房地产行业未来市场行情前瞻

　　房地产行业未来市场行情前瞻
　　自疫情发生以来，由于疫情、政府管控、国际金融形式恶化等多重因素叠加的影响，国内房地产行业进入了有史以来最为严峻的寒冬。许多人对房地产的购买、投资都持保守态度，对房地产行业的前景也比较悲观，而眼下多家房企的相继暴雷、业主群体性的断供等事件，也印证了许多人对房地产行业前景的预测。更不用说，新生儿出生率逐年降低的趋势，以及人口老龄化日趋显现的局势，都将对房地产行业造成极大的冲击。似乎，房地产行业的没落肉眼可见。
　　虽然房地产行业有上述诸多利空因素，甚至如果有心深究，还能找出更多的利空因素，但笔者认为，房地产行业在未来仍有较为广阔的空间，只是房地产作为重要投资工具的使命基本已终结，商品房终将回归其商品的本质。在笔者看来，如果国际形势没有重大变动、国内没有严重的黑天鹅事件，那么房地产行业极可能面临全面的改革、重组，现有的预售、限购政策也可能会有重大的革新，最终房地产行业将和其他实体行业一样平稳、健康的发展，从而真正实现＂房子是用来住的，不是用来炒的＂初衷。
　　一、房地产行业的改革、重组势在必行，房价也将在下滑后趋于平稳。
　　房地产发展至今，已经臻至顶峰，势头如烈火烹油。由于房屋的价值过高，大众消费者后继乏力，基本不可能再将房屋价值炒高，随之而来的必然是降温。一旦房地产行业降温，房屋也将贬值，尤其是人口外流的城市，这让很多手上持有多套或者以过高价格购入房屋的业主无法接受。然而，这种阵痛是改革所带来的必然结果。有人就问：能否维持现状，稳住房价？笔者认为，稳住房价只是一时之策，难以持久。
　　首先，高负债、高周转的运营模式导致很多房企资金紧缺，降价销售迫在眉睫。由于房地产市场降温、经济增速降缓，大众消费者对商品房的购买力和购买意愿都有所下降，部分房企只能断臂求生，打折出售商品房。新房的降价，也带动了二手房价格的下调。虽然很多二手房的业主都坚持不降价，但有些投资型的业主和月供压力大的业主，为了保障生活质量，还是会选择降价出售，甚至甩卖，及时止损。
　　其次，房地产行业的改革、重组将加大降价的步伐。由于房地产行业的基本盘太大，暴雷房企未开发完毕的楼盘需要其他房企接手，否则将引发新的社会问题，而这些接手了暴雷项目的房企，为维持企业的健康运转，也必然会加快开发进度，争取早日回笼资金，降价销售在所难免。
　　再者，房屋售价主要是由市场决定的，国家的调控政策只能确保房地产行业的发展不偏离轨道，不能完全控制房屋价格。目前，有些地方政府虽然出台了一些稳定房价的政策，但效果并不显著，毕竟供需关系、消费能力、消费意愿才真正决定了房价的走向。
　　虽说房地产行业的改革、重组将导致房价的下调，但房价也不会像网上段子中呈现白菜价，而将以大众能接受的合理价稳定下来，并在后期更加整体的经济环境及物价稳定升降。
　　二、房地产行业将在改革后浴火重生
　　房地产行业若进行改革，以下几方面可能成为重点：
　　1.降负债、去杠杆；
　　2.降规模、强管理；
　　3.优品质、重人居；
　　4.优化供应链、平衡供需关系；
　　5.控制预售期预付房款比例，鼓励现售，保留部分质保金；
　　6.放开限购政策、延长自持时间。
　　很多人都担心房产税的实施后，将给予房地产行业致命打击，让多套房屋持有人资产大幅减值，但笔者认为房产税对房地产行业的影响有限，供求关系才是影响房地产行业的决定性因素。随着房地产行业的改革、重组，商品房去投资使命，大众消费者购房将更加理性，新兴的房企才将会和汽车、家电这类实体企业一样，更加重视房屋的质量和品质，让整个房地产行业焕然一新。
　　三、未来房地产的发展方向预测
　　1.城市更新。当前的城市更新之所以让诸多房企及原权属人趋之若鹜，最主要的还是利益动人心，倒不完全是更新后的美丽家园。房地产行业改革后，由于大众消费更加理性，投机的心态也不复存在，城市更新的成本将大幅降低、更新的难度也将急剧下降，房地产行业竞争也将日趋良性，这便为房地产行业的利润创造了空间。
　　2.养老地产。虽说目前养老地产被炒得很热，很多房企都打出了康养的旗号，但真正成熟且运营良好的项目却不多，更多的项目只是借养老的噱头卖房而已。养老问题日趋严峻，当前公立的养老机构已经无法负荷日益增加的养老需求，而私立的养老机构，一则费用过高，二则运营尚未成熟，已爆发的问题众多，短期内难以建立普遍的信任感。房企开辟养老+医疗的业务版块具有天然优势，无论是自主经营，还是引入运营单位，都更容易取得成功。即便不从事养老医疗业务，在开发楼盘时，按便于养老的户型设计、开发，销售效力也会更高。
　　3.地产项目定制。乡村别墅定制已经不是新鲜的事务，已经有企业在探索的路上。虽说因为经营模式不成熟，导致很多项目烂尾，但随着建筑行业、房地产行业的日趋成熟，地产项目定制也会逐渐普及。
　　4.常规房地产项目。尽管很多人预测由于人口老龄化、出生率降低等原因导致未来的房地产市场将极为萧条，但笔者认为，房价趋于理性后，出生率会再次回升。
　　未来的房地产行业，利润肯定没有2012-2018年期间高，但对比一般的制造业，利润还是要略高一些的。毕竟，对美好家园的向往，让中国人愿意在房子上付出得更多一点。
　　四、房企眼下的难关如何度过
　　1.调整心态。鉴于房地产行业改革、重组势在必行，房企不应寄希望于银行大放水或市场重回巅峰，而应积极主动地寻求改革、重组的机会。
　　2.内部重组。房企可以重新梳理自己的业务类型，资产及负债，人员架构，并对现有资产及业务进行重新规划，对不理想的项目及时处置止损。
　　3.外部合作。房企要去杠杆、降低负债，必然要寻求外部合作，甚至会签订城下之盟。既然房地产行情恶化已经众所周知，房企便无需再遮遮掩掩，而应积极主动的联系资方寻求债务的解决方式，在资方或其他房企还有能力承担的情况下，尽早完成债转股或其他方式的项目处置。
　　房企和房地产从业人员将来2年的日子可能都不会太好过，但再难，也比90年代国企改制要好过一些。世事艰难，我辈当重振旗鼓，迎接新一轮的挑战。
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