保卫战！央妈再出猛拳，刚需会上车吗？

　　文杨国英观察
　　很直接！很暴力！
　　房地产保卫战全面打响，央妈再一次猛出重拳。
　　昨晚7点，央妈和银保监会发布一则重磅文件，重磅文件提到：
　　新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
　　这个政策，绝对是很直接、很暴力，堪称吹响了房地产保卫战的冲锋号。
　　可以预期，在这个重磅政策的加持之下，2023年楼市至少不会发生崩盘风险，整体将走向阶段性稳定。
　　为什么这么说？这个政策真有这么厉害？
　　且一一道来。
　　最近两三个月，为了应对经济冲击，房地产再一次成为支柱产业。
　　与此同时，最近两个月，针对房地产的维稳政策一个接一个，但是，重点都是针对房企的给予房企信贷等多种融资支持，稳住房企的流动性风险。
　　而在元旦结束之后，结果却比较遗憾，最近两三个月，侧重于房企的政策支持，并没有有效激活楼市。
　　因为，在经济遭受冲击叠加楼市逻辑（从成长逻辑切换成传统逻辑）切换之下，要想稳住现在的楼市，要想不让楼市发生崩盘风险，政策仅仅侧重于房企这是远远不够的。
　　说一千道一万，关键得有人去买房，得有人去买单。
　　没人买房，没人买单，这一轮金融机构对房企的支持，最终都会沦成肉包子打狗有去无回。
　　所以，现在政策开始聚焦买房人群了。
　　昨晚央妈发布的这则重磅文件，本质就是间接驱赶刚需人群去买房。
　　这里的刚需人群，当然指的是稍微具备买房能力的刚需，一点都不具备条件的，再怎么刺激再怎么驱赶也没什么用。
　　之于当下预期不乐观的楼市，有效刺激刚性需求的手段，无非只有两个：一是大幅降低房价，二是给予买房人更有利的金融支持（降低房贷、降低首付）。
　　大幅降低房价，这个政策搞不定，这本质是市场行为，尤其是二手房市场，卖方得愿意大幅降价才行。
　　虽然，两三年前针对新房各地都有限价政策，但是，当时的新房限价，对应的是房企拥有一定的利润空间，而现在楼市很低迷，房企不仅没什么利润了，而且多数房企都濒临破产、都需要政策支持了，这也就意味着要求房企大幅降价这条路走不通。
　　当然，不对楼市进行维稳，不给予房地产任何政策支持，2023年房价肯定还要跌，而且，绝大多数城市的房价还要大跌但是，如果房价发生普遍性的大跌，我们的经济又撑不住了，在经济本就遭受冲击之下，房价普遍性的大跌，本身就预示着一场失控的经济危机。
　　所以，现在间接驱赶刚需去买房，唯一的抓手，有且仅有给予买房人更多的金融支持这就是昨晚央妈出狠招的宏观背景。
　　现在，我们再解读昨晚央妈的重磅政策，其含义就一目了然了。
　　2023年，只要房价稳不住的城市，都可以连续下调首套房贷款利率，直到最终刚需上车买房为止。
　　具体的做法是，新房价格环比和同比连续下跌3个月的城市，就可以下调或取消当地首套住房贷款利率的政策下限。
　　假设一个城市的房价，新房价格连续三个月环比和同比均下跌，那么，这个城市就可以下调首套房贷款利率（1020个BP），如果房贷利率下调了一次，这个城市的房价还没有稳住，新房价格再一次连续三个月环比和同比均下跌，那么，这个城市就可以再一次下调首套房贷利率（1020个BP），如果再不行，那就再一次下调，如此循环往复，直到刚需上车买房当地房价稳住为止。
　　所以，我说这个政策很直接、也很暴力。
　　现在已有一半城市（非头部城市）的首套房贷低于4，假设房贷利率再下调二次，那么首套房贷利率就仅有3。63。7。
　　这对稍具一定经济能力的刚需，肯定是一个巨大的诱惑，与其租房付房租，还不如买房付房贷了，每月房贷相比2020年上半年的高点，足足可以少付14左右。
　　所以，在这一政策加持之下，2023年的楼市最终是会稳住的。
　　唯一担心的是，在2023年间接驱赶刚需买房之后，未来还有多少刚需？
　　（注，这里的刚需，指的是稍微具备一定能力的刚需）
　　最后，再谈一谈今天的市场。
　　1，特斯拉国产车型全系大降价，普遍降幅超过10，最多降价4。8万。
　　特斯拉此举再次带头开卷，让尚未盈利的造车新势力们压力倍增。直接给国内的新能源车厂商出了一个大难题，到底要不要跟呢？这波由特斯拉挑起来的价格战可能会持续一年多，一年以后，恐怕部分新能源车企有熬不下去的风险，彼时也就迎来了新能源汽车新一轮周期的起点。
　　2023年车市注定要血雨腥风，但还是有车企未雨绸缪，比如比亚迪在特斯拉忙着大降价时推出百万级豪车，避免孤注一掷陷入价格战泥潭。
　　（特斯拉车型最近一年时间价格变动情况）
　　2，辅酶Q10概念股异动，金达威、新和成、汤臣倍健、百合股份等冲高。消息面上，因新冠康复人群心脏保健需求爆发，近日在京东商城、一些地区线下药店，部分品牌的辅酶Q10制剂已脱销断货。
　　尽管没有现成的数据，但从周围以及大城市披露的地铁人流量来看，这波疫情已基本度过高峰，最紧迫的境况过去了，但善后问题以及会不会反复还在持续困扰着人们。
　　身边有几位已经咳嗽两周至今未愈的，还有心脏某项或几项指标出现异常的，至于还有没有其他情况谁也不敢保证。因此这段时间人们对身体保健需求大有持续上升的趋势。
　　3，新东方在线拟更名为东方甄选控股有限公司，今日股价涨幅超6。
　　新东方在线可以说是众多遭受重创的K12教育企业中，为数不多转型成功的。这主要是因为创始人俞敏洪早有先见免除了企业遭遇追债的困境，同时又能敏锐抓住市场的风口，快速切入直播带货的赛道。
　　新东方在线转型成功，股价从历史底部涨到近期高点58。25港币，涨幅超过2000，市值达到546亿港币。可以看出新东方在遭遇K12风波，股价陷入低迷后，仍然有一部分人坚定看好俞敏洪，正是对企业家精神的这种情怀，让他们赚了大钱。
　　另一方面，新东方暴涨之后，我们在疑惑新东方在线的基本面是否能够撑得起这么高的股价？现在的价格是不是已经透支未来很长一段时间的预期了，还有在直播带货领域时刻都面临着翻车的风险。