买房最大的忌讳，是什么？

　　文子木
　　这段时间，市场情绪比较微妙，只要参与了股市和楼市，内心多多少少都很紧张。
　　这种紧张来源于大会前后，对方向的迷茫和短期信息面的看不清，到底是涨还是跌，割肉离场还是抄底入市。
　　趴在悬崖边，抬头望着从天而降的绳，飘来飘去，咽着唾沫，甚是煎熬。
　　其实结果大概率已经提前释放了。
　　社融数据，地方政府带头买房，PSL出现，股价逆转，以及外围给的多方博弈信号。
　　接下来我先帮大家理清这些点，然后再连成一根线，抽丝剥茧，希望能帮你理清这条曲线的走法。
　　01连环反应
　　9月社融数据不错，这里不一一列数据了。
　　从央妈破天荒大晚上发布来看，市场已经对信心，已经到了饥渴难耐的境地。
　　从结构上来看，两条腿出现了劈叉的现象。
　　居民端缩小，企业端放大。
　　我查了一下数据，相对去年同期，前三季度住户贷款少了接近3万亿，缩水近一半。
　　想想也正常，疫情一直折腾，房子卖不掉、股票也不涨，收入充满不确定性，消费欲望大幅减退。
　　欲望不再，双腿发软，自然不可能去银行借钱消费；产品卖不出去，企业只能砍掉生产线，缩减产能，更不愿意去银行贷款了。
　　这都是连环效应。
　　看到这里很多人比较疑惑，企业端不是不愿意借钱吗，9月何以社融大增？
　　此企业非彼企业。
　　这里的企业就是以国企、央企、城投为主的主力队。
　　其实从年初开始，信贷指导就一直强调以企业中长期贷款为主，那时候，似乎已经确定主力队的舞台角色。
　　尤其房地产市场，当民营开发商gameover，全国各地的城投彻底活跃了，拿地、做基建、搞民生充当着救世主的人设。
　　无论是否当得明白，起码创造出了真实的钱，市场有了增量有了规模，信心才能逐步建立。
　　这个路径跟2008年相似，跟2015年也相似。大家都知道这样做，钱还会空转，也知道路径依赖，主力队拿去玩投资，多多少少还会出问题。
　　但特殊时期，只要能抓住耗子，它就是好猫。
　　消费、进出口、投资，最后还是投资一人扛下了所有，不过接下来拓展项够多，除了最基础的铁公基以外，更多以新能源为主的新基建。
　　譬如现在国产电动车进入了全球第一竞争列队，但国内很多人不敢买电车，是因为有里程焦虑，但如果充电桩比加油站还普及呢？
　　说白了，里程焦虑就是基建焦虑，这正是当下最需要解决的问题。
　　融资匣子打开以后，整个社会的钱会加速流动起来，同时对于监管的红线便会越放越宽。
　　比如去年被掐住脖子胖揍的开发商们，9月份100家已经融到了622。1个亿，环比增加61。8。
　　去年严查的居民抵押贷，现在已经很少提及了，因为再往下查，只能逼着老板们把房子仍进市场，逼破产了，手下的员工第一个遭殃。
　　欠钱的是大爷，要钱的是孙子，一直都是这样。
　　现在也没办法说好与不好了，只能说，在谷底期，任何现象都很正常，只要总体的收益大于支出，良币比劣币多，就是阶段性的胜利了。
　　这种趋势还会持续，只要疫情停不了，就只能靠企业段拉动居民端，但同样也会使整个社会的财富值严重劈叉，前腿看不见后腿。
　　02带头买房
　　接下来讲讲地方回购商品房。
　　日前，一份苏州市政府部门拟定向回购部分新房项目的专家会议纪要传了出来，苏州将对市内10个板块回购近1W套新房。
　　很多人看到这则新闻，肾上腺素一下子就起来了，说这是大利好，上面兜底，下面涨价。其实不然。
　　2008年四万亿后那波救市，就有了地方带头买房的先例。
　　道理很容易理解冷市信心不足，没人买房，房子卖不出去就会形成积压，开发商现金流被锁死，无法继续拿地，政府土地财政收入搁浅。
　　政府回购商品房，其实是疏通房地产市场的一步大棋，好比，面粉厂买了面包店的面包，面包店才会继续买入面粉
　　面粉厂买了面包后，会免费分给大家吃吗？一定不会，面粉厂本质上也是经营机构，讲究合理利益。
　　一部分应该会定向输送给鼓励公务员之类的体制人，毕竟政府买房，开发商折扣必须给到位，相对于市场，比较有诱惑力。
　　开发商出了库存，政府疏通了路线，公务员得到了更高性价比的房子，三方共赢。
　　另一部分则用来做保障性租赁住房。
