楼市如此惨淡，房产已经完全丧失投资价值？

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　　在昨天的文章里，我们详细论述了去年楼市快速下滑的魔幻故事。
　　都说以史为鉴，可以知兴替，可如果把房价史来作为给未来的借鉴，似乎又怕死的很惨。
　　但悲观情绪无限放大的现在，到处都弥漫着悲观的情绪，
　　炸除烂尾楼变成了炸楼保价，疯传经济大衰退，房价早晚腰斩等等。
　　反而正是现在，更需要我们拨开嘈杂信息的迷雾，
　　真正看清房价涨跌的底层逻辑，建立自己对 房产市场认知基本面。
　　是的，认知基本面，
　　这样所有的＂重磅＂ ＂突发＂ ＂不可思议＂等等 各种夸张化选择性报导的信息都会在你的认知基本面上过滤，
　　真正思考有价值的内容。
　　就让我们以昨天文章的两个问题为引子，搭建我们初步的认知基本面。
　　我手上有闲钱还能下手吗？
　　我去年买房是不是高位站岗？
　　PART 1
　　需求长期向下，所有城市都这样吗？
　　1）刚需需求的结构性变化
　　昨天文章提到长期需求建立在人口的基础上，不管是靠生育和城镇化率带来的刚需需求，都需要人，刚性需求的结构性变化基本与人口的结构性性变化挂钩
　　全国新增刚需需求已经见顶，但城市之间区别很大
　　老规矩先上图
　　图一：重点城市常住人口及增幅（2010-2020）
　　2021年重点城市人口增量基本延续此趋势
　　这里提一个＂边际变化＂的概念 ，就是人口增幅比例。
　　比如说一个2000万人口的城市增加100万人和一个500万人口的城市增加50万人，
　　从抓人眼球来看，增加100万人口的城市绝对是王者，
　　但实际一个是5%的人口边际变化比例，一个是10%的人口边际变化比例，
　　对城市购房需求的刺激效果，10%的人口增加的城市效果会更强。
　　所以我们在城市排序的时候，使用了人口增幅比例这一维度，
　　而不是用多少万人的绝对值。
　　这样我们就容易理解，人口只有244万的珠海，
　　由于它的人口增幅比例达到了56%，全国仅次于深圳，
　　过去10年它的房价涨幅比例超过了我们耳熟能详的成都、武汉、天津、重庆等城市。
　　当人口在持续性的往热点城市迁移时，
　　制约全国需求的人口自然增长及城镇化率就不再是热点城市的制约
　　如下图所示主要热点城市的城镇化率已经到了80%以上，深圳甚至已经到了99%
　　它们的人口增长不再来源于生育和本地农村人口进城，
　　而是外地城镇人口导入为本地城镇人口
　　图二：
　　看到这里你可能会问，一个城市人口流入多少才有足够的刚需需求支撑？
　　忆点建议的比例是年1.5%的增长，也就是图一中15%以上人口增幅比例的城市
　　为什么这么定
　　一个城市的年新房成交面积基本与人口的比值为1-1.5比1，
　　比如南京人口930万人，过去5年的平均年新房成交面积在1000万方（大概10万套），比值为1.1比1
　　如果你当年新增1.5%的人口，为14万人，按人均需求36平计算，需求500万方，
　　占比年成交面积的50%，再叠加家庭小型化产生的分户刚需需求。
　　那么这个城市的每年大部分的购房者是因为刚需这个最稳定最不得不买的原因购房
　　这也意味着你有足够稳定的接盘侠群体
　　那是一群最渴望留在这个城市的人
　　2）改善需求的向上空间
　　相信大家最近都看过一个数据
　　《中国人口普查年鉴-2020》公布，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，我国城市家庭人均居住面积为36.52平方米，
　　这也是为什么之前一直用人均36平来计算需求量
　　当然不同的城市区别很大，同为一线城市的北上广均在30平以上，而深圳却不到20平，如下图
　　图三：
　　36平到底是什么概念,很多吗？按照78%的得房率计算人均套内面积是28平
　　同期美国的人均套内面积接近70平,德国人均套内面积是40平,日本人均套内面积是31平
　　图四：全球各国城市人均居住套内面积
　　当然每个国家居住习惯有很大区别，我们很少会有人会像美国一样习惯2个人住一栋500平的house
　　但相比国土面积相对狭小，自古以来就偏爱小房间的日本，我们确实还有较大的增长空间。
　　当然空间虽然有，能不能把面积提上去核心还是居民购买力
　　同样上一条提到的刚性需求能不能稳定落地核心还是居民购买力
　　空有购房意愿也只能纸上谈兵
　　那居民购买力还有空间吗？
　　我们进入下一趴
　　PART 2
　　1） 企业利润和员工收入水平的提升
　　先看一组数据
　　2021年，A股上市公司共实现营业总收入64.97万亿元，同比增长19.81%；
