业主，集体抱团停贷了

　　这两天市场的大热点，莫过于业主开始联合起来要求停贷了！
　　这件事情，可大可小，因为颇有野火燎原之势。
　　先是江西景德镇某恒大楼盘，项目从去年5月开始停工，中间短期复工，今年6月又再次停工，业主直接一纸强制停贷告知书，要求如果10月20日前没有全面复工，业主将强制停贷直到全面复工。
　　景德镇恒大业主打响反攻第一枪之后，更多烂尾的恒大业主开始联合起来了！
　　武汉恒大时代新城的业主如法炮制，也祭出强制停贷告知书。
　　不仅恒大，连武汉的绿地、南昌长沙的新力、郑州的名门翠园等等，一系列业主开始了一场坚定的大反攻。
　　根据网友的统计，目前全国已经发布停贷告知书的楼盘超过30+。
　　每一个烂尾小区，背后都是成千上万无家可归的家庭。
　　房子烂尾了，房贷却还要继续还，任谁不泪两行？
　　对于业主而言，多年积蓄变成砖，生活从此变了天。
　　如果实在没辙，谁又会放弃征信去和30年贷款去做对抗呢？
　　从这次要求强制停贷的项目来看，基本都是去年陆陆续续曝出暴雷的房企。
　　而且停工时间也是从去年年中开始的，当时三道红线收紧，房企现金流吃紧，后续融资无法续血，销售面又跟不上，现金流就这么断了。
　　从恒大传出暴雷，停工之后，暴雷这件事始终没有得到彻底的解决。
　　这也是我们近期文章一直提醒大家，一定要好好挑选开发商，涨不涨的是后话，能不能准时收楼才是重点。
　　回到这件事情本身，其实业主再去骂开发商已经没辙，因为他们没钱，已经选择摆烂了。
　　所以这次所有的炮火都集中给了银行。
　　我看了下告知书中，几乎所有的申述矛头都指向了银行：
　　认为银行违规放贷。
　　按理说购房者向放贷银行借钱，但放贷银行是不能把贷款随意转给别人，而是必须按照与购房人签订的委托代理合同关系，在指定条件下（封顶以后）将钱转给指定账户（监管账户）。
　　这里就涉及了业主这次申述的核心点： 为什么没有封顶，银行就把贷款转给开发商？
　　为什么降按揭贷款资金违规划入非监管账户？
　　作为预售款资金监管银行，银行有没有履行资金监管义务？
　　如果银行在项目还没封顶的时候，或者达不到指定条件之下，就把钱转给开发商，那就意味着购房者没有收到货款，事实上业主就没有向银行借钱。
　　而银行自己愿意把钱借给开发商，那就是放贷银行和开发商的事情，和购房者无关，所以贷款不应该由购房者继续还，银行要收钱应该去找开发商。
　　如果银行觉得被开发商欺骗，建议赶紧去公安机关报案，并向法院起诉哦。
　　业主的申述和质疑，并不是口说无凭，早在2003年曾经出台的＂121号文件＂中就明确表示：
　　建筑不封顶，银行是不允许发放贷款的。
　　如果要提取资金，需要提供：
　　授权委托书、申请报告、工程进度节点相关证明材料、监管银行流水，以及单位竣工验收报告。
　　准备好材料，审核通过之后开发商才能提取监管账户的资金。
　　所以申诉属于有文件可依，对于购房者而言，想让自己从泥潭里走出来，那就是只能让银行代替自己走入泥潭了。
　　说白了，最后的锅不应该由购房者一方独自承担。
　　那么问题来了，购房者这一举动真的可行吗？
　　其实购房者和银行签订贷款合同的时候，其中是有一点说明的：
　　贷款放出后，购房者和开发商的纠纷，和银行无关，无论如何购房者都要继续履行还贷的行为。
　　所以你买房的时候一般都是签订2份合同，一份是和开发商的购房合同，一份是和银行的贷款合同，而这两份合同是独立的，所以才有了以上那点说明。
　　房地产项目停工烂尾通常不属于终止房贷合同的条件，因为向业主按期交付房子是开发商的义务，而不是银行的义务。
　　这就是为什么房子烂尾了，但房贷你还是要还的原因。
　　所以购房者贸然停贷，虽然行为可以理解，但并不受法律保护。
　　虽然在告知书上提及银行存在违规放贷行为，就是在主体未封顶之前发放按揭贷款，但这也并不是房贷合同终止的条件。
　　律师也表明：如果未经法院判决停贷或者没有达成停贷协议，贸然停贷购房人往往就成了违约方，征信就会受到影响，还可能被诉到法院，甚至还可能被法院强制执行。
　　说白了，这件事情情理上可以理解，但实际上利益天平还是倾斜给银行。
　　难道，购房者只能吃下这个哑巴亏，有苦说不出？
　　我查了下，今年浙江嘉兴出现的首例买房烂尾，法院判决不用还银行贷款的案例。
　　里面的关键点是：开发商进行了破产清算。
　　二审上诉购房者能胜诉的核心点在于：
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
　　因为开发商进行破产清算，购房合同关系解除，既然购房合同关系不成立，自然也没有借款合同，购房者自然不需要继续还贷，真正需要偿还贷款的是开发商。
　　但浙江嘉兴这个案例和上述的购房者强制停贷最大的不同在于：房子烂尾了，但开发商没有申请破产清算，购房合同关系并未解除。
　　这才是问题核心，所以购房者的这场申述战役，会有点难打。
　　除非开发商申请破产结算，否则你自己贸然停贷，征信怕是要遭殃了。
　　这两年有蔓延趋势的烂尾房，让所有买房人都瑟瑟发抖。
　　因为承担最大风险的，多数是购房者。
　　银行为什么愿意给购房者放贷，就是因为银行认为抵押的房子能够覆盖贷款的经济利益。
　　如果后期购房者是因为自身现金流断供，银行有权用房子来做抵押，弥补自己的损失，而如果面对的是开发商的现金流断裂，银行又有权要求购房者继续履行贷款合同。
　　怎么看，银行都不吃亏。
　　而且每次风险发生，银行都能把自己摘干净，确实不太公平。
　　商业的原则应该是利益和风险并存的，银行不能一边赚取利息，一边却一点风险都不想承担。
　　虽然我也不赞同购房者采用最粗暴的停贷方式来争取自己的权益，但我们是不是想一想，有些制度真的需要做深度的调整了呢？
　　最后我想说：
　　希望天下再无烂尾楼，也希望此事有一个圆满解决。