火力越来越猛！国家出手，正式开始救房企，房地产的春天会来吗？

　　大家好，我是铁锤。
　　今年的双十一，以惨败收场。惨到各电商平台都不好意思公布数据。不公布也好，以这种无声的方式落幕，往往能更好地掩盖人们口袋拮据的事实。
　　铁锤特意在网上发了个帖子，询问今年双十一的消费情况，得到的反馈也非常真实：今年双十一，大家都很扣，一分钱不花的占多数。
　　双十一体现出来的消费能力，某种程度上，反映了我国当前的经济状况，以及老百姓对消费的态度。换言之，今年双十一业绩拉胯，其实真实反映了当下老百姓＂捂紧钱包，不乱花钱＂的消费主张。
　　其实10月份的经济数据，已经说明了一切。m2同比增11.8%，货币供应很足。但社会融资规模为9079亿元，机构预估13800亿元，前值35300亿元。这组数据很好地说明了，现在大家的消费意愿不好，消费能力不强。
　　尤其是在买房贷款方面，不管外界如何刺激，老百姓都是无动于衷。央行数据显示，10月份人民币贷款增加6152亿元，同比少增2110亿元。分部门看，住户贷款减少180亿元，其中，短期贷款减少512亿元，中长期贷款增加332亿元。这里面有一个隐藏的事实是，10月份提前还的房贷，比从银行贷的款还要多。
　　尤其是六大行，今年上半年住房贷款增量均大幅下滑。
　　另外不得不提的是，过去这9个月，居民部门的储蓄倾向在不断提高，三个季度一共存了13.28万亿。
　　为什么大家爱存钱？主要还是受经济增速下行、就业压力增大、收入预期不稳定等的影响。众所周知，消费和投资已经发展成为拉动经济增长的主要引擎，消费和投资的意愿不足，自然对内需也构成了压力。
　　消费端看，受疫情影响，居民收入和就业低位运行，消费明显跟不上。投资端看，因为有基建支撑，今年的数据还算亮眼，增速在10%左右。但懂得懂得，这是有形之手在托着。因为今年房地产对于投资的贡献已经转负了——今天统计局发布数据显示，1-10月份房地产开发投资同比下跌8.8%。
　　我放两组数据大家感受一下：2022年前三季度，房地产业增加值同比-4.4%，超过受疫情影响最为直接的住宿和餐饮业，罕见成为经济最大拖累。
　　另一个直观的数据是，90%的城市房价开始下降，过半城市回到了两年前。仅从国家统计局发布的70个大中城市数据来看，当下有63个城市房价回到一年前，38个城市回到了两年前。
　　所以，改善房地产投资，对于经济稳增长意义重大。
　　今天我想聊聊，最近被大家重点关注，被很多中介、房产专家们奉为＂史诗级救市＂的13日祭出的房地产金融16条。
　　为什么说是＂史诗级＂，仅仅从14日股市的涨幅就能得到印证——地产股全线走高，截至14日收盘，房地产指数涨2.08%。金地集团、新城控股、三湘印象等多只个股涨停。港股方面，德信中国领涨，涨幅一度达110.91%。碧桂园大涨超45%，绿地香港涨超35%，龙湖集团涨超16%，旭辉控股、中国海外发展等跟涨。
　　说是16条，其实主要包括六大方面的内容：保持房地产融资平稳有序、积极做好＂保交楼＂金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策以及加大住房租赁金融支持力度等。
　　其实用一句话总结就是，以前是严防死守不让钱进入楼市，现在是费尽心机让钱进入楼市。平心而论，如此颠覆的措施，确实给长期阴霾的楼市带来了一点阳光。
　　接下来，铁锤将针对其中三大值得讨论的内容重点说一说个人看法：
　　第一，稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营房企一视同仁。
　　这对于民企而言，称得上是盼望已久的好消息。尤其是故意躺平的房企，可以顺势＂大补＂一下。但也仅限于优质地产商。何为优质地产商？简单点说就是，现在手里还能拿出干净抵押物的地产商。
　　这话说出来容易，做起来却极为不易。铁锤一直以来都是务实派，所以我对未来能真正落实多少，更感兴趣。因为我始终坚信，资本玩法从来都不会雪中送炭，要送早送了，何必等到今天这幅将死之境，才大发慈悲。
　　尤其是被频繁抽贷，信用在老百姓心中被过度透支，且债务缠身的已爆雷的民营房企，银行真的会一视同仁吗？要知道，他们其中的很多不仅对外的美元债还不上，而且对内的保交付也是没担当，银行真的会对他们伸出援手吗？恐怕要打个问号。
