伍戈房地产修复还将持续多久？

　　中新经纬3月21日电 题：房地产修复还将持续多久？
　　作者 伍戈 长江证券首席经济学家
　　疫情较预期更快退潮，为2023年经济修复争取了更多时间。物换星移，节后中国地产开启反弹。但迈入＂金三银四＂的传统旺季，高频数据似乎又现疲态。疫后地产的复苏可否持续？阻力来自何方？政策是否还将发力？种种现象扑朔迷离，却将在很大程度上决定着疫后的中国经济前景。
　　图1. 地产修复是否已现疲态？
　　来源：WIND，笔者测算
　　注：成交包括30城新房和13城二手房。
　　房地产的修复还将持续多久？
　　从各国历史经验来看，疫后房地产修复的时间跨度较长，平均需要三个季度才能弥合与疫前的缺口。其中，疫情期间积压的婚育需求释放，也是疫后商品房刚需的重要支撑。尽管全球婚姻登记数长期普遍趋势下行，但防疫优化后则有所反弹。历史显示，中国婚姻登记数增速与商品房销售面积走势大体同步。积压三年的婚育需求释放，将有利于支撑2023年的地产销售。
　　图2. 积压需求的释放
　　来源：彭博，CEIC，WIND，笔者测算
　　注：样本含日本、韩国、新加坡、泰国、马来西亚。指标均为较疫前复合增速。
　　房地产当前还存在哪些修复的阻力？
　　对比疫后诸多国家，我们发现，前期居民资产负债表的受损，会对房地产修复的斜率产生显著的负向拖累。剔除利率的影响，居民资产负债表受损国家的地产修复强度，显著弱于没有受损的国家。中国居民资产负债表修复缓慢，将对2023年地产修复形成拖累。
　　图3. 居民资产负债表受损，影响地产修复斜率
　　来源：彭博，CEIC，WIND，笔者测算
　　注：指标为销售增速中剔除利率拉动的部分，受损国含日本、韩国、马来西亚，改善国含美、英、法。
　　政策还会加力吗？
　　政策强调支持住房需求，但＂房住不炒＂是不变底线。历史可见，房价见底后，无论是总量利率、还是因城施策等空间都会有限，尤其是当一线城市甚至全国商品房库存整体偏低的时期。值得一提的是，目前房价企稳已现端倪，2月70城新房、二手房自2021年8月以来首次同时环比上涨，且上涨城市数首次超越下跌数，一线城市的二手房挂牌价更创下历史同期新高。
　　图4. 房价见底后，政策加力或有限
　　来源：WIND，政府官网，笔者测算
　　展望未来，前期积压的住房刚需仍在释放，地产修复历程未结束。鉴于居民资产负债表受损，以及政策最宽松时已过，地产实际回升幅度温和。低基数背景下，3月房地产有望实现销售同比转正。保交楼支撑建安投资，但拿地扩张尚待时日，房地产投资全年可能会修复至零增速。(中新经纬APP)
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