多地推行二手房带押过户，对楼市有何影响？

　　近期，部分城市在二手房交易中推出的带押过户交易模式引发关注。什么是带押过户？带押过户有哪些流程？将会对楼市产生哪些影响？一起来看本期快问快答
　　问：什么是带押过户？
　　答：所谓带押过户，是指对存在抵押的不动产需要上市交易的，卖方可不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。
　　传统的二手房交易过程中，如果住房还有未还清的银行按揭贷款，手续相当烦琐。需要卖方提前筹集资金还清贷款，即赎契，通过赎契解除原有抵押，才能办理过户手续，进而买方将房产再次抵押，获得银行贷款。
　　据了解，带押过户于法有据。民法典第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。
　　问：带押过户怎么操作？
　　答：按照目前各地的实践来看，大致分为三步。
　　第一步，银行先行为买家放款，款项由公证处提存。担保公司为买家向银行出具保函，放款银行在收到保函后为买家发放按揭贷款。
　　第二步，买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押。
　　第三步，公证处向卖家归还贷款用于解除抵押。
　　问：带押过户会对楼市产生什么影响？带来了哪些便利？
　　答：业内人士表示，带押过户优化了二手房交易流程，对提振市场有一定积极作用，有助于更好地满足刚性和改善性住房需求。
　　对卖方而言，一方面可以省下费用。过去二手房交易模式下，需要卖方先筹集资金把银行贷款还清再过户，带押过户节省了卖方为提前还贷衍生出的过桥费，以及过桥费带来的利息和担保费等，利于卖方尽快回笼资金。另一方面还省下了时间。过去，一旦卖方在约定时间内凑不齐未结清的银行贷款，则很可能对买方产生违约。带押过户减少了办事环节，缩短了交易时间，避免时间拖延出现的违约情形。
　　问：带押过户对买房者是否存在风险？需要怎么防范？
　　答：对于买方而言，购买带抵押的房产，是用自己的贷款用以偿还卖方的贷款，只要在过户完成之前，权利都处于不确定状态，房屋如被司法查封，将没办法顺利过户。因此，应了解房屋的具体贷款信息，如原按揭、抵押合同约定不得转让或有其他禁止、限制转让条款，则可能无法带押过户或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能带押过户。
　　同时，带押过户涉及了买卖双方、银行、公证或担保机构等多方主体，交易环节更复杂，要保障各个环节的顺畅，才能顺利完成过户交易。此外，买方要随时关注房屋司法查封的情况，一旦有司法查封应立即终止资金给付和交易。