一个行业性机会
物业公司正在提供一次超级机会。其中,我们最为看好的是高端的物业公司(高端的物业公司其实是资产管理公司)。
这里要注意的是,物业的长期增长正在进入新阶段。过去五年实现高速增长最重要的,是母公司的高周转高交付。
而随着母公司高交付的减速和物业公司在管面积的大幅增加,增量速度已经逐渐减慢,大多数"操盘/在管面积比"已降至10%以下。伴随在管面积的不断累加,这一比值会越来越低。(未来两年母公司输送还能保持确定性高增长的第一名是金茂服务)
物业的新阶段,外拓能力逐渐超越母公司的输送能力,成为第一因子。
在外拓中,我们要注意两种模式的区别。一种是碧桂园服务的模式,不断增发,增发后收购物业公司,另一种是免费。
同样是垄断性的收费终端,是花钱去买,还是免费得来的,完全是天壤之别。一个以资金为成本,一个以品牌为成本。边际扩张成本差别无异于物种差别。
今天的物业公司,堪比2013年遭遇塑化剂危机的白酒行业,全行业的危机,带来行业性的机会。而其中,最优质的物业公司已经在行业寒冬中自动涌现出来。
我们的投资体系一直坚持:道法自然、自然之选、大道无为。
只要行业不会被摧毁,那么整个行业复苏时,也就是头部公司的爆发增长时。
市场还在担心母公司挪用侵吞物业公司的资产,而从中债担保优质民企发债开始,这种可能性已经逐渐归零。政府对优质民企直接注入信用,龙湖集团发完中债担保债券后,旭辉也开始发行,随着国家对公司层面直接注入流动性,从救项目转变为救优质企业,行业性危机已经解除。市场提供出巨大的机会。
2013年白酒的往事会在物业公司上重现么?拭目以待。
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