果然触底！卖房大增61，郁亮说对了？

　　中国基金报记者南深
　　6月30日，地产第三方机构克而瑞发布了百强房企2022年6月及上半年销售数据。
　　6月单月来看，百强房企业绩规模环比显著增长61。2，招商蛇口、滨江集团、华发股份等多家房企环比增幅超过100，基本印证了此前两天万科董事长郁亮在股东大会上短期市场已触底的判断。
　　但上半年百强房企累计销售操盘金额同比降幅仍保持在50。3的较高水平，较前五月仅轻微改善。这样的大背景下，备受关注的央企地产龙头保利地产实现弯道超车，2021年上半年保利合同销售金额历史首超万科，将头部房企格局碧万恒改写为碧保万。
　　后市券商分析认为，在基数明显下降、疫情趋于稳定、放松政策起效、前期需求释放的共同作用之下，地产销售单月同比降幅将大概率收窄。而在长时间的普遍悲观之下，地产股已经积累了充足的上涨势能，随着分歧进一步收敛，后续大机会的曙光已现。
　　7家房企环比增幅超100
　　2022年6月，行业规模房企积极推盘及营销去化，冲刺半年度业绩。
　　根据克而瑞的数据，TOP100房企实现销售操盘金额7329。7亿元，单月业绩规模环比大幅增长61。2。同比数据来看，百强房企6月单月业绩的跌幅也明显收窄，从5月的下跌59。4收窄至6月的下跌43。
　　多家规模房企6月项目去化情况较佳、单月业绩表现突出，如中海、华润、绿城、招商、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、华发、仁恒等企业单月业绩环比增幅均在60以上，其中仁恒置地、招商蛇口、滨江集团等7家房企环比增幅一倍以上。滨江集团6月新开盘项目也较多，杭州多个项目新开盘或预证获批加推，而公司也连续两日在地产股中领涨，一天涨停一天大涨超6。
　　但是，16月累计业绩来看，行业下行压力仍然较大，百强房企累计销售操盘金额的同比降幅仍达到50。3，与前两月基本持平。从规模房企上半年业绩目标的完成情况来看，在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至6月末的目标完成率不足40，有近半数企业甚至不足30。即便是表现最好的滨江集团，目标完成率也仅仅45。6，而民营房企里最稳健的龙湖集团，完成率竟只有28。6。
　　保利销售规模首超万科
　　中国基金报此前曾报道，2022年3月11日保利发展逆势拉升，市值定格在1943亿，超过万科的1936亿，创造两家公司上市以来17年的历史。而如今时间仅仅过去三个多月，保利在销售规模上也历史首次超越万科，跻身行业前二，排名仅次于宇宙房企碧桂园。
　　根据克尔瑞数据，今年前五月保利和万科的销售规模就已经是毫厘之差，全口径数据（即合同销售金额）来看保利发展是1592亿元，万科是1673亿元，相差81亿元，权益口径保利是1066亿元，万科是1087亿元，差距更只有21亿元。
　　进入6月，保利继续高歌猛进，单月合同销售金额约510亿元，而万科约275亿元，保利是万科的1。85倍，权益销售金额方面保利也同样远远高出。这样今年上半年，保利累计合同销售金额来到2102亿元，万科则为2096亿元，轻微超出7亿元；累计权益销售金额保利和万科则分别是1408亿元和1362亿元，保利超出46亿元。
　　需要注意的是，此番保利销售规模超万科是偶发性事件还是趋势性拐点，可能要等全年数据出来才能完全盖棺定论，但后一种情况的概率较大。
　　回溯历史，两家地产龙头的战略和经营策略四五年前就已经全面分野，保利规模超越万科只是时间问题。2017年，当时还只是行业第五的保利地产，时任董事长宋广菊提出重回行业前三，而万科董事长郁亮则在2018年喊出活下去，进而导致双方在销售、土储、融资、管理等方面的量变到质变。进入2022年，保利依旧偏乐观，新任董事长刘平提出要进三争一，而郁亮从白银时代跳过青铜时代，直接抛出黑铁时代论。
　　券商：大机会的曙光已现
　　6月地产销售数据环比回升，亦在大部分券商地产研究员的预期之内。
　　国信证券分析师任鹤、王粤雷认为，当前市场对房地产的认知从政策放松共识阶段走向基本面分歧阶段，5月销售数据恶化程度趋缓，6月高频数据销售回暖迹象渐显使得基本面分歧有所收敛。行业基本面弱势延续，信用危机也并未完全渡过，在长时间的普遍悲观之下，地产板块已经积累了充足的上涨势能。
　　其表示，后市在基数明显下降、疫情趋于稳定、放松政策起效、前期需求释放的共同作用之下，销售单月同比降幅将大概率收窄，随着分歧进一步收敛，后续大机会的曙光已现。其建议，短期布局基本面分歧带来的黄金买点，长期布局行业模式改善带来的新生，开发方面优选慢周转、有加杠杆意愿和能力的房企，7月组合推荐万科A、保利发展、金地集团、绿城中国、招商积余、贝壳W。
　　中信证券分析师陈聪、张全国也认为，市场将沿着从销售到投资再到信用这一路径复苏，销售的复苏才刚刚开始。这一复苏顺序决定了，政策发力可能和基本面复苏长期共存。对地产开发行业而言，过去九个月的拿地规模这一个指标，对于判断企业信用、市占率和盈利能力而言都足够有用。民营物管公司相比民营地产公司而言更容易走出困境，尽管国有企业在物业管理行业也占据竞争优势。
　　浙商证券杨凡则表示，本轮需求修复受宏观因素和房地产供给侧长期调控政策影响，会是长周期修复，需求长周期修复意味着淘汰赛没有结束，房地产行业供给侧出清仍将持续。总量仍在而行业持续出清，意味着行业中长期集中度提升逻辑不变。龙头公司在周期下行时仍然能够补充优质土地储备，后续市场修复期其更有优势推出货值以抢占市场修复先机。