房价上涨的底层逻辑坍塌了

　　任何商品都无法摆脱供求关系的制约，当然也包括房地产。
　　前些年，有些业内人士狂妄的声称，供求关系对国内房地产是无效的。
　　所谓人狂必有灾，终究还是会被狠狠打脸。
　　先说说的住宅的供应量
　　房地产龙头企业恒大暴雷以来，累计有706个项目烂尾了。
　　在保交楼的政策支持下，恒大声称将在三年时间全力保交楼，还保证在今年9月底之前，全部706烂尾项目都要复工。
　　恒大这是拼了！
　　银行也为全国的保交楼进行了天量授信。
　　估计全国各大房地的烂尾项目，很快也都要动起来了。
　　很多倒闭、跑路了的中小房企遗留下的烂尾楼，所在地的城投公司可以接手。在保交楼的政策下，银行给城投公司授信更没有问题。
　　截止到2022年，全国已经有70亿平米左右的烂尾楼，约合一亿套住宅。
　　有恒大的计划在前，预计全国的烂尾楼绝大部分也会在3年之内建完并重新入市。
　　我国现在已经建成的房地产已经足够30亿人居住了。
　　这近70亿平米房子要在三年之内交付，对房价有多大影响，不言而喻。
　　再说说新完工的商品住宅。
　　2022年房价大跌的情况下，全国仍然完工了11。5亿平米的住宅。
　　预计在2023年完工的商品住宅，多数是在2020年、2021年开始建设，那时房价还在上涨，开工面积非常大。
　　在保交楼的政策下，预计2023年完工的商品住宅也不会少于7、8亿平米。
　　这样的存量和供应量，房价已经没有可能再涨了。
　　再说说需求。
　　我国城市家庭的拥房率已经达到了96，自住需求已经没多少空间了。
　　刚需之中，最刚当属婚房。
　　2013年，国内婚姻登记数量达到1346。83万对。
　　2021年，国内婚姻登记数量只有761万对。
　　时隔八年，直接腰斩。
　　2022年的数字还没公布，但从2022年上半年的数字看，全年预计也就700万对出头。登记平均年龄已经是30岁。
　　今年的数字更不乐观，再讲什么丈母娘的故事已经没用了。
　　还有一个重要信息，去年全国的幼儿园关闭了5000多家。
　　这是几十年来的首次出现这种情况。
　　全国幼儿园总数有28。92万所，好像关闭的也不是很多。
　　事情不是这样看的，关闭5000家，那有多少家幼儿园实在勉强支撑？又有多少幼儿园的孩子数量在大幅下滑？
　　最关键是，这仅仅是个开始，未来几年，幼儿园的倒闭的数量将会迅速增加。因为新生儿的数量在逐年快速下跌。
　　去年全国新生儿的数量已经低于大学招生数量。
　　这意味着两件事：
　　一是放开二孩、三孩的鼓励生育政策基本失败，年轻人不爱生孩子了。生容易，养不起。
　　二是意味着未来1618年之后，年轻人的数量将会减少到惊人的地步，对住宅的总需求将会越来越少。
　　这对住宅的投资需求是非常致命的。
　　如果2023年投资一套期房，交付基本要在三年之后了。房产证到手之后，还要5年的禁售期，才能售卖。
　　很多房产证还要拖个几年才发放，十年就过去了。
　　面对这样的需求快速萎缩的情况，谁还敢投资住宅？
　　仅仅上述两点，就已经打垮了住宅涨价的底层逻辑。
　　房价下跌20年的大幕已经拉开。