预售制后遗症来了，保速度还是保质量？央媒做出回应

　　文：咕哒
　　近期，烂尾楼盘业主联名停贷出现了＂城传城＂的现象。据悉，江西省景德镇市较先开启业主联名停贷。随后，长沙新力铂园、武汉绿地光谷星河绘、南昌新力城、郑州名门翠园等项目业主也向银行发出＂强制停贷告知书＂，涉及的房地产企业包括新力、世茂以及绿地集团等多个企业。
　　据不完全统计，全国各地已出现项目全体业主发起强制停贷告知书事件的楼盘达150个。对此，银保监相关部门负责人作出回应，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进＂保交楼、保民生、保稳定＂工作。
　　从表面上看，烂尾楼是开发商无序扩张和银行监管不力的结果。但实际上，预售制才是促成这一切的催化剂。什么是商品房预售制？就是指房地产开发商还没有建设好房屋甚至还没有开始建设，就开始卖房子，购房者虽然花了钱，但买到的却是期房，不能直接入住，等到约定交房日期的时候，购房者才能真正拥有房子。
　　客观地说，商品房预售制完全是利好开发商的。商品房预售相当于拿购房者的钱进行房地产开发，对于开发商来说，即使没有足够的开发资金，照样可以拿地建房，因为后期会有卖房的预售款做支撑。这无疑就增加了房地产开发的风险，因为开发商对于预售款的依赖性太强，资金链相对比较紧张，增加了开发商投资开发的风险。
　　而最终承担风险的人却是购房者，因为如果开发商的资金链出现问题，无论是出现延迟交房还是楼盘烂尾，最大的损失都是购房者。尤其是发生楼盘烂尾，购房者不仅要不回首付款，还要按时还房贷。要知道，很多家庭都承受着巨大的购房压力，首付基本掏空了整个家庭的积蓄，同时房贷也让这个家庭承受了数十年的房贷压力，如果最终都没有拿到房子，那真的可以用＂绝望＂来形容。
　　楼市预售制的＂后遗症＂还是来了
　　凡事都有两面性，预售系统也是如此，自内地引入预售制以来，房地产发展迅速，迄今为止，我国城镇住房已满足了64.72%的家庭居住需求，为我国城镇化发展做出了较大贡献，然而预售制也有其自身的后遗症： 容易引起＂失约＂！
　　预售制建立在双方诚实守信的基础上，一旦一方违约，都将造成楼市预售市场遭受＂重创＂。比如银行风控，比如购房者不再购买期房，而预售制的＂后遗症＂正是开发商钻空子的合法途径：交房违约、资产转移后破产成本并不高、最终苦的是购房者。
　　事实上，不少法律专家表示，根据现行法律，购房人如果未经法院判决、或没有达成停贷协议，贸然停贷自己就成了违约方，征信会受到影响，还可能被诉到法院，甚至被法院强制执行。不过，业主们显然并不害怕，在多张停贷告知中，业主都写道：＂ 我们还要租房、养娃、赡养父母，生活已经无比艰难，这个时候我们不可能再给烂尾楼还贷，毕竟饭都吃不上，谁还在乎征信。 ＂
　　对于预售制出现的＂后遗症＂，首先＂保交楼＂是解决烂尾楼问题的唯一方式，否则对期房预售的打击是沉重而有力的。其次是以后的期房预售如果不被取消，预售资金的监管将严到无漏洞可钻，这意味着以后房企想要对预售资金有非分之想将难于上青天。
　　最后是不排除部分城市会率先取消期房预售，以此来控制楼市金融风险加大，海南率先做出表率，不排除其他城市也将推出取消期房预售的政策。此外，在全国期房出现不少烂尾楼的情形下，选择购买现房也是购房者普遍的购买心理，取消期房预售才是众望所归。
　　＂保速度＂还是＂保质量＂？国家做出选择
　　期房预售带动了我国房地产的快速发展，但也让我国房地产陷入了购房风险之中，即便有比较完善的预售资金监管制度，也未能避免烂尾楼完全不出现，而这一次的100多个烂尾楼业主集体宣布停贷，楼市可谓是面临最大的＂公关危机＂，知名媒体报道，没有任何虚假可言，在如此之多的烂尾楼出现后，业主在选择＂守信＂还是＂停贷＂已经做出选择，该＂保速度＂还是＂保质量＂？期房预售或许真保不住了。
　　事实上，有关住房预售制的模式是否有必要改变的讨论一直持续中，也有声音认为，取消商品房预售制，实行现房销售会进一步加剧房企的资金压力。为此，有专业人士的建议是： 不妨先调整购房款付款方式，从购房人＂一次性全额＂付款，变成按工程进度分期付款。
　　至于取消预售制的问题，央媒早就做出了回应，人民日报曾发表《 取消商品房预售制，调研可先行 》一文，文中17字回应了取消预售制的问题： 取消预售制从长远来讲可能是不可避免的。 在房地产行业发展的初期，预售制确实是利大于弊。但随着楼市的发展，预售制的弊端也越来越明显，可以说如今的预售制度已经逐渐变成弊大于利了。
　　目前我国家已经有城市开始取消商品房预售制度，2020年3月7日，海南省发布《 关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知 》，其中提到海南的商品房预售制正式取消，实行现房销售制度，海南的购房者真的有福了，不用再担心延期交房、虚假宣传、房屋交付质量差、楼盘烂尾等多方面购买期房的风险。
　　相信海南取消预售制只是一个开始，如果海南取消预售制的效果可以的话，就说明取消商品房预售制的可行性很高。相信会有越来越多的城市逐步取消预售制，实行现有的房屋销售制度。不过期房预售在短期内还无法被取代，那么大家要做的就是在购房前擦亮眼睛，选择那些资金好、规模大的开发商，尤其要注意开发商的债务情况，避免踩雷。
　　对此，你有什么看法？你认为期房预售制该取消吗？