从烂尾楼盘强制停贷事件看房屋预售制

　　强制停贷事件是房地产业实行房屋预售制在特定时期产生的一个不良后果。
　　从景德镇恒大珑庭项目业主6月30日发布强制停贷告知书以来，已有包括郑州、周口、南阳、商丘、新乡等地方和涉及湖南、湖北、江苏、江西、山西、广西、陕西等省份在内的城市的50多个停工楼盘业主发布了强制停贷声明，涉及融创、恒大、阳光城等多家知名房企。
　　从这几十年房地产业的发展历程看，支撑房屋预售制的基础主要有以下四点：
　　一、房子是涨价的。因为过去房价一直是上涨的，买到了就是赚到了，而且有几年是暴涨，因买房而暴富的消息层出不穷。那么，在房价上涨的时期，这种预售模式其实不仅是成立的，而且是非常受欢迎的，甚至于你交钱越早，或者说买房合同签得越早，你买到的价格就越低，在以后这个未交房的这个时段里，就会因房屋涨价给你带来更高的差价（利润）。因此，宁可这段时间租房住，或者交房时间有所延误，还是大赚的，都能忍受。
　　二、有房企的信誉作保证。买期房的时候，人们更愿意买头部大企业或相对有实力的企业的楼盘，因为这样的楼盘质量、交房时间、后续物业管理等更有保证。最重要的是过去知名房企开发的楼盘几乎没有烂尾的风险。一些小开发商由于资金设备人员等方面的实力不足，有烂尾情况的发生，但非常少，影响有限。由于房价的上涨，大小开发商都挣得盆满钵满，基本不存在断掉资金链的问题。由于大量资金快速流入实力雄厚的大企业，促进了头部房企形成并得以快速发展和崛起，市场地位也增强了这些企业的信誉，使得整体上房地产企业的信誉是良好的，只要是有资质，五证齐全开发商，购房者基本上没有因怕烂尾而住不上房子的担心。
　　三、住房需求。
　　四、对政府的信任。
　　后面两点不多做阐述。
　　现在的情况有了新的变化，购房者的心态也随之改变。
　　一是在房价不涨或者是下降的情况下，在预售的这个期限内，购房者收益是亏损的，交房越晚意味着亏损额越大。如果能够解除购房合同将意味着及时止损，因此才有楼盘强制停贷的情况发生。当然，购房者的诉求可能有所不同，但促使他们抱团取暖强制停贷的主因却是因为下行的房价。如果是在过去房价上涨时期，他们首先会找政府介入解决问题，不会做得这么极端和决绝。
　　二是目前大部分房地产企业资产负债率高企，特别是在恒大这种头部企业爆雷之后，房地产企业的市场信誉已经下降得非常严重，购房者在出手购房时将非常谨慎，在有现房可选的情况下，基本不会出手购买期房。
　　仅从以上两点就可以看出，今后维持房屋预售制这种售房模式，大概率是很难了。