2014

　　背景：＂稳增长+去库存＂诉求凸显2014 年中国经济再度面临下行压力，稳增长诉求凸显。2014 年 GDP 同比增速 7.3%，相比 2013 年大幅下滑 0.6 个百分点。经济增速换挡，中国经济进入新常 态。
　　房地产市场则步入＂总量放缓、区域分化＂的新发展阶段。进入 2014 年，全国 商品房销售面积和金额同比增速罕见的连月为负，房价涨幅大幅放缓，2014 年 5 月年内首次出现 70 大中城市新建商品住宅价格环比下跌。销售走弱带来库存 的快速累积，地产业入冬，去库存压力显现。面对国内经济及房地产市场新形势， 2010 年以来的＂最严地产调控周期＂走向终点。
　　调控政策：放松限购限贷，货币宽松
　　2014 年的调控分为两个阶段，第一阶段限购全面放开，但市场反应平淡；
　　第二 阶段以＂930＂新政为起点，中央祭出重拳开启全面刺激。
　　第一阶段：限购密集放开，市场反应平淡。2014 年上半年仍有部分热点城市继 续收紧调控，2014 年下半年地方才意识到高库存的严重性，密集放开限购，同 时辅以各类救市措施。2014 年 6 月呼和浩特是第一个正式发文全面放开限购的 城市，此后限购取消呈＂多米诺骨牌效应＂，截至 9 月底仅有北上广深和三亚五 个城市未取消。除放开限购外，各地还出台了房贷优惠、公积金异地使用、落户 放宽等其他优惠政策，非一线城市的紧急救市全面展开。
　　调控第二阶段：＂930＂新政重启全国性宽松大幕。市场对限购取消反应平淡，房 地产销售和库存累积有进一步恶化的风险，2014 年 9 月 30 日央行和银监会发 布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（＂930＂新政），提出二套房认定 标准由＂认房又认贷＂改为＂认贷不认房＂ ；商贷首套房最低首付比例 30%， 利率下限为基准利率 0.7 倍；支持房企在银行间市场进行债务融资，开展 REITs 试点等。＂930＂新政是重要的调控转折点，标志着在稳增长和去库存的压力下， 强有力的全国性刺激重回历史舞台。
　　调控效果：一线城市率先复苏
　　＂930＂新政和降息后，货币宽松的红利首先涌向供需比低的一线城市，一线城 市房市率先复苏。一线城市转好也带动全国商品房销售触底回升。但二三线城市 销售仍未改善，库存继续累积，2015 年 3 月二三线城市商品房销售面积同比增 速继续下滑至-9.6%、-2.2%低位。
　　2015 年＂330＂加码放松：加强前期政策效果
　　伴随经济的＂L＂型走势，2015 年房地产市场再度走弱，此时房地产的＂弱＂主 要体现在投资。房地产投资同比增速在 2015 年 3 月至 2016 年 2 月期间持续低 于 GDP 增速，一直是经济增长引擎的房地产开始拖累经济。
　　调控政策：放松限贷+宽货币，推行棚改货币化 安置
　　超预期的＂330＂新政开启救市风暴。2015 年 3 月 30 日，央行、住建部和银监 会发布通知，降低商贷二套房首付比例至 40%；同时财政部、国家税务总局也宣布房屋对外销售的营业税免征年限由 5 年缩短至 2 年。＂五部委＂联合救市，力 度超市场预期。2015 年＂330＂后的主要救市措施还有：
　　第一，金融政策：放松限贷，连续降息降准。1）继＂330＂新政降低二套房首付 比例至 40%后，8 月 31 日住建部、财政部与央行联合发布通知，规定对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，公积金贷款最低首付款比例降至 20%；2）2015 年＂330＂至 2015 年＂930＂前夕，央行累计降息 3 次，全面降 准 2 次，释放大量流动性。房地产短期看金融，首付比例和贷款利率直接决定购 房意愿和购买力，货币宽松叠加低首付比和低利率，购房需求迅速释放。
　　第二，住房供应政策：棚改货币化安置推进，开发项目资本金下调。1）2015 年 8 月住建部、国开行发文要求各地按照原则不低于 50%的比例确定棚改货币化 安置目标，并对货币化安置项目加大贷款支持。棚改货币化安置成为后续三四线 城市库存消化的重要推力。2）9 月国务院印发《关于调整和完善固定资产投资 项目资本金制度的通知》，对房地产行业开发项目资本金要求为：保障性住房和 普通商品住房项目维持 20%不变，其他项目由 30%降为 25%。
　　调控效果：开始全面复苏
　　2015 年＂330＂后房地产市场开始出现全面复苏迹象：一二三线城市销售面积、 价格同比增速均开始上扬：到 2015 年 9 月，一、二、三线城市商品房销售面积 同比增速分别为 22.8%、7.7%和 6.0%，房价同比涨幅分别为 12.0%、-1.6%、 -3.5%，相比于 2015 年 3 月大幅改观。
　　2015 年＂930＂再度加码：全面宽松，金融刺激 再发力
　　调控效果：一线城市泡沫初现
　　2015 年＂330＂到 2016 年＂217＂，是政策宽松力度最强的一段时期，其中调控 又以金融政策为绝对主力。在强有力的救市政策下，一直低迷的非热点二三线城 市也开始回暖。遗憾的是，救市政策违背初衷地助长了热点一二线城市的＂泡沫＂。 2016 年以来，一线城市和热点二线城市（如南京、合肥、苏州等）房价暴涨、 地王频出，房地产市场局部出现＂泡沫＂倾向。
　　股市在2016年见顶（2015年的牛市是杠杆牛，和宽松政策也有一定关系）。