二是今天农民挣钱都是靠打工的，能够在县城里买得起房子的农民，更加都是在外地打工的。这次我回家的时候，就有个兄弟就跟我聊在县城买房的事情。我是反对的，原因很简单，他在外地打工，一年回家就住一个月，要么干脆就把村里的房子修得更好，要么就在乡镇买个大点的房子，反正只住一个月，不是一定要到县城去住的。
　　我在老家的这几个兄弟，除了大学毕业进县城中学当老师的，其他都没在县城买房的，因为没有意义。很快农民就会明白，县城里有大量的空房，房租非常低。当县城的房子丧失了增值保值的功能的时候，仅仅是为了居住的时候，租房子会更合适，可以说在县城租房子远比在大城市租房子合适。
　　三是因为县城的房子其实挺贵的，目前仍然处于高点，人均收入3000元到5000元的县城，房价动不动卖到1万多，即使最便宜的房子也都是6000元起。
　　大城市的房价虽然贵，但是房地产增值保值的空间大，相反中小城市和县城的房价是很难维持的，现在很多中小城市是通过一些政策，比如地票制度来维持房价。
　　地票制度就是要求农民拿了拆迁补助以后，只能在本地买房，实际上是强制购买力留在本地的制度。通过这种政策也只能勉强维持一个房价水平，从长远来看，县城房价往下走是个大概率事件。
　　所以我的建议是留点现金，县城的房子租住就够了，乡村和乡镇的房子离县城并不远。而大多数的农民工如果真的过得不错，一般都会在所打工的大城市周边的郊区或者周边的中小城市买房子，在农村老家修那么大房子并没有什么用。
　　最后一点是因为整个乡镇县城的发展，在未来会有很大的不确定性，围绕核心大城市、超级城市的生态圈是中国更有可能的城市模式。
　　如果你不在这种生态圈里，你的资产就会面临泡沫化的问题。这几年中小城镇和县城的房价水分挺大，有泡沫就一定会有回调。
　　不要想着在目前高价位的水平下去激活交易量，老百姓不傻，只有价格回落到一定的合理的程度，才有可能激活交易量，不可能在明显难以维持的价格基础上去讨论激活落实。
　　所以要允许一些中小城市，县城的房价出现下降，这是正常的，中国以后的楼市一定是个分化的楼市。
　　当然这也意味着很多中小城市的家庭，尤其是市民家庭，会面临资产泡沫化的问题，他们最主要的资产不那么值钱了。很多县城里工作机会不多，大部分人不是在外面打工，每年回来住上一两个月，就是财政编制内吃财政饭的，就这么两拨人。一个地方，如果不创造财富，不提供就业，就留不住年轻人。
　　所以与其光想着怎么保住县里的楼市，不如去想该怎么发展县里的经济，这其实比楼市重要得多。