外资企业逆势加码国内房地产市场投资

　　本报记者方超张家振上海报道
　　多家外资企业逆势加码国内房地产市场投资，一时引发关注。
　　近日，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德和博枫等外资企业相继在国内房地产市场加码投资，除收购地产项目之外，亦有外资企业增持上市房企股票。其中，优质物流仓储地产更受外资企业青睐。
　　这反映出外资看好中国未来发展，还想继续在内地投资。中指研究院华东分院常务副总经理高院生在接受《中国经营报》记者采访时表示，外资企业希望在国内市场长期发展，目前可能是相对较好的出手时机。
　　与此同时，也有受访专家提醒称，外资企业对国内的一些优质房地产项目进行并购或投资，是正常的市场经济行为，最终目的仍是发展和盈利，市场不应过度解读。
　　外资企业加速入局
　　在国内房地产市场仍处于深度调整周期之际，多家知名外资企业正逆势入局。
　　11月8日，黑石房地产基金持有及管理的多元资产管理平台龙地对外宣布，即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米的优质现代仓库的收购。但龙地并未进一步披露收购的详细信息。
　　无独有偶，森瑶中国与高盛（GoldmanSachsAssetManagement）也宣布成立了专注于中国新基建投资机会的合资平台。
　　10月24日，森瑶中国与高盛共同成立合资公司，寻求中国一线城市及周边核心地区优质物流资产及其他新基建投资的机会。合资公司首批种子项目为4个位于大上海地区共计24万平方米的仓储资产，同时计划投入更多资金用于潜在项目的开发及收购。
　　受益于电商的持续扩张、国内消费的平稳增长、基础设施的逐步改善以及政策对产业多元化需求的充分支持，市场对优质新基建资产的需求持续提升，尤其是高标准物流仓储。森瑶中国方面表示，公司和高盛将充分利用双方在地产领域的资源、能力及投资经验，把握发展机遇并积极推动合资平台发展。
　　对此，中指研究院分析指出，截至9月底，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德和博枫等外资企业正在国内房地产市场加速布局。
　　克而瑞研究中心此前也分析称，2021年以来，黑石、铁狮门、大和房屋、易商红木、凯德、博枫等外资企业开始大举投资中国房地产市场，同时以贝莱德、高盛为代表的部分外资企业也在积极收购中国房企的债券或股票。
　　在业内人士看来，除了看好中国房地产市场发展外，价格因素也是吸引外资企业逆势入局的主要原因之一。
　　当前我国房地产市场正处于深度调整期，行业资产整体流动性较差，资产价格相对较低。中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，首先在土地价格方面，重点城市通过招拍挂成交的许多地块溢价率很低，甚至以底价成交，近期300个城市住宅土地成交溢价率不足2，处于近年来的低位。
　　第二是上市房企的股票价格较低，股价平均市盈率在5左右，市净率低于1，均处于较低水平。第三是持有性商业物业的价格较低，同时受新冠肺炎疫情及消费影响，导致商业物业的价格较低。刘水表示。
　　物流仓储地产更受关注
　　记者梳理外资企业近期在国内房地产市场投资的项目发现，物流地产、数据中心和租赁地产等资产类型最受关注。
　　中指研究院分析认为，外资企业近期加速进入中国房地产市场，涉足住房租赁、产业园区、商业地产等不动产资管市场，从‘抄底’北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新和数据中心等项目类型。
　　而在外资企业已公布详细收购标的的投资案例中，物流仓储地产最受外资青睐。
　　例如，龙地方面表示，公司管理的物流资产规模位居中国前五位，总可租赁面积已超过500万平方米。亚太地区不动产管理公司ESR此前也宣布与一家全球领先的机构投资者合作，完成了位于上海大都市圈的一处优质物流及工业资产组合的收购；摩根士丹利房地产投资在长三角地区收购了逾21万平方米的物流及工业资产。
　　对于外资企业热衷收购物流地产的原因，艾瑞咨询分析称：高标准的物流地产设施占总物流地产设施的比例仍然较低（以高标准仓库为例），人均物流地产面积较发达国家差距明显，反映出国内物流地产行业仍具有较大的发展空间。
　　摩根士丹利房地产投资全球首席投资官ToruBando此前也表示：公司自2015年起布局中国物流地产赛道，在管项目面积超过100万平方米。鉴于目前重点交通枢纽城市优质物流资产存在普遍短缺的情况，公司将通过此次收购为全球客户把握难能可贵的投资机会。
　　值得注意的是，在中国经济长期向好的基本面加持下，多家外资企业巨头相关负责人也相继发声，将继续加码投资中国。
　　在宣布完成对粤港澳大湾区优质现代仓库的收购后，黑石高级董事总经理、大中华区房地产主管韦增鹏表示：过去16年，黑石始终积极投资中国市场，我们仍然十分看好中国市场的业务发展。此次收购是扩大龙地的重要一步，我们将继续扩展业务布局，并在整个房地产周期内提供我们的国际性专业知识和经验。
　　新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚也在接受媒体采访时表示，中国房地产市场已经见底，新世界集团计划明年在土地市场的投资将达100亿元（约合14。6亿美元）。我非常乐观地认为，它（中国房地产市场）将在未来一两年内复苏得非常好，这是我们收购土地和资产的好机会。