彻底破防了

　　近日，2022年高考成绩出炉，几家欢喜几家愁。
　　经历了近6个月，400多次的政策调控，楼市也交出了2022年上半年成绩单。
　　处理了一天数据之后，摘出其中重点，与大家深度讨论。
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　　重点一：成交48000多亿，同比31。5；广州贡献率3，居全国第二位。
　　据统计局数据，2022年15月，全国商品房销售金额约48336。6亿，同比去年下降约31。5。
　　其中，广州销售额占比达3，比去年提升了0。1个百分点，仅次于上海，排名全国第二。
　　一方面，不得不承认在疫情、经济下行、调控、市场萎靡等综合因素下，楼市确实遭到重创。
　　即使年初开始，一直高举松绑、救市、降息等大旗，奈何市场修复速度和能力有限。
　　另一方面，单看广州市场虽然也些许疲软，拉通全国来看，依旧位于中国楼市的先锋梯队。
　　这也许就是，广州楼市大招难产的原因之一。
　　珠江新城细鹏摄
　　重点二：四房成交占比攀升，顶豪需求坚挺，时代正在抛弃刚需？
　　从监控中的190多个重点城市中，2022年上半年：
　　三房成交占比约55。7，较去年下降约2个百分点；
　　四房成交占比达25。2，创近3年以来新高。
　　豪宅市场方面：
　　总价3000万及以上，深圳成交182套，同比100；杭州成交82套，同比1；南京成交37套，同比85；
　　总价1000万及以上，北京成交2925套，同比1；西安成交103套，同比61；宁波成交234套，同比41；
　　单价5万及以上，广州成交6481套，同比17；武汉成交86套，同比856；佛山成交50套，同比52。
　　这说明，市场目前主要的购买力是改善型豪宅型的人群，刚需客们则逐渐退场。
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　　其实，这样的现象不难理解：
　　一是，经济下行压力下，刚需由于收入来源单一（主要靠工资），资金周转受到重创；行情的萎靡加重了不敢随意消费的心理。
　　二是，改善型客户收入结构多样（相对不差钱），叠加楼市底部可选择性多了起来（不用担心抢不到），刺激了置换的需求。
　　三是，楼市近期的松绑政策，限贷限购放宽、二套房首付比例下降等，都一一对了改善客的胃口。
　　因此，与其说时代抛弃了刚需，不如说是刚需选择了断臂求生。
　　毕竟，韭菜们是真的没钱，也真的变聪明了，不想把根儿也薅出来。
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　　重点三：长三角、粤港澳、中西部、环渤海，市场差异较大，没有最惨，只有更惨？
　　长三角在2022年12月迎来了短暂的小阳春，作为全国楼市的风向标城市群。
　　很可惜，在疫情的肆虐下34月持续下行，销售面积降幅同比超70。
　　5月疫情逐渐得到控制，政府加大扶持力度，积极复工复产，但销售面积降幅依旧为67。
　　粤港澳大湾区则一直维持低位运行模式，14月销售面积同比50。
　　值得高兴的是，在近2个月，佛山、珠海、东莞等大幅度政策松绑的刺激下，降幅有所收窄，出现回暖迹象。
　　中西部市场则疲态尽显，开年以来销售面积持续下行，直到5月降幅扩大至59。
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　　因此催生出了，郑州棚改房票安置，湖南创新租房加名额，武汉放飞自我等新型调控政策。
　　预计后市，市场回复依旧疲软，更大的救市政策还会出台。
　　环渤海地区，在4月以后迎来了局部转暖的痕迹，销售面积降幅收窄至44。
　　总体看来，全国重点城市群，楼市复苏的强度和速度，都不及预期。