　　非金融类公司实现营业总收入54.90万亿元，同比增长22.63%。
　　约八成公司实现收入增长，四成公司收入连续三年持续增长。
　　A股上市公司2021年共实现净利润5.30万亿元，同比增长19.56%；
　　2021年，科创板公司 共计实现营业收入8344.54亿元，同比增长36.86%；
　　实现归母净利润948.41亿元，同比增长75.89%
　　上市公司公开的数据并不能代表一切，不能忽略疫情以来的小微企业的困难度，
　　但它代表了中国产业的基本面，从员工就业和实得薪酬的层面依然保持10%以上的增长
　　一直以为经济要完了，出门才发现，原来只有我的经济要完了
　　这里为什么要用科创板的数据，我们先看科创板的定位
　　主要针对科技创新能力强的企业和高成长性企业，研发投入要求高，
　　公司科技研发人员占公司人数不低于10%，高新技术产值公司收入不低于收入的50%，
　　具有自主知识产权，具有＂新技术、新模式、新业态、新产业 ＂ 四大新特点的科技企业。
　　如果说A股主板代表的是国内产业的当下值，科创板代表的就是未来值
　　我们来看一下分城市的情况
　　图五：各城市科创板上市公司数量排名
　　图六：各城市A股上市公司数量排名
　　上述两张表很清楚的罗列中国产业的现在在哪里，未来又在哪里？
　　（关于每一个城市的上市公司员工总数及人均薪酬的变化，后续会在城市分析及对比的文章中推送）
　　2）居民杠杆率依然还有空间
　　图六：黄色的为中国，目前居民杠杆率为62%
　　昨天的文章中，我们提到了居民购房杠杆率和居民消费杠杆率
　　央妈担心的不是杠杆率的上升，担心的是购房杠杆率提升而消费杠杆率下降
　　而当消费支出逐步稳定，而购房支出由于整体住宅成交量的下滑开始向下时，
　　央妈完全有理由提升整体杠杆率，而实际上从今天5月份降息以来，它已经在这么干了！
　　我们来看一组货币池变化的数据，截止到今年5月
　　图七：
　　M2 名词解释：
　　是指流通于银行体系之外的现金加上企业存款、居民储蓄存款以及其他存款，它包括了一切可能成为现实购买力的货币形式，通常反映的是社会总需求变化和未来通胀的压力状态。
　　通常情况下M2增幅会与GDP增幅+CPI增幅保持一致，以免发生通胀，
　　以往每一次的M2-GDP-CPI的差值为正时，都会带来一定的资产升值。
　　而今年5月，该数据开始转正，可以预见未来相当长一段时间均为正值。
　　你说你要和它彻底分手，我信了，到头来，你还是忘不了它
　　END
　　最后回到开头的问题：
　　我去年买房是不是高位站岗？
　　我手上有闲钱还能下手吗？
　　当大量人口在城市群内迁移，国家鼓励人口往经济发展优势区域集中时
　　人口的增量就不是以城镇化率为依据，而是跟着产业走跟着就业岗位走 ，
　　在国家人口引导政策没有转向之前，
　　人口迁移会依然会带来一批城市的繁荣，同时伴随一批城市的落寞。
　　当中国经济内生动力依然强劲，企业利润和人均薪酬依然中高速增长
　　当一大批＂新技术、新模式、新业态、新产业＂不断高度集中在少数几个城市
　　当国家意识到产业聚集效应的优势 ， 把产业能够发展起来，能够在国际竞争中保持优势放在区域平衡发展之上
　　当房地产行业依然占据10%以上GDP比重，国家无法像对待教培一样彻底撸掉的时候
　　当居民杠杆率依然有一定释放空间的时候
　　当央妈开始货币政策转向的时候
　　你会认为经济崩裂，所有的房产都会崩塌吗？
　　如果你购房所在的城市是在上述三张表中在上述两个及以范围的城市：
　　上海、北京、深圳、广州、苏州、杭州、成都、合肥、无锡、南京、长沙、武汉、青岛、宁波等
　　1、重点城市常住人口及增幅（2010-2020）增幅超过15%的城市
　　2、A股上市企业数排名前二十的城市
　　3、科创板上市企业数排名前二十的城市
　　如果你对楼盘有初步的删选，不是远郊地段，不是老破大，不是空有规划的新城
　　你站岗的可能性非常之低
　　现在还可以下手吗
　　这个可以给你非常肯定的答复，当然城市、板块、项目的选择需要更加的慎重，不同的城市区别非常大
　　这里忆点初步给四个共性标准：
　　§ 楼盘距离主要上班聚集地的通勤时间，一线城市在45分钟以内，二线城市在30分钟以内
　　§ 教育配套或者商业配套有一个至少是全市前三分之一的水准，如果学校是全市绝对前三，可以通杀一切
　　§ 对待正在起步的新城，一个城市只相信最牛批的那一个，不要相信其他第二三四的概念规划
　　§ 最好是新房或者次新房，不要碰交房10年以上的楼盘，优质学区除外。
　　如果以上四点全部具备，可以放心下手
　　投资中国最核心地段的房产，就是投资中国经济的未来，
　　没有人可以靠做空自己的祖国致富