昆明卖房的人多了起来

　　自今年9月30日财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》算起（详情可点击查看：政策直指置换需求，昆明换房一族有救了？），这个被广泛称为＂卖一买一＂的新政，施行已经满1个月。
　　市场层面有两个值得关注的消息：
　　一个是广州万科成立了＂卖一买一＂专项工作组，帮助想买新房的客户解决二手房难卖的问题。
　　根据报道，＂目前有几百套二手房在跟进，主要分布在广州、佛山、东莞等城市。＂
　　广州万科这种下沉潜在消费客群的做法，将销售服务前置，直接切入置换群体的需求痛点，对于激活换房需求带动新房成交，有着现实的实践意义。
　　另一个消息是，在＂卖一买一＂新政的刺激下，全国多地出现二手房挂牌量增长的情况。
　　据诸葛找房10月二手房月报显示，其重点监测的10个城市中，7个城市二手房挂牌量环比上涨，3个城市挂牌量下降。
　　图源诸葛找房
　　其针对多个城市二手房挂牌量增长的原因分析中提到，受到9月底出台的＂卖一买一置业免个税＂新政的影响，不少符合条件的业主积极将房源挂出，置换群体加快挂旧换新步伐。
　　虽然市场上与＂卖一买一＂政策相关的两个消息，都与昆明本地无关，但都反映出基于政策而表现出的一些市场现象。
　　那么，＂卖一买一＂新政对昆明市场是否有促进？昆明本地的换房意愿如何呢？
　　昆明房东都在卖房？
　　现实的昆明市场，换房需求其实一直都存在。
　　在此前的文章中，或多或少都有提到过，基于不同阶段居住需求的变化，衍生出了不同目的的换房需求，促进着二手房市场的活跃度。
　　但受此前趋紧的楼市调控政策，以及疫情叠加的影响，使得昆明置换一族大多卡在卖出的环节，潜在的住房消费动能无法得到很好的释放。
　　即便是在购房政策日益宽松的当下，消费端的持续疲软，无法通过高频的交易对市场活跃度形成支撑，客观上出现了住宅市场流通不畅的现状。
　　虽然＂卖一买一＂的政策，有助于提升昆明市场的活跃度，但实际上，有置换需求的购房群体手里的房源能否顺利成交，才是政策功效实现的关键。
　　显然，从目前昆明市场来看，＂卖一买一＂政策的刺激作用似乎开始显现。
　　根据全国房价行情网数据显示，10月昆明市辖区新增挂牌二手房约1.2622万套，相比月均供给量增长约21.18%。
　　图源全国房价行情网
　　也就是说，在＂卖一买一＂政策施行的首月中，昆明二手房市场明显的挂牌量骤增的现象，一定程度上释放出昆明消费者换房意愿强烈的信号。
　　结合全国房价行情网细化的供给量走势数据，通过对照可以看出，10月昆明新增二手房挂牌量，相比9月约7607套的挂牌量，多出约5015套，环比增幅约66%。
　　图源全国房价行情网
　　而且，从当前所处的11月份来看，昆明市场二手房挂牌量仍然处于快速增长的状态中。
　　昆明市场二手房挂牌量的突然骤增，或许与＂卖一买一＂政策对于换房需求刺激有一定的关联。
　　当然，需要注意的是，这仅是单一平台监测数据的体现，与实际的市场情况或许会有相应的出入。
　　而且，在实际的二手房市场中，由于平台众多，挂牌房源可能会有房源交叉、一房多平台、租售统计混淆等客观情况存在。
　　昆明房东卖房意愿有多强烈？
　　虽然不能确定昆明二手房挂牌量的增长，与＂卖一买一＂政策有多大的直接关联，但不可否认的是，昆明市场房东卖房的意愿却并不弱。
　　去年11月底，昆明首个官方二手房交易平台正式上线。
　　根据官方通报，这个由昆明市房屋交易产权管理处主办的昆明市存量房交易服务平台，仅上线15天便吸引26家房产中介、29个房产经纪人在平台登记注册，吸纳二手房源374套。
　　截至目前，该平台上线近一年，实时数据显示历史累计已发布二手房源18123套。
　　图源昆明房产信息网
　　根据数据折算，月均约1500套的挂牌量，对于昆明市场来说，并不算少。
　　除此之外，今年8月，率先在中国建设银行云南省分行试点的＂带抵押过户＂模式（可点击查看详情：贷款未结清也能卖房！具体怎么操作？），一定程度上也带动了二手房交易的动能。
　　这种通过＂转贷＂交易的方式，打破了原本＂先还贷才能出售＂的传统二手房交易模式，使得更多因无力结清贷款而无法出售二手房的群体，得以通过＂带抵押过户＂的方式，参与到二手房市场的交易中来，对二手房挂牌量的增长具有相应的推升作用。
　　昆明新房消费受政策刺激不明显
　　回到＂卖一买一＂的政策，如果很好的解决了＂卖＂的问题，那么，在政策的刺激下，势必会传导到＂买＂的环节，推升住宅成交量上行。
　　但从目前昆明市场新房成交的表现中，似乎看不到这样推动作用。
　　根据克而瑞云南公布的数据显示，10月昆明商品住宅供应约17.25万㎡，环比下滑约46%；与之相对应的成交量显示，10月昆明住宅成交约40.99万㎡，环比微涨约6%。
　　也就是说，10月份的昆明商品住宅市场，呈现出供小于求的状态。整体上，昆明市场销售仍以库存消化为主。
　　图源克而瑞
　　对照近期昆明市场的成交情况不难发现，住宅成交表现基本与近4个月持平，保持在40万㎡上下的水平，新房消费没有显著的波动。
　　这也从侧面说明，在新房的消费端，相应政策的带动作用并不明显。其中，也包含10月份起实施的＂卖一买一＂新政所起到的效用。
　　单纯就＂卖一买一＂新政而言，对于置换的实现，在操作层面有着＂先卖再买＂的先后顺序，因此，要对新房消费有带动，关键还得看＂卖出＂的过程是否顺利。
　　当然，与新房市场不同，二手房在定价上比较自主。因此，房子的价格与价值的匹配度，是能否成交的关键。
　　在二手房的销售中，其实，还有一些实操性的技巧，碍于篇幅的限制这里不作过多延展，后续会单独出一篇类似于＂如何让你的二手房更快售出＂相关内容的文章，来详细讲二手房销售里面的一些门道。