　　2022年下半年，楼市依旧需要靠政策端发力，救市之路，任重而道远。
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　　重点四：土拍市场，央国平积极托底，民企退隐，缺钱是通病。
　　今年15月，全国TOP100房企中，60及以上的企业放弃拿地。
　　30多拿地房企中，国企、央企、地方平台依旧是拿地的主力军，而民企几乎不见踪影。
　　国企中的优等生有中海、华润、招商、越秀、建发、万科（国资背景）等，拿地金额超200亿。
　　不过，他们大多数布局在一二线核心、或者城市重点规划发展板块。
　　其余的土地，多数由城投、金控、地铁等地方国企或者平台兜底。
　　民企之光主要为龙湖、滨江、大家等，但大都选择大本营深耕多年的熟悉地带。
　　龙湖天奕细鹏摄于2021年6月
　　出现这样的现象，只因一个字钱。
　　据统计数据，即将到来的第三季度，将是房企的偿债高峰，债务规模将达到2000亿。
　　显然，在现金流为王的时代，房企们选择了勒紧裤腰带过日子。
　　拿不拿地，扩不扩充规模都是其次，能不能按时还钱，不暴雷才是大事。
　　细鹏摄
　　重点五：175省市加入，超400次政策调控，楼市松绑即将进入第三轮，要不要全面放松？
　　据克尔瑞统计，截止目前已经有175省市加入了楼市调控中。
　　13月，为第一轮楼市调控，以三四线放松限购、限贷、限价、提升公积金额度为主。
　　此时，中央的基调是取消扩大房地产税试点、发力保障性租赁住房、适当松绑三道红线等托而不举的政策。
　　46月，楼市进入第二轮松绑，放松痕迹蔓延到二线及强二线城市，土增税5改2，生孩儿破限，出台人才政策等。
　　此时，中央的基调已经变为托举并用，央妈带头降息定调，城市差异化管控，预售监管资金可提取等大幅度宽松政策。
　　如今，6月接近尾声，全国楼市依旧水深火热。
　　琶洲会展中心Ricco摄
　　那么，有三个问题值得与大家讨论：
　　问题一：一线城市要不要松绑？全国楼市要不要全面放松？
　　如果放开一线城市，由于城市吸引力和发展战略等因素，人口势必会再次往一线城市涌入。
　　购买力的旺盛需求，以及投资客对一线城市的长期看好，势必会推高房价。
　　与之形成对比的三四线城市，则可能出现人口持续流失，房子卖不出去，烂尾、空城等现象。
　　若不放开一线城市，一线楼市将持续低位运行，行情逐渐褪色，楼市去库存压力加大。
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　　截止目前，广州商品住宅库存约1209万方，去化周期约15。4个月，接近近3年历史峰值；
　　深圳商品住宅库存约450万方，去化周期约11。2个月，创近3年历史新高；
　　上海商品住宅库存约474万方，去化周期约6。4个月，连续9个月攀升；
　　北京商品住宅库存约1363万方，去化周期约19。9个月，连续10个月攀升。
　　另外，大家都说楼市救不动了。
　　其实，将这一轮的宽松政策与2015年那一次大救市相比，发现国家还没有完全发力。
　　但今时不同往日，如今面临的局势更加复杂，如果全面放开了，就有背房住不炒总基调。
　　去年的那一轮调控挤泡沫就会成为无用功，楼市重回灰犀牛。
　　所以，放还是不放，是一个头疼的问题。
　　问题二：下半年的楼市调控，还可以从哪些方面下手？
　　上半年着力发力需求端，下半年也许可以从供应端进行优化调控。
　　对于困难企业，有必要落地一些纾困措施，了解企业当前的痛点和难点，适当扶持。
　　对于土地供应端，可进一步优化土拍规则，适当释放利润空间，放宽预售资金监管等。
　　对于买房端，可加大对刚需客户的扶持力度，改善客户的刺激力度，豪宅客户的鼓励力度。
　　问题三：2022年上半年的楼市调控成绩已经介绍完毕，你觉得可以打多少分？
　　欢迎留言和讨论。