2022年上海二手房下跌排行出炉！

　　最近，根据链家提供的数据，可以看到2022年上海二手房价下跌最多的23个板块。
　　这23个板块中，成交均价降幅最高达到11.3%。如果以100㎡为标准，换算成总价的话，一年下来，一套房价跌了近25万。
　　即便只是账面上的财富，也让人觉得太不是滋味。
　　在这一张降幅榜单中，比较明显的特点是，远郊板块占多数。比如去年跌的最狠的板块：金山吕巷2021年二手成交均价还有2.1万/㎡，一年的时间就跌到1.9万/㎡
　　此外，还有临港新城、金山、奉贤、宝山等圆角区域。不难看出，一些郊区的板块，在22年全年冷谈的行情下，受到了更高程度的影响。
　　当然，这张榜单所包含的信息还不止于此。
　　前滩房价降了？
　　仔细看这张榜单，你会发一个名头很响亮的板块。全上海的＂知名＂高分板块——浦东前滩，虽然并非名列前茅，但依旧非常惹人注目。
　　毕竟，春节后上海新房积分又突破新高，来自前滩的海德壹号160多套房，认购率近400%，最后入围分高达100.85分。
　　不过，这一次海德壹号的入市价格，却让人有点意外。均价12.98万/㎡，相比3年前入市的隔壁邻居三湘印象名邸12.18万/㎡，几乎差别无几。而周边二手房的价格，早就维持在约15-23万/㎡之间。
　　不过，相比新房12万+的水平，去年前滩二手房的成交价格的确有在跌。根据中介透露，去年前滩跌幅大约在5-8%左右，主要是小户型。比如尚峰名邸，在2022年的时候，47平户型的均价是16-17万/平。年底最新成交的47平户型，价格已经跌到了14万/平。
　　最近成交的小区里，对口华二前滩的尚峰名邸，同样面积的小户型成交均价半年跌了18%。
　　学区房也在跌？
　　受到市场跌幅冲击的，还有纯学区无法居住的老破小。比如，浦东潍坊板块就是其中的典型。
　　其中，作为浦东最知名的＂学区房＂梅园五、六街坊，挂牌价一直在跌。
　　2年前，浦东潍坊板块的梅园老破小，挂牌单价曾高达20万元/平方米，即使是一套50平的小两房也能跻身千万豪宅之列。
　　而如今，40平的户型，580万就能拿下！相当于11w/平，价格相比之前要低不少！
　　除了潍坊板块之外，同样是学区房代表的闵行春申，房龄高达27年的老破小——高兴花园，曾因为学区优势卖出过9.3万/平的高价，现在的成交均价只有5.3-5.6万/平。
　　当然，我们也不能因此否认学区的价值，特别是在＂水分＂被挤掉之后，学区房仍然备受家长们的认可，这也是不争的事实。
　　远郊撑不下去了？
　　在这23个板块中，除了前滩、潍坊这样的板块外，几乎清一色都是上海最外围的远郊板块。
　　特别是金山，11个板块的统计中，有9个都是在跌，成为上海房价倒退最严重的区域。
　　这主要也是因为金山地处上海西南，远离市区，并没有轨交直达，往来市区上班也不会太方便，因此大部分只能吸引一些本地客群。更何况，还有海量的新房供应，受到新房价格、产品迭代的影响下，板块的二手房自然要败下阵来。
　　最后，在新一年里，对于有购房需求的购房者，我们给出三点建议：
　　1、尽可能去摇新房（但是不是所有的新房都去摇，而是选择一些地段好、有概念的新房），因为随着政策面的放开，新房倒挂差距也在缩小，所以不是所有的新房都值得去购买；
　　2、在二手房的选择上最好选择品质好些的次新，最好能具备地铁、商业、学区等一两个价值锚点。
　　3、对于预算不高的购房者，＂老破小＂也并非是不能买（以居住实际需求出发，远离那种非成套的老公房），不过还是要多多比较，选择流通性较高的＂硬通货＂，以便后续的改善置换。