干大事儿,还得靠大哥亲自出马。 2022年至今,各地方出台了200多个救市政策。 一人买房全家贷款、降首付、放限购、认房不认贷、买房各种送……都翻出花来了。 然而,市场一点儿面子都不给啊,还是摆出一副"你奈我何"的样子。 事态,再一次走到了紧要关头。 国庆节前,"央妈财爸"组CP,连下几副猛药。 24小时祭出3大新政! 地方救市没效果?国家队手提"政策工具箱"立刻入场。 时至今日,你不得不相信: 楼市不起,政策不止。 房地产这架大飞机,在跑道上的速度越来越快了,起飞只是时间问题。 关键,剩余时间,真的不多了。 【9月29日 降首套房贷利率】 人民银行、银保监会发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策。 符合条件的城市政府,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 全国共23个城市符合条件 (6-8月新房同比环比下跌) ,天津在列。 目前天津首套房贷利率4.1%,已降至全国较低水平。 结合四季度LPR继续降的预期,今年极有可能出现3字头的首套利率。 而且,时效性紧迫,年底前必须落实。 这对首次买房绝对是罕见利好。 相比于去年的4.95%,年底或许能"砍下"100个基点。 有人说,"我在乎的不是那点儿利率"。 这话没错,但不是所有人都这么想,有买房打算的人,会适时出手。 【9月30日 降公积金贷款利率】 人民银行宣布,自2022年10月1日起: 下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。 第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变,即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。 这是人民银行自2015年8月后,时隔7年再次下调首套住房公积金贷款利率。 7年啊,绝不轻易出台的政策,罕见露面。 足以见得高层"力挽狂澜"的决心。 明显又在"取悦"刚需,直接减少购房成本。 大家最关心的"存量公积金贷款利率能降吗?" 能!如遇国家调整利率,存量住房公积金个人住房贷款利率,将自下年度的1月1日起调整;正在申请过程中的公积金贷款利率,将自贷款发放之日执行调整后的利率。 降商业利率也好,降公积金利率也罢,背后有两个关键词: 首套=刚需;低利率=刺激。 国家正在为刚需创造一个史上较低的购房成本。 刚需入场接盘了,改善才有换房的可能,楼市交易才能流转活跃起来。 这也为扶持改善买房,埋下伏笔。 【9月30日 退个税】 财政部、税务总局发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告。 自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 退税额的计算公式为: 新购住房金额大于或等于现住房转让金额的,退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税; 新购住房金额小于现住房转让金额的,退税金额=(新购住房金额÷现住房转让金额)×现住房转让时缴纳的个人所得税。 需要符合的条件,也说的很直白。 必须在同一城市,同一产权人,先卖后买,有效期一年内。 如果说,前两个政策"释好"刚需,那么,"退税"则直接向改善招手了。 对于"卖一买一"来说,是个巨大利好。 在天津,卖出不是"满5唯一"的房子要交1%的个税。 200万的房子,就是2万块呢! 二手房交易惯例,是卖家将一切税费转移到买家,由买家来交个税。 现在实行换购退个税新政后,这笔钱退还给卖家。 那么,买家可以要求卖家自付个税,或房价再优惠1%。 这种刺激,必须设定一个时间:1年! 任何优惠,必须有时效,如果是长期优惠,就失去了意义。 注意,在这之前,各地为了加速交易速度,已经实施"带押过户"。 天津暂时未执行,但也非常可期。 发现没有?所有的政策手段都是"连续"的。 关键是,要把资金留在楼市。 至此,逻辑能力强的人,已能看到"楼市起飞"的前兆。 解决刚需购房成本——让刚需接盘改善人的房子——改善不需要把税费加到下家——天津二套首付已降到4成、认房不认贷——改善完成置换——楼市成交量起——价格上扬。 单一某个政策,都无法让楼市复苏。 但如果,一系列组合政策叠加呢? 【9月30日 鼓励银行放款】 下一步,钱从哪里来? 定向放水,量大且悄无声息。 监管部门,近日鼓励银行进一步加大对制造业中长期贷款、房地产等领域的信贷投放。 要求21家全国性银行,8-12月鼓励再新增1万亿-1.5万亿元,各家银行制造业中长期贷款增速原则上不低于30%。 当"央妈财爸"同时出现时,就要注意了: 这是经济领域,最重要的两个部门目标达成一致的信号,更是最高层认可的信号。 【9月16日/27日 天津购房落户新政】 赶在国家出手之前,天津已大力度打开"政策工具箱"。 9月16日,率先调整购房政策。 定向增加"房票"、二套首付四成、认房不认贷…… 9月27日,又出台了积分落户征询意见。 购买新房,可额外加分,市区15分、环城远郊25分、滨海30分。 无论是地方,还是中央,拉抬楼市的政策已经进入"PLUS"阶段。 一旦进入这个阶段,市场向下的空间,非常有限了。 再次提醒,天津楼市,已经筑底。 买房都有惯性,大多数人会陷入利空的信息茧房中。 尤其在AI投送的环境下,只要看跌,所有接受的信息都是"房价还要跌"。 经历过2014、2015年,就能理解"楼市起飞"不会一蹴而就,也不会只靠几个政策。 2014年9月前,已开始大规模救市。 6月呼和浩特第一个放开限购,之后迅速蔓延; 此后,降房贷利率、公积金异地使用、落户放宽…… 与今年极像,政策多而密,但没有用。 于是,高层持续出手。 认房不认贷、降低首付比例、利率打7折、降低公积金使用门槛、降息降准…… 甚至2015年,央行连续4次下调公积金贷款利率。 房地产是飞机,不是汽车。 踩一下油门不会飞起来的,必须持续猛踩,速度跑起来才能起飞。 每出一个政策,就会跑快一些。 表面看,它并没有飞起来,但并不代表政策不管用,因为它已经在滑行了。 市场对政策的反应,存在传导延缓。 聪明的买房人,最应该买在"滑行期"。 抢在国庆节前,国家4大部门,连出3道救市新政,绝对是重磅中的重磅。 这也表明国家救楼市、稳经济的态度。 大家需要明白今年的当务之急是什么。 房地产向好、经济向好,是相辅相成、相互影响的。 四季度,市场必须救起来、成交量必须拉上来、数据必须好起来! 如果效果还是不如预期,不排除会继续出台政策。 利好政策,没有所谓的下限。 如果恰好是刚需或改善,强烈建议利用好这轮空前的宽松。 普通人,很难买在最低点,能买在上行期已很难得。 抓住今年四季度!