利率上涨，全球房地产泡沫史无前例！澳洲能否独善其身？

　　最近10年，全球人口不增长，生产率不提升，但还想经济发展，只能死命印钱堆资本。
　　疫情之下，经济更差。
　　所以全球只能大放水、强刺激，货币和信贷强势增长。
　　不止房产，股市、大宗商品等资产短期内都迎来暴涨。
　　泡沫无处不在。
　　因为泡沫本质上是一种社会心理学现象，所以天生难以控制。
　　但随着利率上涨以对抗通货膨胀，泡沫尤其是房地产泡沫的破裂是否正在日益逼近？
　　哪些地方房市有泡沫？
　　瑞士投资银行瑞银集团（UBS）近期公布的2022年全球房地产泡沫指数指出，在全球多数城市，对于薪资收入在平均水平的技术服务业人员而言，买一套60平米的公寓已经超出预算。
　　在报告分析的25个城市中，抵押贷款利率几乎翻了一倍；而且随着价格上涨，住宅负担能力正在下降。
　　报告指出，与新冠疫情前相比，一名在高技术服务产业工作的雇员能负担的居住空间减少三分之一，超低融资条件和购房需求超过了建设速度，导致＂价格预期越来越乐观＂。
　　对于那些想出售房产的人，2022年＂已经超出最乐观的预期＂，失衡的情况变得愈发严重。
　　在这段期间，被瑞银集团报告判断为＂泡沫风险区＂的城市，经过通胀调整后的房屋价格平均上涨了60%，而实际收入和租金仅增长约12% 。
　　从2021年中到2022年中，瑞银调查分析城市的名义房价增速加速至10%，创下上次金融危机前一年2007年以来的最高涨幅。
　　名义价格涨幅超过15%的价格最高区域是北美城市 。
　　加拿大多伦多以及德国法兰克福在瑞银调查报告中名列前茅，两地的市场都呈现出＂泡沫特征＂。
　　苏黎世、慕尼黑、香港、温哥华和阿姆斯特丹的风险也有所上升。
　　特拉维夫和东京则首次被列为＂泡沫风险区＂城市。
　　除此之外，几乎所有被调查的城市的未偿还抵押贷款都在加速增长，这些城市的家庭债务增速高于长期平均水平。
　　分析师指出，多数估值高的城市将出现重大价格调整。
　　瑞银报告指出，多数估值较高的城市将出现重大价格调整，而且调整已经开始，或预计在未来几个季度展开。
　　泡沫化的典型迹象是房价与当地收入和租金脱钩，以及过度借贷和建设活动 。
　　瑞银的调查还录得2008年以来最强劲的未偿还抵押贷款增长。但强劲的收入和租金增长在一定程度上缓解了这一失衡状况。强劲的劳动市场依然是多数城市自住房市场的支柱。但瑞银指出，随着经济恶化，劳动市场也有减弱的风险。
　　澳洲房地产市场是否处于风险区之中？
　　瑞银表示，自2018年和2019年房市降温以来，悉尼房地产市场一直处于泡沫风险区之外 。2022年第二季度，当地房价下跌超过5%。
　　新趋势
　　澳洲主要城市房地产市场虽然处于泡沫风险区之外，可是市场正逐渐出现新趋势。
　　即使利率持续上升，房价在2023年仍可能再次上涨，因为出租房空置率很低，而且移民到澳洲的人数正在增加 。
　　与联邦银行（CBA）和西太平洋银行（ Westpac）的预测相反，SQM Research预测房价在2023年停止加息时上涨。
　　但创始人兼董事总经理Louis Christopher预计，待储行在年中停止加息，2023 年首府城市的增长率将达到5%至9%。
　　Westpac和ANZ预计储行将在2、3月和5月加息，将现金利率从目前的10年高点3.1%升至3.85%的11年高点。
　　押注利率的30天期货市场也预测现金利率将在8月达到接近水平峰值，但在2024年前不会降息。
　　Louis Christopher表示，在本次货币政策紧缩週期中，加息结束将意味着房价将在2023年回归上涨。
　　预计悉尼明年的房价将上涨8%至12%，该市的独立屋和单元房租金在过去一年中飙升了28.9%至711.65澳元。
　　新州联合政府出台了一项政策，让首置业者每年支付数万元的房产税，而不是预付印花税，但反对党工党誓言若赢得2023年3月的大选，将废除该政策。
　　布里斯班的房价预计到2023年上涨3%至7%，高于墨尔本2%至6%的预期涨幅和阿德莱德1%至4%的涨幅。
　　预计珀斯的增幅将更大，达到9%至13%。
　　SQM Research的预测基于储行现金利率峰值低于4%、通货膨胀率上升不超过 8%的32年高位以及2023年下半年降息。
　　但如果储行明年不降息，SQM Research的房价仍会上涨，尽管涨幅较为温和，加权首府城市价格涨幅为3%至7%。
　　在这种情况下，悉尼房价将上涨5%至9%，而墨尔本和布里斯班房价均上涨1%至5%，珀斯房价上涨4%至8%。
　　大银行对房价持不同看法，即使他们也预计年中停止利率上涨。
　　Westpac预计2023年悉尼房价将下跌8%，而墨尔本房价将下跌10%。
　　布里斯班和阿德莱德的房价预计明年都将下跌6%，而珀斯的房价将下跌4%。
　　联邦银行不太担心房价下跌，预计2月份的加息将现金利率提高至3.35%—将是本次货币政策紧缩周期的最后一次加息。
　　澳洲最大的房屋贷款机构预计，2023年悉尼房价将持平，墨尔本下跌2%，布里斯班下跌6%，阿德莱德下跌7%，珀斯下跌5%。
　　自5月结束0.1%的创纪录低利率时代以来，澳储行已连续八次月度会议上调现金利率。
　　三个百分点的增长标志着澳央行自1990年1月公佈目标现金利率以来最严厉的紧缩政策 。
　　澳洲的银行还需要评估借款人应对浮动抵押贷款利率上调300个基点的偿还能力。
　　但2023年的更多加息意味着加息将超过现有的抵押贷款压力测试门槛，进一步限制银行放贷的能力。
　　CoreLogic数据显示，悉尼经历了自4月份市场见顶以来的最大跌幅，房价中值下跌11.9%至124.3万澳元。
　　结语
　　任何资产有其真实的价值，短期的偏离是会出现的，但是不会永远这样。
　　无论是地产还是股市，在澳洲未来的投资需趋于理性！经济增长过程中催生的资产增值是健康的，也是值得被追逐的。
　　但是当贪欲导致国家、企业和个人开始使用庞大的债务来进行投机时，金融危机就在酝酿了。而危机的爆发也只是时间、国家、产品和规模的问题了。
　　不论形势如何，政策如何，对投资者来说，要清醒地认识到，历史是会不断重复的。资产泡沫从膨胀到破灭的历史，每次都一样，从来没有什么例外。
　　风险市场是人性的试金石，支撑价格的就是一个信心，而这信心的转变往往就是一转念。
　　要合理研判市场可能的发展方向 。
　　毕竟，树不会长到天上去，上涨也绝不会是线性的。
　　相信真正认真将当前澳洲市场好好端详过的人都能够躲开潜在的危机，甚至把握机会！