互联网上,合肥的负面,90%源于房价。 原因很简单,就四个字,名不副实。 一线城市,沿海城市高有高的实力、高有的底气、高有高的理由。合肥的底气和理由是什么? 有人说:嗯,科技之城的光辉未来! 可是,房价都把年轻人吓跑了,还有什么未来? 相比2020年,2021年合肥新增人口常住人口9.6万人,跌破10万,创下拆分巢湖以来新低。相比2010至2020年,10年新增常住人口191万人,合肥人口增速明显放缓。 横向来看,2021年杭州新增常住人口23.9万、南京10.37万、郑州12.52万、长沙15万以上,武汉没有公布,无论是对比长三角,还是放在中部强省会,合肥人口增量都没有优势。 这是一方面,不比对长三角,在中部豫皖湘鄂四省会,合肥无论是人口总量、经济实力,还是综合实力方面均不及武汉、郑州、长沙三城,但合肥房地产均价则远高于长沙,明显高于郑州,略低于武汉,(2022年前三月,合肥二手房挂价均价已超过1万6千元,郑州1万3千多,长沙不到1万1,武汉则在1万6千3左右)但合肥经济总量仅为武汉的64%。 均价1万6千元是什么概念呢?在广阔的中西部地区,仅次于武汉,排名第二。但客观来看,合肥实力根本撑不起这个房价,这也就是很多人在说的,合肥楼市存在很大的系统性风险,在中部城市中下跌风险最高。 风险归风险,理性来看,合肥房价整体下跌的几率很小。第一,政府不可能让房价整体大跌,这是底线。第二,合肥优质土地在持续出让,这是基础 有这两把手,合肥楼市的大环境在控制之中。但市内不同区域和板块涨跌差别将会很大,对合肥楼市真正了解的人都明白,合肥楼市畸形明显,政务、经开、滨湖等板块和瑶海、新站等板块简直就是两个城市,差的不是一点两点,所以骂合肥房价整体高的也不客观。 从数据来看,相比新房,目前合肥二手房还比较"坚挺",截至2022年3月,合肥待售二手房数量已近9万套,3个月增加了近1万套,但月成交量仅在1500套左右,仅占挂牌总量的1.7%左右,意思是100套二手房,一个月还卖不出2套。 滨湖、政府、高新等合肥高房价区域二手房成交量更是下跌明显,均在30%上下,二手房卖不动了,原因也很简单,二手房东挂价虚高,没人愿意再接盘了! 再看个数据,2015年底合肥住宅成交价在8800左右,如今6年多时间翻了近一倍,核心区政务区上涨近240%,滨湖区260%,高新区230%,所以胡润研究院才说合肥在2016年间全球房价涨幅第一,没错,是在全球,这个拥挤的蓝星上。 这就是楼市让人疯狂的原因,干啥干得好,都不如买房买的好,100万买房,6年躺赚200多万,年均近40万,堪比一线城市高级白领,不炒房?傻子才不炒房! 上车刚需笑嘻嘻,涨不涨无所谓,但跌可不行。炒房客、房产中介则大肆鼓吹合肥楼市还得涨(快来接盘啊,我好拿佣金),高位接盘的心里五味杂陈,只能安慰自己反正是自己住,买不起的则干瞪眼,有些则直接躺平。其实房价是"市场"行为,本没有错,错的是屁股,毕竟是屁股决定脑袋。 "房价低的时候你为什么不买?你买不起怪我喽?" "瑶海你不买?为什么盯着政务、滨湖不放?" 这样看,部分人说的确实没错,毕竟多大本事吃多大馍,自己没钱好像确实不能怪房价。 合肥的房价也只是中国房价的一个缩影,或者说较为突出的一个缩影,泡沫吹的最大的一个缩影。合肥房价在触顶后接下来将怎么走,将会非常关键,对合肥来说,近几年能稳住这个房价,已是最大的胜利。我住在这座城市,也爱这座城市,我希望她发展的更好,也希望她能醒一醒,赌赢一时容易,赌赢一世就难了!