定调房地产！看完2023政府工作报告，我笑了！

　　从昨晚到今天白天，大家讨论最多的话题，就是3月5日出炉的政府工作报告！
　　今年＂两会＂，恰逢政府换届，又恰逢＂后疫情＂第一年，对房地产市场的定调格外引人关注。
　　第十四届全国人民代表大会第一次会议 图源：新华社
　　对于2023年的房地产工作，政府工作报告从政策方向上进行了定调：
　　＂实施城市更新行动。＂
　　＂加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。＂
　　＂有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。＂ 。
　　一共82个字。
　　虽然篇幅不算多，但信息含量极大。
　　划重点：
　　1、对2023年的工作，未提＂房住不炒＂；
　　2、对供给端的工作，重点是＂防风险＂；
　　3、对需求端的工作，明确支持自住类需求，实施城市更新；
　　4、连续第四年没提＂房地产税立法＂！
　　Part 1
　　对于2023年的工作重点，政府工作报告 未提及＂房住不炒＂  ，这是一个较大变化，容易令人产生遐想。
　　不过，虽然对2023年工作没有提及＂房住不炒＂，但在总结过去五年的房地产工作时，政府工作报告还是总结性提到： 坚持＂房子是用来住的、不是用来炒的＂定位  ，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。
　　对此克而瑞地产研究中心指出， ＂房住不炒＂已成为住房基本制度和长效机制的基本遵循，会一以贯之地坚持  。
　　我对这个判断基本认同。因为＂房住不炒＂虽然没提，但对2023年的工作重点，依然把＂防风险＂讲得很明确。
　　我们确实无须为没有＂房住不炒＂而过度乐观，认为房价飞涨的大势又要到来，这是不客观的。
　　Part 2
　　在对供给端的工作表述中，政府工作报告主要在＂有效防范化解重大经济金融风险＂的工作大项中提及：
　　有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展  。
　　＂有效防范化解优质头部房企风险＂ ，这是此前中央就强调过的，没有变化。
　　与此同时，在提到＂防风险＂的同时，还特别强调了： 促进房地产业平稳发展  。
　　这说明，政府工作报告强调＂防风险＂的紧箍咒，但更强调稳住房地产市场主体。 改善优质头部房企状况，恰恰也是对稳定市场做贡献  。两者是相辅相成的，而不是二选一。
　　去年底＂金融16条＂的出台，今年1月监管部门继续强调的支持优质房企改善资产负债表，聚焦优质房企，重点推进＂资产激活＂、＂负债接续＂、＂权益补充＂、＂预期提升＂工作任务，其实就是对头部房企从＂化解＂风险，转变到改善优质头部房企负债情况，促进健康发展。
　　＂防止无序扩张＂ 是政府工作报告首次提及，这 意味着 未来针对企业的监管或保持严格标准，以此控制较大的市场风险再次出现  。
　　Part 3
　　在对需求端的工作表述中，政府工作报告主要在＂着力扩大国内需求＂和＂保障基本民生和发展社会事业＂中提及：
　　在＂着力扩大国内需求＂的工作大项下，提到了： 实施城市更新行动  。
　　鼓励城市更新，无疑是创造新的消费需求。
　　这其中涉及—— 创造房地产去库存的需求  ； 创造装修、家电等生活类消费需求  ！
　　举例来说，1月20日，除夕前夜，南京市城乡建设委员会又发布了 《南京市国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法》（征求意见稿）  ！
　　城市更新拆迁+可选房票安置，等于 直接创造了一部分被拆迁人购买商品房的购房需求  。
　　Part 4
　　在＂保障基本民生和发展社会事业＂的工作大项中，政府工作报告提及： 加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题  。
　　＂支持刚性和改善性住房需求＂   被业界广泛认为是今年政府工作报告中房地产工作有关表述的亮点。
　　从一定程度上来看，这符合此前住建部强调需求端要＂精准施策＂的要求。针对不同人群， 2023年支持刚需群体的政策力度有望延续，支持改善性住房需求的政策有望进一步优化，促进以旧换新、以小换大的住房需求释放  。
　　另外，结合人口的最新变化和全国31个省(区、市)的政府工作报告来看， 给予多孩家庭、老年家庭、人才、产业人群等更多政策侧重，也是支持刚需和改善性住房需求的政策方向。
　　此外，除了针对不同人群，需求端精准施策还可能会体现在针对不同区域、不同物业类型上。尤其在一线城市及核心二线城市，将更为细分。
　　表：2022-2023年2月各线城市出台各类政策次数
　　资料来源：中指研究院综合整理
　　＂加强住房保障体系建设＂＂解决好新市民、青年人等住房问题＂  的表述，则意味着2023年，住房租赁政策支持力度有望进一步加大，尤其是金融支持力度。
　　今年2月，央行和证监会就发布了  ＂金融支持租赁市场17条＂  ，为租赁住房项目提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。
　　Part 5
　　连续第4年不提＂房地产税立法＂  ，这是今年政府工作报告另一点非常值得关注的地方。
　　上一次政府工作报告提到＂房地产税＂，还是2019年，当时原话为＂健全地方税体系，稳步推进房地产税立法＂。
　　如此看来， 2023年政策以稳为主，不搞大的改革，不折腾，是主基调 。
　　南京  从去年底到今年初已经出台了 不少于10项楼市利好政策  ，包括：
　　1、房贷放松，二套房首付降至4成；
　　2、限购放松，外地人买房无需社保；
　　3、增名额，主城4区重点产业板块新增购房名额；
　　4、降利率，公积金利率降低，商贷利率也与国家最低标准保持一致；
　　5、退个税，一年内换房退还所卖房源个税；
　　6、补贴契税，允许分区实施阶段性住房购买契税补贴优惠；
　　7、增加资金来源，支持提取住房公积金支付购房首付款；
　　8、优化资金监管，保持房地产融资平稳有序，在符合规定、保证正常交付的前提下，可优化预售资金监管；
　　9、带押过户，开办二手房住房公积金＂带押过户＂贷款业务；
　　10、土地市场利好，经市政府同意，在原有以土地竞买保证金缴纳作为参加土地竞买履约保证的基础上，增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式。
　　附：
　　2014年-2022年＂两会＂政府工作报告中关于＂房地产部分＂表述：
　　2022年：
　　继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
　　2021年：
　　稳地价、稳房价、稳预期，解决好大城市住房突出问题，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
　　2020年：
　　坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
　　2019年：
　　更好解决群众群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。稳步推进房地产税立法。
　　2018年：
　　因城施策分类指导，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制；健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。
　　2017年：
　　目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求，遏制热点城市房价过快上涨。加大支持对农村公共设施建设和危房改造力度。
　　2016年：
　　完善住房保障体系，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，以及＂因城施策＂去库存。
　　2015年：
　　坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
　　2014年：
　　以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度。
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