天津楼市热度，戛然而止？

　　不提前说一声，突然就来了；
　　也没打个招呼，突然又走了。
　　谈不上史上最短，但今年天津的小阳春，是史上最急。
　　激情过后，楼市下一步怎么走？
　　成交量下滑，是小阳春结束的标志。
　　2月，形势一片喜人，一进3月，势头明显不振。
　　二手房、新房成交量，逐步回落。
　　二手房成交量，以每周1520的幅度下降。
　　最近维持在周末300多套，工作日150来套。
　　预计4月初，周末将回归到200多套。
　　新房比二手房降的更快。
　　连续三周，认购量以20、30、50的幅度下滑。
　　特别是3月第三周，不少新盘认购量减半。
　　这么快结束了？
　　为什么今年小阳春来去匆匆？三个原因。
　　后劲不足。
　　这一波儿行情是以刚需为主的补偿性行情。
　　补偿性就是没有后劲，补完就完了。
　　即便低价刚需盘，也面临买房人突然消失。
　　比如生态城北部的博屿海，2月认购336套，3月半个月，才认购71套。
　　涨价了，反制成交量。
　　二手房这么猛，主要是被学区房、落户房推动的。
　　河西南开的成交量，占了6成。
　　量突然蹿上来，干旱许久的业主，一下都澎湃了。
　　等上学的是真要买，业主也是真敢涨啊。
　　便宜的房子，被买没了。
　　比如，河西二手房挂牌量，跟打滑梯一样。
　　3个月减少2000多套，价格合适的房子迅速被扫光。
　　河西区二手房挂牌套数
　　上海道片的新闻里，只有27套在售。
　　挂牌价普遍230万以上，比去年底涨了20多万。
　　而且，36平米以下的小户型都卖掉了。
　　中营学片的如意大厦，挂牌价都在220万以上。
　　去年还有190万的，真涨了不少。
　　和平三片，本来都有回落迹象了。
　　没想到剧情反转，趁着河西涨价，反而又涨了5。
　　不仅是和平、河西，河东、河北、红桥、津南、武清，二手房挂牌价都涨了。
　　行情一来，业主反应最快。
　　不像开发商，还要考虑任务量，不敢轻易涨，业主就这一套房，说涨就涨。
　　有枣没枣先打三杆子。
　　不看二手房，就不会懂得人间真实。
　　现在能买到的重点学区房，价都涨上去了。
　　买房人也不认头，导致成交量下滑，进入新的博弈期。
　　当下楼市，不足以支撑价格上涨。
　　第一，积压的需求释放，本质上不会扭转大势，楼市并没有大行情。
　　第二，需求决定价格。
　　刚需对房价弹性很小，卡着预算买，涨价了不是兴味索然，而是买不起了。
　　量撑不住了，价格也要动态变化。
　　河西一片已出现房价回调迹象，还不是个例。
　　以贝壳周末单日成交为标尺：
　　200套要降价，300套能保价，400套才可能涨价。
　　新房也同理。
　　买房人刚一多，开发商就要收回优惠。
　　折扣没有了，刚需盘库存还很大，影响购买力，成交量就下降。
　　买卖双方就是博弈。
　　上周有的盘，怎么涨上去，又怎么降回来。
　　买房结构发生变化。
　　补偿性购房结束后，置换需求接棒，楼市动能交接。
　　改善买房顾虑比较多，成交周期长，形不成集中爆发力。
　　就像行人过红绿灯，凑够了才走一波儿。
　　目前，成交量还在下行。
　　需要有个判断，降到什么程度，会企稳？
　　2月，新房签约112万平米，比去年同期涨150。
　　3月，签约量也不低，2月没集中签约的，会体现在3月。
　　预计在120万平米以上，比去年同期涨70。
　　但这肯定不是常态。
　　去年的常态是每月6070万平米。
　　今年市场会比去年好，每月成交量能增长2030，大约在80万平米。
　　预计全年能到1000万平米。
　　现在市场进入L型，逐渐企稳。
　　虽说短期看政策，中期看土地，长期看人口。
　　但天津楼市，就看两期
　　短期看供需，中期看土地。
　　短期房价，就是供需关系的体现。
　　去年土地出让少，局部地区已面临供需紧张。
　　南开铂悦融御，143平米好楼层，涨到810万起。
　　东方和府，因剩余房源不多，已封盘。
　　锦绣大家，单价已经1万9了，龙湖天璞都1万8了。
　　中交春风景里，在售楼座77平米没房了，得等加推。
　　金融街滨海融御，88平米报价175万。
　　生态城万达广场，高层涨到1。85万平米
　　这些涨价现象，都是短期供应不足造成的。
　　也有个别楼盘因一季度任务完成的太好，开始控流速。
　　切忌被整体高库存恐吓住，有些盘必须关注存量了。
　　4月开始，市场将回归常态、回归买方市场，维持到年中。
　　五一小长假，外地人来津购房，会有一波小行情，出现针刺现象。