愈演愈烈！是该退出历史舞台了

　　作者 | 燕梳楼
　　这几天，强制停贷风波愈演愈烈。
　　一些年轻人不按套路出牌，竟敢断供顶嘴了。
　　稍微有点经济常识的人都知道，如果放任房地产＂硬着陆＂，就不是什么房企什么银行哪个行业的事了，而是影响到背后的金融秩序，动摇的是经济信心，破坏的是国之根本。
　　所以央行金融稳定局局长孙天琦就说了，大家放心，我国99%的银行业资产处在安全边界内，潜在断供规模也就是5000亿左右，占整个贷款规模的2%都不到。而多家银行随后纷纷跟进，对外发布公告声明涉及停贷楼盘的贷款金额较小，风险可控。
　　大家不会不知道，金融稳定局是干什么的，就是负责金融稳定的，所以说孙天琦的话应该是可信的。据数据显示，全国所有延期交付项目也就在5%~10%之间，即使断供也不会构成太大冲击。
　　同样表示高度关注是银保监会，有关部门表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强工作协同，支持地方政策，积极推进＂保交楼、保民生、保稳定＂工作。
　　但问题是，如此大费周章地保交楼，难道在此前的制度设计中没有防烂尾吗？
　　答案是否定的，根据2003年的央行的121号文件，规定建筑楼栋不封顶，银行不允许发放贷款。但实际情况是什么样？是拿个图纸或者仅仅盖个一两层，然后贷款就放下来了。
　　还有一个刚性规定是，房企收取的预售资金需按一定比例存入专门的监管账户，且必须用于有关的工程建设。这个预售金监管制度，说白了就是为了确保项目不烂尾而设立的＂防火墙＂。
　　如果各方严格执行相关制度，就不应该出现大面积停工现象。因为即使房企资金链出现问题，那么启动银行的预售监管资金，依然可以保证项目正常进行，楼继续盖，风继续吹。
　　但实际情况却是，由于银行与房企间的深度绑定，很多房企的预售金很少或干脆不进监管帐户。所谓的监管制度形同虚设，这在楼市上涨时淹没在水下并不为人所关注，一旦下跌就连个遮羞的裤衩都没有了。
　　比如说打响此轮停贷风第一枪的江西某楼盘，业主们就发现这个房企所公示的银行监管帐户是虚假帐户，也就是说这笔＂保交楼＂资金压根就没进监管银行，于是他们便以银行没有履行监管责任为由，发布强制停贷声明，一日不复工，一日不还贷。
　　虽然有律师称这个法律风险较大，因为房子是房子，房贷是房贷，违约的是开发商，不是银行，即使开发商摆烂，也不是不还贷的理由。
　　问题是业主们并非无理取闹，既然房企违约停工，银行又未履行责任，那么业主们又凭什么不能停贷呢？
　　按常识来说，你能停工，我就能停贷，这有问题吗？明明错的是开发商，怎么最后背锅的是业主呢？开发商跑了，烂尾了，房奴还得继续还贷款，不还就是违约，就要上征信，这不是欺负人吗？
　　连任泽平都说，开发商用你的钱，建你的房子，还烂尾了，房子没看到，你还得背着贷款，这找谁说理去？
　　值得欣慰的是，法律也站在了弱势的业主一边。有名业主因为所购房子成了烂尾盘，拒还贷款后被银行起诉，一审败诉后他选择上诉。二审他不仅赢了，开发商还得归还他此前付的首付和利息。
　　二审法院的依据是2021年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第21条规定：
　　＂商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（买房人）。＂
　　依据最新司法解释，二审法院认为此前的购房合同中银行刻意加重了买房人的责任，减轻了银行的责任，有失公平。当然，更重要的是此前的法律依据与与最高法的最新解释相抵触。
　　但有一说一，此案与我们现在停贷潮中的情况还是有区别的。因为这家涉案企业已经破产清算，购房人选择解除买卖合同，所以无需履行还贷责任。而如果没有解除合同。那么在司法层面上恐怕难以得到法院的支持，时间成本也难以接受。
　　其实不管是停工还是停贷，最终都指向商品房预售制度。
　　事实上，关于预售房制度一直有争议。这一次再次被推到风口浪尖。从1994年开始引入预售模式以来，对于加快资金流转，提升资金使用效率，繁荣房地产市场发挥了重大作用。但也出现了虚假宣传、盲目扩张、楼盘烂尾等种种问题。
　　如果房产行业已经进入存量时代，预售制度是否还有存在的必要，再次引发讨论。有人认为房地产企业大多已完成资本积累，市场融资方式也更为多元，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。
　　也有业内人士认为，预售制度没有问题，只是没有用好，预售审批、按揭贷款的发放时间以及预售资金监管都没有严格执行。现房销售会进一步加剧房企的资金压力，可以作为一种探索方向，但目前并不是最好时机。
　　不过，也有第三种声音称，预售本身不是问题，欧美也有预售，为什么不会出现大面积的烂尾现象？是因为欧美是购房者、开发商和银行三方共同承担风险的，但我国主要风险都集中在购房者身上，有失公平。
　　还有一个更重要的原因是付款方式。开盘时购房者只需要交10-15%就可以了，后面封顶时再交15%左右，剩下的则是在交房时一次付清。这种按工程进度分期付款的方式即可有效化解开发商烂尾等极端现象。
　　此前，多名政协委员均曾就取消期房制度提交提案，认为房产已经在中国家庭资产配置中占到近80%，实行现房销售制度，有助于坚持住房的消费属性，抑制其资本属性过热带来的泡沫。
　　而《人民日报》对此也表示，取消商品房预售制，调研可先行，并认为长期看或不可避免。
　　房地产经过近30年的大繁荣，预售制也该退出历史舞台，还利于民了。
　　不能再让老百姓掏空3代人6个钱包，去惯着开发商横着摆烂了。