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在房地产这座围城,为什么地铁集团拼命往里挤

  房地产特殊时期腾出了"生态位",对于地铁集团是刚刚好的时机。
  文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)
  2022年的房地产市场,犹如一个围城,里面的人想出去,外面的人想进来。
  想出去不难理解,想进来的是谁?我们发现,不少地铁集团混迹于各城市集中供地的现场,大手笔拿地。
  9月15日,杭州第三批集中供地中,杭州地铁集团一举拿下两宗地块,耗资40亿元。
  今年5月,广州首批集中供地中,广州地铁拿下4宗地块,耗资165亿元,达到总成交额(341亿元)的48%。
  去年11月,深圳第三批集中供地中,深圳地铁以178.51亿元总价拿下5宗地块。
  卖几块钱地铁票的地铁集团,已经开始卖起了房子?
  实际上,许多地铁集团旗下都有房企,他们默默赚钱,不争声名。近两年,在房地产形势不佳,许多房企经营不善的特殊情况下,地铁集团的房地产业务却在扩大,上了各种榜单,再低调也藏不住了。
  地铁集团的副业行动
  造地铁的为何跑去造房子?
  原因很简单,就是卖地铁票不赚钱。
  从全世界范围看,大部分地铁都是亏钱的。别看大城市的地铁挤得连门都关不上,但撇开成本只谈营收就是耍流氓。地铁前期造价高,后续维护成本也高,并且地铁具有经济和公益双重属性,因此一般地铁票收费较低。
  这意味着,单靠卖地铁票,地铁公司将收不抵支。
  从以下这份2020各城地铁公司财务状况数据可以看出,我国许多城市的地铁和轨道交通净利润很低,政府补贴占大头,其中,京投获政府补贴超百亿。
  在这张表中,深圳地铁的数据很亮眼,净利润高达111亿元,超过其余21家净利润的总和,再往前倒推一年,深圳地铁的净利润也高达116.9亿元。
  深铁集团何以成为内地最赚钱的地铁公司?造房子这项副业功不可没。
  据财报显示,2015—2021年的7年间,深铁的房地产开发业务的收入从13.96亿元攀升至95.7亿元,占总收入的比例从不足三成增长至最高七成,这也带动了深圳地铁集团的盈利破百亿。
  今年1—8月深圳房地产企业销售业绩TOP20中,深铁置业位居第二,销售面积位列第三,深铁置业是深圳地铁集团的全资子公司,专门负责房地产开发业务。
  造地铁的把房子卖得风生水起,钻研这份副业的不止深铁。
  据界面新闻统计,多个城市的地铁集团、轨道交通集团具有房地产相关业务,其中不少公司的副业收入超过主业票务收入。
  港铁大哥带头
  地铁集团是如何一步步走上造房子这条副业之路的?这要从香港地铁说起。
  港铁是全球少有的通过地铁建设实现盈利的地铁集团,除了地铁票务收入,还采用了"轨道+物业"的模式。
  港铁自上世纪90年代开始探索这个模式,此后,港铁与香港特区政府签署了特许经营协议,通过修建和运营铁路换取铁路沿线地块专属开发权。
  具体的操作模式是,在轨道建设规划初期,香港政府授予港铁一定的沿线物业开发权,港铁以原始地价向政府缴付土地款,紧接着,港铁公开招标,联合开发商共同开发轨道沿线或上盖项目。建成后,港铁公司与开发商对物业销售收益(开发销售项目)或租赁收益(自持项目)进行分成,收益部分继续投入未来地铁的建设中。
  这事能成的很大一个原因是,港铁买下的是没有地铁时的地价,等开发完后,卖的是有地铁加持的住宅、物业售价,中间的差价不言而喻。
  这里要指出的是,香港特区政府划拨地铁上盖地皮予港铁时,港铁支付的是地铁未建成时的地价。后续港铁正式批出地皮予开发商,还需补缴地价,而这部分补缴费用往往由开发商一同承担。
  即便要补缴地价,但在寸土寸金的轨道交通站点地段所开发的物业项目,无论是对于港铁还是开发商,都将获得丰厚回报。
  香港现有230公里地铁里程,共93个车站,其中43个车站有大型购物中心。
  住宅方面,比如,香港最大的地铁站上盖项目要数日出康城,该项目分13期开发,2008年首推,直到2025年才能全部完工,可供6万居民居住。
  该项目就是由港铁与开发商联手打造,最新推出的日出康城第11期售价高达19.2万港元/㎡,因为价格低于周边二手房迎来许多买家。
  于是乎,尽管港铁2022年中期报显示,上半年铁路及巴士服务总乘客量同比按年跌近12%。主业利润下跌,但副业给力,物业运营利润扭转了局面,上半年该项业务利润录得同比增长152.7%至77.86亿港元,其中少不了日出康城这类项目的利润贡献。
  内地各家地铁集团跟上
  有港铁大哥的探索在前,内地各个城市的地铁集团紧随其上。目前内地各大地铁集团参与房地产项目,主要有以下三种模式:
