李湛房地产渐进复苏的路径和展望

　　01、近期全国房地产市场部分好转
　　一方面，2月份全国楼市交易行情出现积极信号。
　　据易居房地产研究院对全国60个重点城市新建商品住宅成交数据的统计：今年2月份，全国60个重点城市新建商品住宅成交面积为2005万平方米，环比增长47，同比增长37。
　　从全国各地售楼处、营销代理机构和购房群体等反馈的情况看，购房方面的正面信号不断增强。
　　二手房成交来看，作为楼市风向标的一线城市表现较为亮眼。
　　其中，深圳2月二手房成交套数达2942套，是2021年7月以来的最好水平，同比大幅增加184。53。
　　此外，据58安居客研究院统计数据显示：2022年2月，热点城市新房市场购房需求热度环比上涨44，同比上涨15，二手房需求热度环比上涨89，同比上涨54，市场回暖行情明显。
　　另一方面，今年以来的土拍市场热度明显回暖。
　　根据中指研究院数据，截至2月22日，84个城市出让住宅用地，成交宅地272宗，合计成交规划建筑面积约2320万平方米，土地出让金268。7亿元人民币，平均溢价率达5。28。相比于2022年，中国300城土地成交平均溢价率仅3左右，土地拍卖市场明显回暖。
　　02、房地产市场回暖，离不开前期政策支持
　　从去年底开始，政策端进一步发力托底地产。
　　首先，中央经济工作会议对需求端政策支持基调偏暖，明确支持刚性和改善性住房需求。
　　其次，去年12月，南京放松房产限购政策，这表明二线城市放松房产限购步伐进一步加快。
　　最后，2023年1月5日，央行官网宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，表示可以阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
　　从往年经验来看，今年或可预见：在房地产行业企稳前，政策端托底地产不会改变。
　　03、房地产市场回暖持续性仍待观察
　　房地产市场近期出现了一些积极信号，今年房地产市场可能在一线、部分新一线和部分强二线城市出现小阳春。
　　不过，认为当下房地产市场已经显著回暖还为时过早，目前市场回暖的基础并不牢固，持续性还需要观察。
　　主要原因有：
　　第一，居民部门购房信心依然偏弱。
　　一方面，防疫放开后全社会对经济复苏信心大增，但使得到居民部门对就业、收入燃起信心，再使得居民部门提升购房意愿，仍需要时间。
　　另一方面，在去年烂尾楼、房企及其理财产品暴雷的冲击下，居民部门购房仍偏谨慎，短期内转向难度较大。
　　第二，地产政策以托底为主，大规模刺激政策并未出台。
　　2021年以来，一二三线城市房价走势分化，一线城市房价依旧坚挺，政策端延续一城一策总体思路继续推进楼市松绑。
　　第三，居民部门实际房贷成本依然居高不下，提前还贷动力充足，而加杠杆意愿薄弱。
　　去年以来，居民部门中长期贷款多个月呈现下降态势，今年初的提前还贷潮也推动监管机构要求各银行加快处理挤压的提前还贷需求。
　　当下，居民部门加杠杆购房意愿依然薄弱。
　　04、房地产市场未来展望
　　中长期来看，年内房地产企稳向好是大概率事件，特别是2023年经济复苏将带动房地产回暖。
　　从近期公布的数据来看，随着疫情达峰退坡，2月PMI大幅改善。生产、就业、消费、都有一定幅度的改善。
　　值得关注的是小型企业PMI回升至荣枯线之上，预示着市场微观主体活力明显修复。
　　但考虑到居民部门购房信心与意愿修复，以及后续房地产调控政策放松陆续出台，我们更倾向于：年内房地产市场会呈现出渐进式复苏，不同城市、不同地区复苏的节奏有所分化。