红盘当道北京楼市会越来越好？

　　楼市热点
　　本报记者周雪松
　　今年政府工作报告提出，促进房地产业平稳发展。住建部部长在全国两会期间表示，对房地产市场的企稳回升充满信心。同时，北京楼市能否稳健发展备受瞩目。
　　中国经济时报记者通过深入采访发现，进入3月份，北京楼市持续回温，二手房市场成交维持较高水平，新房市场热点楼盘也表现亮眼。与此同时，北京楼市出现了一些新情况、新特点、新趋势，值得购房群体关注，房企也需要加快向新发展模式转型，以适应市场发展。
　　红盘当道，市场冰火两重天
　　最近一些热点盘明显回暖，售楼处人流量明显增加，成交数据也不差，有的楼盘每天都是十几套的成交规模。有一次，我带客户去某楼盘看房，客户足足等了40分钟才见到销售人员。近日，北京某房产中介人士在接受中国经济时报记者采访时表示，热点楼盘客户较多，有时接待不过来。但这位人士表示，业内对二季度北京楼市趋势保持谨慎乐观态度。
　　3月17日，记者登录北京市住建委网站发现，当天，期房网上签约304套，其中住宅网签255套；现房网签203套，其中住宅70套；二手房网签高达1032套，其中住宅签约936套。二手房市场仍维持高热度，新房市场也在持续回温。
　　3月初，北京昌平区某楼盘二期开盘再传售罄消息，14分钟内188套房源售罄。2022年11月，该楼盘首次开盘，29分钟内482套房源售罄。该项目凭借以上两批销售670套房源，成为北京楼市持续热销的红盘之一。
　　中国经济时报记者了解，除了上述楼盘之外，最近北京房山区某楼盘可以说是当仁不让的红盘，其两居室领跑，最受关注。该项目在开盘前便一直客流不断，2月25日首期开盘更是交出了成交621套、热销20亿元的答卷。
　　根据市场机构的统计数据，今年12月，位于北京东二环的某楼盘夺得北京住宅成交金额第一名，成交金额达43。21亿元；北京昌平区另一当红楼盘则夺得套数第一名，两个月售出312套房。
　　豪宅方面，今年前两个月，同样是位于北京东二环的某楼盘摘得豪宅成交金额桂冠；北京成交套数第一名的豪宅项目则花落北京海淀永丰板块某项目，共成交130套。
　　今年12月，北京还有其他楼盘销售业绩较好，共有5个住宅项目单盘销售额超10亿元。有业内人士向中国经济时报记者透露，进入3月，北京南二环某红盘新推房源可能再次热销并刷新纪录。
　　今年我们要在北京继续拿地，加大力度拿地，相信未来市场会持续回暖，也对北京楼市前景充满信心。北京某本土开发商日前在接受中国经济时报记者采访时如是表示。
　　不过，有业内人士对记者表示，现在北京楼市可谓冰火两重天，很多项目其实成交很难。地产营销人员韩乐在接受中国经济时报记者采访时表示，目前北京热销项目主要有两大共性：位置好、产品品质好。热销项目多集中在靠近内城的环线和热点板块，其他项目尤其是市面上一些比较偏远的项目，目前仍然难卖。
　　四大特点，以销定产大势所趋
　　根据北京市统计局数据，12月，北京市商品房销售面积为103。4万平方米，同比增长12。4。其中，住宅销售面积为72。4万平方米，增长4；办公楼为7。4万平方米，增长35。9；商业营业用房为8万平方米，增长2。8倍。商品房销售回暖迹象明显，但开工规模明显下滑。从房地产开发企业到位资金情况看也是处于下滑状态，其中，定金及预收款为287。6亿元，下降5。6。可见，北京新房市场有些指标还在下滑当中。
　　放眼全国，北京楼市有其特殊性。中国经济时报记者调研走访发现，北京楼市呈现出一些新特点。第一，从全国来看，北京楼市率先回暖，并且表现出较强的韧性，具有高房价、高收入、高韧性三高特征，高收入群体聚集带来较强的购买力，为高房价和高韧性提供了支撑。第二，从购房者角度来看，北京购房者是特定的高收入人群，而且来自全国各地，持续支撑豪宅需求，很多以公司名义买房，暂时不受限购政策影响。第三，北京房地产市场处于高位盘整阶段，市场再平衡且企稳需要一个过程，从销售和拿地榜单来看，央国企领跑，民营房企拿地比较谨慎，特别是实力不强的民营房企，销售普遍遇到挑战。第四，房企加速调整向新发展模式转型，不再盲目追求规模，更加注重精心打造产品，以销定产成大势所趋。
　　基于以上因素考虑，在市场再平衡的过程中，房企开工意愿可能不足。12月份，北京市房地产开发企业房屋新开工面积为133。5万平方米，同比下降22。4。其中，住宅新开工面积为64万平方米，同比下降30；办公楼为7。7万平方米，下降23；商业营业用房为3。4万平方米，下降46。7。未来随着市场逐步回暖，房企开工意愿可能增强，但考虑到市场存量和购买力，加上2022年以来房企拿地谨慎，房企普遍以销定产，不排除未来供给不足，供需有可能走向紧平衡状态。当然，未来还要看经济走势和金融政策走向。
　　第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想在接受中国经济时报记者采访时表示，从房价收入比来看，北京和纽约、伦敦、东京这些城市比超标很多。纽约、伦敦、东京等国际化大都市，吸引的是全球的买家，北京主要还是国内的客户。不过，北京乃至包括中国一二线城市还在城市化发展进程中，未来还有较长的一段路要走，会继续发展下去，这个大趋势不会变。
　　贝壳高级副总裁、贝壳研究院负责人李文杰在接受中国经济时报记者采访时表示，最近5年，北京主要房屋交易多集中在400万600万元，说明购房客户每年的总量是基本恒定的，值得注意的是，人口总量在减少。从以往成交量来看，上半年多下半年就少，反之亦然。最近成交量放大，跟去年12月开始积累的需求释放有关，但不可持续，因为刚需和刚改需求总量是固定的。这意味着，北京仍须努力保持房地产市场稳定发展。