  ▶▷ 第一种:地铁集团入股头部房企。
  比如,深圳地铁是万科的第一大股东,广州地铁是越秀的第二大股东。
  ▶▷ 第二种:地铁集团与房企合作,开发"地铁上盖物业"项目。
  小巴科普一下"地铁上盖物业"的概念,这类物业包括住宅、商场、写字楼、酒店等形式,与普通物业最大不同在于,它指的是与地铁出入口或车辆段直接相连的建筑物形式。
  地铁上盖物业在施工过程中具有更高的要求和难度:比如,需要与地铁达到有效衔接,并顾及地铁运营的安全,还需在设计和使用中考虑震动和噪声的污染,进行相应的减震和降噪处理。
  因此,地铁集团所揽土地,大多数是为其"量身定制"的。前文提到,2022年5月,广州地铁集团斥资165亿元拿下的4宗地块,其出让条件中带有"具有地铁线网建设、运营、管理经验"等要求。因此,这些地块最终被广州地铁集团拿下也在意料之中。
  "真叫卢俊"公号创始人卢俊告诉小巴,在这类项目中,地铁集团最大的优势其实在于土地,因为这种属于伴随地铁开发创造出的车辆上盖的土地指标,严格意义上不会计入到城市开发的指标里面,所以看到的单体量都会比较多。
  "但这类项目的难度也在于开发复杂,于是这两年许多主流开发商和地铁集团合作,一边输出方案,一边输出土地。"
  也就是说,懂轨道、手握土地的地铁集团,与懂造房子的开发商联合,各自发挥优势,将项目价值最大化。
  ▶▷ 第三种:地铁集团下场单干。
  卢俊介绍,其实目前已经可以看到许多地铁集团在主导开发了,虽然还会用联合开发模式,但是往往开始介入具体的开发逻辑。比如无锡地铁在无锡的项目,就是自己主导,但由于执行团队的缺乏往往需要合作方下发一些执行团队。但这事并不难解决,未来可能很快就会看到地铁集团完全独立开发的项目。
  也就是说,在不久的将来,随着地铁集团做这类项目的经验逐渐成熟,单干的情况会增加。
  在德科地产频道总编辑刘德科看来,此前地铁集团亲自下场做往往不专业,其中的关键原因是他们受限于传统国企的体制。当然,国有房企也可以很专业:比如华润、保利或金茂等央企,建发或华发等地方国企。他们采用了相对传统国企更市场化的机制。
  但是,地铁集团旗下的房企仍沿用传统体制,所以不专业,至少是很生涩。
  不过,他也补充道:现在情况不同了,一些地铁集团决定打破这种生涩,比如厦门轨道集团决定用更市场化的机制,来做旗下的新房企,碰巧从去年下半年开始,不少大牌房企都在裁员(说好听点叫"优化"),即便很多人还没被优化,但也担心随时被优化。于是出现了大牌房企员工"成建制"地前去应聘。
  刚刚好的时机
  在今天房地产行业的特殊时期,不少房企深陷资金流断裂、海外债券爆雷、楼盘烂尾等难题时,地铁集团"带资进组",下场拿地,将会搅动整个房地产行业的江湖格局吗?
  目前尚不能下定论,但至少可以看到两点:
  ▶▷ 第一,房地产特殊时期腾出了"生态位",对于地铁集团是刚刚好的时机。
  2021年,千亿房企达40多家,如今部分民营千亿房企已陷入困境,腾出了"生态位",也腾出了许多优秀人才。
  刘德科分析,许多幸存下来的也将慢慢退出"千亿房企俱乐部"。但是中国房地产巨大的市场容量不可能瞬间萎缩,还是会催生出新一批的千亿房企。这时候,那些地铁集团旗下的房地产公司,采用相对更市场化的机制,有机会做成千亿房企。
  ▶▷ 第二,地铁沿线那么多宝地,助推这类房企的崛起是必然的。
  近年来,我国地铁运营线路新增里程数呈波动上涨趋势,2020年增长至近年来最高点1101.2公里,2021年我国地铁运营线路新增里程数为972.9公里。
  地铁运营线路新增里程数的稳步增加,随之而来的是地铁沿线为地铁集团"量身定制"的宝地,等着地铁集团去拍下和开发。
  在卢俊看来,地铁集团旗下的房地产公司,可以被定义为"基建型房企",和早期的中铁、中铁建类似,无非更加聚焦于做地铁的房产开发。
  "我相信他们内部也在快速地学习和成长,包括吸纳社会优秀地产人才,这类房企的崛起是必然的。"
  可以预见的是,在未来,地铁集团在造地铁的同时,造地铁沿线的房子,将成为一项比较常规的操作。
  参考资料:
  1.《深圳地铁利润超百亿元,地铁收入支柱不靠卖票靠什么?》,界面新闻
  2.《新一波千亿房企会冒出来。︱刘德科》,德科地产频道
  3.《万科 A:行万里者,不徐不缓》,中金公司
  4.《超50家房企预亏,地铁公司比开发商还会卖房,港铁地产业务半年利润78亿港元》,时代财经
  本篇作者 | 李梦清 | 当值编辑 | 何梦飞
  责任编辑 | 何梦飞 | 主编 | 郑媛眉 | 图源 | VCG

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