四大房企中,恒大融创都暴雷了,为什么万科能成功上岸?
做房地产行业,真的需要很强的定力,因为诱惑太多了。
房地产是一个资金密集型行业,也是一个来钱快,赚钱容易的行业。当行情比较好的时候,这些房企巨头借钱都很容易,银行,投资者,甚至是员工,都愿意借钱给它们,因为回报很不错。
在这样的背景下,一些房企就抵不住诱惑,开始大举借钱,快速冲规模。做大房地产业务还不够,还要扩张到很多其它行业,不断地砸钱。
用"高杠杆"借来的钱不够用,很多房企动起了销售回款的念头,将这些钱挪用到其它项目中,为了满足企业扩大规模的资金需求。 这就是为什么现在房地产行业这么多项目停工,甚至是烂尾,原因就是监管资金被挪用了。
毫无疑问,恒大和融创就没有抵住诱惑,最终让自己陷入了困境。实际上,许家印和孙宏斌的经历有点类似,都曾经跌倒过一次,但都没有吸取教训。
孙宏斌曾经带领顺驰地产一路高歌猛进,目标就是要超越当时的行业老大万科,彼时王石说不可能。其实顺驰当时销售额离万科已经很近了,但 2004年房地产市场进入严格调控,负债高企的顺驰很快就陷入了资金困境,最后孙宏斌无奈将其出售。
许家印也差不多,过于激进扩张,对未来发展环境没有判定好。恒大从广州起家,一炮而红,做得有声有色。在竞争激烈的广东市场杀出重围,向全国扩张。但 2008年迎来金融危机,恒大负债太多,资金缺口很大。好在最后得到了香港富豪们的援助,才走出了困境。
按道理来说,经历过一次大的危机,应该吸取教训。但可能因为发展太顺利了,早已忘记了之前的"痛"。
在成功上市后,恒大再次进入快速扩张阶段,到2016年,恒大终于将万科拉下马,成为了全国房企销售第一,坐上了老大的位置。在这之后,恒大更像是脱缰的野马,疯狂砸钱到其它业务上,接连跨入汽车、金融、零售等等行业。
恒大在世界500强榜单中的排名也是一路攀升, 在2020年新年致辞中,许家印还发出向"世界百强企业"全力冲刺的目标。 最终恒大还未能实现这一目标,就跌倒了。
顺驰失败后,孙宏斌开始变得低调起来,但他的融创却一点都不低调,也是在过去几年,融创和恒大一样,开启了高速扩张。 孙宏斌当起了"白衣骑士",上百亿的拯救乐视、万达等企业,砸下真金白银,让公司规模扩大了,融创也成为了第四大房企。
从跌入低谷到再次走向巅峰,孙宏斌明显有些自信过头了,说其它房企都有可能暴雷,但融创不会,于是在去年仍然在大举拿地。自以为是抄底,但没想到行业这么冷,销量大降,融创资金不足,也走向了违约之路。
这两年,一家接一家的房企龙头暴雷,四大房企中,恒大和融创都已经暴雷,当大家都在猜测碧桂园和万科,谁将成为下一家之时,没想到万科已经"成功上岸"。
8月31日,万科发布半年报, 2022年上半年营业收入2069.2亿元,同比增长23.8%;净利润122.2亿,同比增长10.6%。 在当下的环境,这份成绩单非常亮眼,可以说万科已经稳了。与之对比,碧桂园上半年营收下降30.89%,净利润更是大跌95.92%。
相比另外三家, 万科到底赢在哪里?其实就一个字:稳!
万科在1984年成立,进入房地产市场也很早,可以说是行业的"老大哥"。作为万科的创始人,王石非常高调,也很有冒险精神,多次登上珠穆朗玛峰。但实际上,他是一位非常有远见,而且稳健的企业家,危机感很强。王石的这种风格可以说深深地印在了万科,让其一直保持稳健发展。
首先,万科的"稳"体现在不盲目扩张。万科是做贸易起家,最开始也是做了很多业务,包括零售业务。如今的华润万家,就是当年华润集团通过收购万科的万家而来。但王石很快将其它业务全部卖了,专注于房地产业务。
在发展壮大后,万科也抵住了诱惑,依旧没有盲目扩张。 在今年上半年的营收中,房地产业务收入占比仍然高达92.6%。 万科最多是做了物业"万物云",物流业务"万玮物流",但占比都不高。
其次,万科的"稳"体现在规模上。郁亮说,万科在规模上一直比较克制。作为行业老大,万科想借钱更容易,想做大规模也容易。但即便是丢了行业老大的位置,万科也要稳健发展。 2016年,"房住不炒"提出后,或许只有万科听进去了。
第三,万科的"稳"体现在财务上。万科一直非常重视现金流和财务稳健,所以在 今年上半年仍然手握1400亿现金 ,而且万科不像恒大等房企,将销售回款拿来做其它投资。
万科在发展过程中,始终保持危机感,很早就提出"活下来",如今看来这不是一句空话,而是对市场的敬畏,对未来发展趋势的精准把控。
当潮水褪去后,才知道谁才是真正的企业家,谁只是抓住了时代机遇的赌徒。
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