土拍规则再变，没有救不起的楼市，就看放多少水！

　　房价高速发展了20年，过去每7年就有一轮新牛市，从2016牛市高峰期算起，2023年又是一个7年之痒，但现在很多人不相信，楼市还会迎来新一轮牛市周期吗？
　　特别是这两年，受疫情影响经济基本面明显滑坡后，不少人的工作，收入都受到了影响。
　　房产不再是投资理财，特别是人口生育问题，城镇化率增速放缓，这都是客观事实，不能避而不谈。所以很长时间，在这些局面蔓延之下，不管如何救市，利率如何下调，市场信心依然难以提振。但在货币大放水的持续浇灌下，这些问题都可以忽略不计了，但市场情绪高涨后，房产依旧有着变量的通胀作用，只不过有的地方是馅饼，有的地方是陷阱。下面小诸葛讲讲近期合肥土拍看点：
　　根据合肥土地市场网最新消息，2023年首场土拍地块出炉
　　从公告内容来看，此次官方计划出让9宗地，其中滨湖区2宗、包河区1宗、蜀山区1宗、瑶海区2宗、肥东县3宗，总面积约642亩。
　　值得注意的是，此次土拍在规则上做有了一些变动，具体如下：
　　挂牌地点：
　　安徽合肥公共资源交易中心。挂牌日期为2023年2月27日至2023年3月29日，挂牌时间为上午9：0011：00、下午14：0017：00。挂牌截止时间是2023年3月29日下午17时止。2023年3月30日9时开始宣布竞得人、愿意继续竞价的转入现场竞价。具体场次安排另行通知。以上时间如有变化，另行通知。
　　拍卖方式：
　　本次公告地块采取投报高品质住宅方案的竞买方式，即：价高者得投报高品质住宅建设方案摇号的竞买方式。
　　1、首轮供地局气
　　今年首轮供地很是局气。
　　一是从数量上来看，市区首批供地清单发布42宗3615亩地，而首场土拍仅推出6宗407。47亩地，供应量偏少，有试水的成分，预计接来下的4、5月份将迎来大量供地。
　　二是从区域上来看，首场主推热门区域地块，如炙手可热滨湖新区（2宗）、热度攀升的瑶海区（2宗）；另外，包河推卓越城1宗地，蜀山区老城区1宗地；这些地块都较优质，预计多宗地竞拍触顶转竞品质，开门红提前预见。
　　2、全部恢复精装交付
　　去年合肥第三轮集中供地要求毛坯交付，而今年首轮明确指出实行精装交付，这就意味着市场又回归了精装时代，一方面给予开发商一定的利润空间，另一方面多少或将提高购房者的购房首付成本。据业内爆料，市区装修标准或2500元起步。
　　更深入来看，不仅市区，目前肥东土地公告也要求精装交付，这可能考验后期市场去化。众所周知，合肥市场冷热不均，县域不少毛坯项目都不好卖，更有甚者精装改毛坯。因此，在冷门板块，后期新项目以更高的装修价格入市，可能存在着市场抗力，考验房企开发能力。
　　同时，今年精装交付政策多少有着去库存的功效，它带来的涨价预期会加快当下市场中毛坯项目的销售速度。
　　3、取消毛坯限价
　　今年合肥首轮土地拍卖公告，没有设定商品住宅（毛坯）平均备案价格这一项。
　　这意味着执行一年多的毛坯限价政策正式取消，楼盘定价交给市场，再叠加精装交付这一要求，新房与二手房倒挂红利时代基本结束。
　　4、恢复装配率奖励
　　土地拍卖政策也恢复了装配率奖励，据悉装配率30，奖励
　　300元，装配率50，奖励500元。
　　本公告地块内的商品住房项目竞得人须严格按照《合肥市人民政府办公室关于进一步推进建筑产业化发展的实施意见》（合政办〔2019〕22号）及相关配套文件要求，具体装配率以竞买结果为准。
　　5、全面实行交房即发证
　　经营性住宅用地全面实行交房即发证，竞得人须严格执行《合肥市全面推行新建商品房交房即发证工作方案》（合自然资规发〔2022〕309号）相关规定。
　　兔年起始，大家一直都十分关注今年的土拍政策会如何变化。目前来看首次供地看点十足，疫情结束后，房企们会如何再发力，市场又将如何风云变化。小诸葛也大胆做一些猜测，仅供大家参考：
　　1，货币大放水，贷款极度宽松，利率不断下调，市场开始积累上涨能量！但今年不会有大行情，大牛市到来还需要时间！
　　从2021年10月之后，一年多来，房地产救市不断，很多地方放松了限购限贷，最关键的是房贷利率在不断下调，贷款异常宽松。二线城市调控依然留有底线，一线还谈不上放松，这就意味着哪怕需要房地产托底经济，房住不吵也不会抛弃，紧箍咒还是要经常拿出来念一念的。
　　不过小诸葛觉得底裤不脱光也没关系，利率和货币松紧才是决定楼市涨跌周期最关键的要素，现在房贷利率接连下调，市场在不断积累资金和爆发的能量。房贷转jy贷已经得到很多地方的银行默许，银行知道很多人会去换贷，所以存量房贷也不可能下调。
　　如果你现在还在指望房价下跌，肯定要大失所望了，小诸葛坚信，楼市没有救不起来的，就看放多少水，用什么手段。
　　2，市场仍有庞大的购房需求！人口不是问题！
　　有些城市上一轮的2018或2019年就开始调整了，到现在已经调了四五年的时间，积累了一大波刚需和改善需求，等待爆发。
　　而且一二线城市的人口也不是问题，80后可能已经在收缩杠杆半躺平了，但是90后还处于在上升阶段，他们是想在楼市放手一搏的，毕竟没有什么比中国的丈母娘更有远见。而且90后群体依旧庞大，一直到1998年之前，每年出生人口都在2，000万以上，这一代人还是有庞大的购房需求，所以人口问题这几年还不是问题。
　　要等到00后的购房需求才会明显下滑，但就算整体下滑也是结构性的，三四线人口流出正常，一二线有流入就行了，中国14亿人口基数太大了。
　　所以市场有足够的购房群体，这个基本面并没有消失，不用担心整体去化能力。
　　3，今年主要去库存，房价上涨压力不大，还有很多机会上车。
　　过去几年需求压缩，库存就会不断积压，去库存一般需要两年的时间。
　　诸葛找房数据显示，2022年底，在100个城市中，一线城市，二线城市，三四线城市的新住宅库存去化周期分别是12。4个月，18个月和21。9个月。
　　有些人对这个去化周期没什么概念，但这个指标非常重要，可以通过它来判断房价涨跌的压力，涨跌的节点。
　　简单说下，去化周期在12个月左右表示供需平衡，价格稳定，超过12个月，价格有下跌的压力。只有当去化周期达到8个月左右，房价才有明显的上涨压力。
　　不过每个城市的每个区域去化时间也是不同的，一般来说核心区新房供给量少，而最先启动的一般都是核心区，所以很容易领涨。复苏有可能会超出我们的想象，市场提前爆发，因为很多地方的需求确实是压抑了太长时间了，现在媒体舆论引导都是这里回暖了，那里上涨了，这很容易引爆市场。
　　楼市回暖之际究竟未来热度如何，我们拭目以待！