　　别以为行情不好，租赁住房就会停建。这是十四五的主要目标之一，届时全国要建约821万套保障性租赁住房。
　　现在大部分城市都严重落后于工程进度。
　　这时候政府买进商品房，改为保障性租赁住房，既减少了库存也完成了目标，又是多方共赢。
　　有人说，保障性租赁住房增多会利空房价。这很片面。
　　拿新加坡来说，保障性租赁住房全社会普及，商品房房价还是止不住得上涨。
　　这是因为资源具有绝对性，而商品房的居住环境，背后牵扯的城市资源是租赁房远远不能比的。
　　同时保障性租赁住房发展壮大后，直接降低了租房成本，会虹吸更多的人才进来参与社会劳动，这对于经济是增量，经济起来了，人们有钱了，商品房的价格是上行的。
　　政府买房，做保障性租赁住房，既节省了社会资源，又疏通了房地产财政，也完成了目标，长期看是吸引人口流入的利器。
　　我认为这是一个多方共赢的政策，跟过去完全不同。
　　但不可否认的是，这对于地方政府运营能力的考验极高。像苏州这种能级的城市，可以有很好的支撑力，政府有钱，未来人口也能流入。
　　但有些低能级城市复制这个路径，很容易搞一屁股债，到时候就是以债抵债，拆东墙补西墙，人口进不来更完蛋。
　　总之，政府启动回购商品房，最直接的就是去库存，商品房库存减少，需求总量不变，房价就有了托底效应，长期利好房价。
　　说白了，现在明摆着不让房价下跌，已经放在明面上。
　　03情绪价值
　　接下来是PSL。
　　这是2015年楼市大杀器棚改货币化的主因。这几天出现在市场上，很多人瑟瑟发抖，嘀咕会不会出现2015年那一幕。
　　我先说结论，不会。
　　前段时间，各地已经出台棚改货币化的阉割版，房票制，定向鼓励棚改户买房，已经从思想上取代了棚改货币化。
　　目前三四线城市的居民杠杆率和购买力，已经完全不具备再启动一次牛市，如果强行启动涨价去库存，灰犀牛便会冲破镣铐，教市场做人。
　　这次PSL，主要是为了配合财政，定向拉动基建投资。
　　关于接下来的楼市趋势，我再掏心掏肺地跟大家多说几句。
　　一定要轻市场重城市，轻城市重板块，轻板块重房源。
　　什么意思呢？
　　我们现在不能用宏观的角度去思考楼市的趋势，因为在大环境下，楼市就是一根绵绵不绝的大阴线，不具备参考价值。
　　而买房人的诉求，无非是在满足合理居住的情况下，在房价最低点，买到最保值最有升值潜力的好房子。
　　这时候你要思考的是，你买的房子是否能在这根大阴线中脱颖而出，能穿越周期，反向成长？
　　当你理清这个思维，你对房子就不会有情绪层面上的影响，而是最为理性的判断。
　　比如最近易居整理的一份表单，全国主要城市房价调整时间。
　　郑州已经连续回调接近4年，房价更是回到了2016年8月，这意味着，郑州这几年房价又回到了上一波大潮的起点，中间套死无数炒房客。
　　紧接着是廊坊，房价连续下调43个月，多年之后，依然逃离不出环京贫困带的宿命。
　　郑州和廊坊这种跨越周期的下跌，意味着楼市支撑力非常差劲，尤其郑州，现在还处于烂尾楼的阴霾中，在楼市实力层面，跌出强二线城市队列。
　　而在回调时间最短的阵营里，成都排名首位，甚至跑赢了上海和北京。
　　贝壳数据显示也是这样，成都9月份二手房成交同比保持162。39的涨幅，7月份二手房成交1。73万套，更是创下近10年来的新高。
　　而第二名上海，9月份二手房成交高达1。8万套，在当下的大环境下，韧性极强。
　　十一期间，多个城市二手房市场出现回暖迹象，东莞、成都、厦门、苏州等城市，成交套数更是超过去年同期的2倍。
　　这些数据都是真实的，背后告诉我们，即使在大环境持续向下的情况下，依然有些好的城市好的房源在跑赢大市。
　　好比一个高三火箭班，疫情来了，学生只能居家复习功课，理论上肯定不如在校学习，但最后高考时，学渣可能更差，学霸依然很强，中间的大多数不如原来。
　　这些城市的能级、人口、产业、营商环境、区域价值、政策力度等等，都是一个个累加的因素，影响着房价的底层逻辑，供需。
　　供大于求，牛市房价都不会涨，涨也是虚涨；供小于求，熊市都很难下跌，跌也是错杀。
　　穿越周期看楼市，得把眼光放在五年开外，而不是计较当下得失，买房最忌讳的就是情绪影响价值判断。