　　而且更别指望这一个措施出来，所有的地产商都得救，有这样的想法属于痴心妄想。原因很简单，救了一个，就得救无数个。
　　第二，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年。
　　跟上一条一样，还是利好优质房企，就是那些不断被抽贷、只有短期债务压力、销售额还看得过去的房企。像恒大这类，债务窟窿大到无法填满，而且基本上房子卖不掉，信用彻底坍塌的开发商，即便强按头让银行给其贷款，银行也不愿意。
　　像前段时间宣布债务违约的旭辉、碧桂园等，心头的石头都可以放下来了，他们不仅有了喘息的机会，而且还会获得开发贷款、信托贷款等融资。这也算熬出头了。
　　再结合央行、银保监、住建部联合出台放松对预售资金监管的新政，总结来说就是，过去房企融资的两条生命线开发贷和预售资金现在都接上了。
　　第三，鼓励金融机构提供配套融资支持
　　里面提到了＂鼓励金融机构在商业自愿前提下积极提供新增配套融资支持＂、＂对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的。可予免责＂。
　　这两点很重要。前面说的是原来房企的融资方案到期了，除了展期，还可以借新还旧进行过渡。后面说的是新的融资方案，只要事前尽责，事后即便房企又还不上钱，那么银行和放贷人员，都不用追责。
　　有人看到这里，就会说，你前边不是说银行不敢给债务有问题的房企房贷吗，你看这里就说了＂免责声明＂。
　　对此铁锤只能说一句，要真是这么简单就好了。我只希望大家记住一句话，这个世界是极其残酷且赤裸的，所有命运的馈赠，都在暗中标好了价格。
　　此外，文件中还提到了保交楼、延还房贷等举措，但也仅限于纲领性文件，没有具体的内容，真正实施起来，还要走一步看一步。尤其是受疫情影响的买房人申请延后还贷，这事儿谈不上啥利好。
　　综上便是16条的重点内容，看到这里不知道大家有何感想，铁锤还挺平静的，所以也理解不了为什么很多人会激动得睡不着。
　　接下来我想聊的是，16条会不会促使房地产快速回暖，房地产的春天会不会到来？
　　首先，不得不说，这次的16条更多是楼市供应侧的短期救赎，简单来说就是＂救企业＂，虽然违背了之前的定调，但也属于迫不得已。有对需求侧的刺激吗？显然没有。
　　其次，还是那句话，刺激房地产市场本身的复苏其实是非常棘手的。当下能促使大家积极买房的基础是经济预期向好，大家的收入大幅增长，这一点非常非常重要。
　　房子是需要有人来买的，明白了这一点我们也就明白了＂救房地产，必须要先富其民＂，否则都是治标不治本。因为有稳定且有奔头的收入，遇上有增值保值预期的产品，市场的信心才会回来。
　　倘若不能给市场的消费端注入信心，楼市一时半会儿很难迎来复苏。因此那些债务窟窿已经补不上的开发商，也别幻想靠这次紧急救治，就能脱离生命危险。
　　再者，有人把这一波＂救市＂比作是2008年的＂4万亿＂。所以理所当然觉得市场会有立竿见影的效果。在铁锤看来，这多少有点个人臆想了。因为忽略了一个基本的事实：现如今的楼市和08年的楼市的基本面早就不可同日而语了。
　　一则，现在的房价已达历史高点，均价过万元一平，百城的房价收入比也达到了12，远超国际合理区间3-6。说得直白点，房价严重偏高，已经和老百姓的工资收入脱钩了；
　　二则，居民部门的负债率已达天花板，央行公布的数据显示，目前居民负债率超过62%。铁锤说过，这种算法（居民债务/GDP）不够真实，因为GDP中包括企业和政府收入。所以居民债务与居民可支配收入之比，更能体现真实的居民杠杆率。2021年我国的居民债务是90万亿，居民可支配收入是68.6万亿，二者之比是106.8%。
　　这个负债水平下，还期望老百姓疯狂加杠杆买房，显然是不切实际的。
　　三则，购房需求没那么旺盛了。当下市场的主力军是90后和00后，但这些群体真的不能指望，一方面他们的购买力严重不足，资料显示，90后人均负债12万；另一方面他们也不需要买房，因为60后、70后父母，已经帮他们买好了。
　　没有需求，就没有市场。所以，无论史诗级救市有无夸大之嫌，楼市的春天都不会到来，想回到过去，更不可能。事实上回过头来看，今年以来已经出台很多所谓的＂利好＂政策了，但我们看到市场有大的变化了吗？