三支箭开弓已满月房地产何时迎来复苏？

　　编者按
　　2022年，受宏观经济增速放缓、疫情反复等影响，房地产行业的日子过得很艰难。中指研究院数据显示，2022年，百强房企销售总额约为7.6万亿元，同比下降41.3%；权益销售额约为5.36万亿元，同比下降42.9%；销售额超千亿的房企20家，较上年同期减少21家。
　　不过，去年下半年以来，各级监管部门和地方政府陆续出台了一系列的稳楼市政策，试图从供需两端入手，为行业注入流动性，重新激活这一支柱产业。随着市场信心的逐步恢复，房地产行业也将找到新发展模式，迎来新周期。
　　微光已现，曙光将至。转折，或许就在今年夏天。
　　经历了一年多流动性危机的房地产，终于在2022年末迎来真正的＂活水＂。
　　2022年11月，监管部门先后向房地产业射出＂三支箭＂，即分别在银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予支持。此后，随着银行对部分大型企业重启授信，以及部分民企申请债券发行，房地产企业的融资正式＂破冰＂。
　　这些动作的落地，被认为是楼市政策在＂保交楼、稳民生＂的基础上，开始致力于＂保市场主体＂。
　　2022年，各级监管部门出台了一系列的稳楼市政策，试图从供需两端入手，为行业注入流动性。其中，前期政策主要在需求端发力，通过各种手段降低购房门槛，并保证民生需求。到年末，苦苦支撑了多时的房企也开始享受到来自金融机构的＂活水＂。
　　如今，＂三支箭＂开弓已满月，但对房企流动性的注入，显然并未＂雨露均沾＂，一些基本面不佳的房企，仍未获得相关的支持。这不仅影响房地产业的复苏进程，也将使行业出现新一轮的分化。
　　图片来源：视觉中国
　　从保项目到保主体
　　在＂支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求＂的政策导向下，2022年以来，各级监管部门出台的稳楼市政策，都包含了降低购房门槛、支持合理需求的内容。其中，不少城市通过放松＂四限＂（限购、限价、限贷、限售）、给予财政补贴等方式，给予购房者以支持。
　　与此同时，在2022年三度降息后，购房者面临的信贷门槛也已降至低位。根据贝壳研究院的统计，2022年12月，百城首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，同比分别回落155BP和100BP，创历史新低。
　　但由于各种原因，销售端并未真正改善。2022年，全国商品房销售规模长期保持两成以上的同比跌幅。
　　2022年中，随着部分开发商遭遇流动性紧张，进而影响到项目施工和交付。业主迫于无奈，选择停止偿还贷款。从而引发＂停工停贷＂风波，并成为民生问题。
　　在2022年7月召开的中央政治局会议中，监管部门提出＂保交楼、稳民生＂，在房地产领域守住安全底线。各地也纷纷设立地方专项纾困基金，对优质项目进行资金支持。
　　但此时，作为市场主体的房企，仍然无法得到金融机构的资金支持，停滞多时的股权、债券融资渠道也不够畅通。因此，有业内人士将这轮纾困称为＂救项目、不救企业＂。
　　到2022年末，情况终于有所改变。11月中旬，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，有16个方面的内容，对房地产相关领域进行金融支持。该文件也被称为＂金融16条＂。
　　作为＂金融16条＂的落实，国有六大行率先向优质房企提供了万亿级的授信额度，后陆续又有其他商业银行向房企提供授信。这也是射向房地产融资的＂第一支箭＂。
　　此后，股权融资也开始畅通。去年以来时断时续的债券融资，也实质性＂开闸＂。由此，房地产融资的＂三支箭＂已全部射出。
　　上海易居房地产研究院指出，以11月为分水岭，监管对于房企融资态度发生根本转变，纾困方向从此前＂救项目＂转换至＂救项目与救企业并存＂，房企的融资环境得到优化。
　　宽松与分化
　　到目前为止，＂三支箭＂射出已经超过一个月，并释放了大量资金。
　　中指研究院的统计显示，自从＂金融16条＂发布实施以来，已有60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。债券融资方面，11月以来，民企积极申请储架式注册发行，债券意向发行规模超千亿。同时，股权融资信号发出后，已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。在已确定额度的融资计划中，总规模超过300亿元。
　　该机构指出，＂在行业供给端利好尽出的背景下，房企筹资端流动性紧张问题将得以明显改善。＂
　　但并不是所有房企都能够获益。浙江某小型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，由于公司并未上市，且无上市计划，目前很难进行股权融资，而债券融资、银行信贷的渠道也并未放开。因此，目前只能借助民间融资等其他渠道来补充现金流，同时寄望于市场回暖。
　　到目前为止，一些已经出现债务违约的大中型房企，甚至头部房企，也未能借助这些渠道来补充资本金。
　　易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，不是所有市场主体都能够受益于当下的政策宽松。出于风险把控的考虑，金融机构和投资人都不会向杠杆过高、扩张过快、债务问题严重的房企放贷，哪怕是大型房企。监管机构也会慎重对待这些企业的融资审批。
　　事实上，在监管部门的政策中，已经对此有所强调。2022年12月中旬召开的中央经济工作会议强调，＂有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。＂此后，银保监会、证监会、央行等部门也表示，＂改善优质房企资产负债表。＂虽然监管部门并未对＂优质头部房企＂＂优质房企＂作出明确界定，但分析人士认为，这一表态仍然意味着，这类政策对市场主体是有所筛选的。
　　上海易居房地产研究院指出，稳信用背景下，企业整体融资环境或将实质性改善。央国企及优质民企将显著受益，出险房企仍需去杠杆、降负债，回归到安全的水平是第一要务。
　　但总体来看，房地产业流动性的彻底改善，还将有赖于市场信心的恢复和楼市交易的回暖。分析人士普遍认为，随着疫情防控取得阶段性成果，以及稳楼市政策效果的逐渐释放，房地产市场有望在2023年第二季度正式企稳，楼市的流动性也将在此时彻底改善。
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