被房地产撂倒的华人女首富

　　出品凤凰网问渠人物
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　　作者王婷婷ivywong
　　2022年10月8日，被称为越南华人女首富的张美兰被起诉并拘留。罪因是发行债券涉嫌诈骗，规模达到数万亿越南盾。
　　看起来是金融的锅。据越南媒体报道，张美兰公司涉嫌操纵证券市场，并与越南第五大银行（西贡商业银行SCB）有关，这家银行一度遭遇挤兑，直接拉崩了当天的越南股市。
　　深究起来却是房地产的祸。张美兰掌控的万盛发有限公司是越南头部房地产企业，也是越南很多地标的打造者。张美兰丈夫朱立基掌控的越南时代广场集团同样涉足房地产、酒店、餐厅、商场等各类业态，占据了胡志明市租金最昂贵的地段。
　　万盛发集团在越南国内外间接参股了多家银行，为地产业务输血，但这同时也隐藏违规融资操纵和诸多信贷风险。当今年越南政府掀起金融反腐风暴，大力整顿房地产市场，第一把纳斯达克之剑就落到了这些地产巨擘身上。
　　除了张美兰，今年越南房地产开发商FLC集团董事长郑文决、新皇明集团董事长杜英勇等多个老板也都陆续因涉嫌操纵证券市场、诈骗侵占他人财产等罪名被拘捕。
　　风波接踵而至，引发巨大震动，目光锁定到一个让中国人民又爱又恨的名词房地产，而这三个字，也正被越南人民爱恨交加。
　　01hr从实业到地产，越南华人暴富史
　　张美兰是第四代居越潮裔华人。她的曾祖父张太公约在100年前从广东汕头葛洲乡去到越南，最初在西贡河边以摆渡为生，后一路发展成为越南运输业的龙头。
　　虽然已历经数代，但这些在越南落籍的华人保持着在家讲广东话的习惯，并会在学校学习当地华人称为国语的普通话。
　　越南华人也是在越南改革开放中率先跑起来的一部分人，如今越南知名的食品大王、文具大王、地产大王、船运大王等几乎都是华裔。
　　在越南2006年的富豪百强榜上，前十都还只有陈金成一个华裔，但到2013年，越南富豪百强榜中，华裔已经占据半壁江山。
　　牢固的华人牵连，也使得这批越南华裔企业家和中国走得很近。
　　例如凤凰网问渠人物观察到，去年5月朱立基和张美兰夫妇带着越南AKR、越南SunnyWorld等公司董事长一行12人到中国展开了交流访问，中文对话毫无障碍。
　　在和国清控股的签约合作仪式上，朱立基和张美兰表示，其公司从非洲到欧洲到香港，再回到东南亚市场，有很多可以相互学习。
　　实际上，这条发展路线，也牵连着一个张美兰的潮汕老乡、广为人知的老牌富豪李嘉诚。
　　表面上，今年备受热议的李嘉诚调仓越南，牵线人之一就是张美兰。今年5月张美兰的万盛发集团甚至拟以战略投资者的方式引入李嘉诚的长实集团，以便后者尽快进入越南市场，在胡志明市开发高端房地产项目。
　　不过从发展脉络和运作模式来看，似乎是张美兰一路跟随李嘉诚从越南向外布局非洲、欧洲，进入香港，又回到东南亚，李嘉诚其实更像那个引路人。
　　更明显的是，张美兰做房地产的方式和李超人很相似，即抢核心地、囤地、等升值。
　　万盛发创立于1992年，起初是做贸易的，后才延伸至酒店、餐厅和地产开发。这家公司最知名的项目是温莎酒店（2003年胡志明市最高档的酒店、2006年APEC峰会举办地）、西贡时代广场（胡志明市地标建筑）。
　　不过她们的储备不止于此。据越南媒体报道，张美兰夫妇拥有胡志明市租金最昂贵的地段（第一郡的阮惠街和同起街），在重点发展区域第三郡、第五郡安阳王街等地都有土地和资产。
　　而且其开发项目几乎都是当地天花板，例如时代广场2012年就提供了楼顶停机坪等配套，其在第一郡开发的高级住宅面向领事馆人士租住，仅228间房有些带着独立天台花园。
　　一番操作、财富翻涨，在越南TOP200富豪榜上，2013年资产已经达到1280万亿越南盾（约合640亿美金）的张美兰，如今或早已登顶，坐稳越南女首富的位置。
　　02hr越南房地产，一边繁华一边暴雷
　　张美兰的财富史，一定程度上就是越南房地产的暴发史。而她如今被拘的处境，也毫不掩饰地掀开了越南房地产一边繁华一边暴雷的面纱。
　　胡志明经济大学一位教授曾分析说，在越南，富豪的出现主要有三种方式：
　　其一，通过上世纪80年代国企转制获得巨额利润的受益者；
　　其二，近年在房地产或股市疯涨的泡沫中致富的赌徒；
　　其三，通过实业一步步实现财富积累的商人，其中不乏一些退伍老兵。
　　经济飞跃、富豪频出，都带动着越南房价的上涨。越南的房地产涨幅有多猛？
　　在2022年上半年的亚洲主要城市房价涨幅榜TOP10上，越南上榜了两座城市，其中胡志明市在今年6月的房产均价已达到35200元人民币平，相比1月上涨了20。84；河内在6月的房产均价为15500元平，对比1月也上涨了19。86。
　　而这已经是越南连续上涨的第18年。越南1986年实行改革开放，2004年房地产进入第一个高速发展期；2010年越南再放宽越南人买房政策，掀起全民买房热，不少人玩起了多次抵押、炒楼花等炒房手段，后随政府收紧政策，以及租金收益下降，房价有过一波回落，但仍跃跃欲上。
　　尤其2015年以来，越南重新开放外国人在越买房政策，外国投资者大举进入，带去了热线和泡沫。CBER数据显示，2018年越南购房客户中，中国大陆已占比达30，韩国占比22，香港占比11。
　　这一趋势有增无减。到2022年根据越南计划与投资部数据，截至5月20日，越南获得外国直接投资金额117。1亿美元（实际到位金额77。1亿美元），同比增长7。8。其中外资投资到房地产领域的金额已达到30亿美元左右，几乎是外资实际到位金额的一半了。
　　赌徒们带来了疯涨，也带去了风险。
　　伴随房贷、企业融资剧增，越南的金融市场也被疯狂搅动。
　　根据越南《投资报》报道，近5年来，越南房企发行债券年均近100万亿越盾（约合43。5亿美元），而房企债券利率也高达每年1213。
　　地产商通过多种渠道和关系向投资者筹资。当今年5月越南国家银行收紧房地产领域信贷审批，严查各类地产融资之后，风险也露出了水面，头部房企开始暴雷。
　　例如越南的新皇明曾是胡志明市多个地王的获得者，如今被查到公司空手套白狼，旗下很多公司处于亏损状态。
　　如今新皇明董事长杜英勇已被起诉和拘留。随后张美兰等更多头部地产商被调查和处理。
　　地产暴雷的剧情，在哪里都如此相似。
　　如今据越南媒体报道，虽然房价仍在上涨，但2022年越南整体新房销售量已经开始下降，楼市会否走入平稳，所有越南人都在关注。
　　毕竟比起他们每个月不到2000元（人民币）的工资，已经冲到1万和3万的房价、高达1012的房贷利率，实在难言幸福感。
　　而这种买房的幸福感，相信也是亚洲众多普通人正在等待的。