上海楼市冰火两重天

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　　在全国楼市进入寒冬的今天，如果问哪个城市还依然保持着一定的热度？
　　其中肯定有上海。
　　但是即便魔幻如上海，房地产市场也出现了极大的分化，几乎是冰火两重天。
　　一冷：二手房冷
　　上海的二手房越来越卖不动了，可以说是量价齐跌。
　　一是量跌。
　　7月1.97万套
　　8月1.90万套
　　9月1.69万套
　　这已经是上海楼市连续三个月的二手房成交量下跌了。
　　在4月、5月封控之后，很多人都认为上海二手房市场会出现爆发性增长，单月成交量会突破3万、4万套，毕竟2021年1月、3月都有4万套左右的成交量。
　　没想到，最终连2万套都没有突破。
　　上海楼市二手房市场一直比较活跃，一旦遇冷，上海楼市必将下行。
　　二是价跌。
　　你可以问问身边出手二手房的朋友，几百万的房子，不降个几十万根本卖不动。
　　虽然统计局公布的数据，9月份，上海二手房成交价格同比上涨0.4%。
　　不过，这只是平均数，市场实际感受远比这差得多。
　　总之，上海二手房市场是前所未有的冰冷。
　　影响二手房成交的，还有不断加速供应的新房市场，直接分流需求。
　　今年6月以来，上海几乎是每个月就推出一批新房上市，节奏和步频之快之高，让人应接不暇。
　　其背后的原因，是来自于经济增速和财政收入两大压力。
　　二冷：土地拍卖冷
　　说实话，上海毕竟是魔都，与其他城市土拍一片凄惨，甚至是流拍相比，土拍结果算是好的了。
　　我们看看上海最近一次土拍，也就是在今年国庆前的第三批土拍情况。
　　从结果来看，似乎还不错。
　　9月底，第三批集中土拍，共有35幅宅地成功拍出，成交金额1054亿，最高溢价率约9.46%。
　　不过，深入分析就会发挥此次土拍比较冷。
　　一是有24幅宅地底价成交，占比高达68.5%。
　　一般来说，溢价情况是衡量土拍热度情况重要指标，以前地王频出，就是过热的表现。
　　简单的说，就是没有溢价就没有热度。
　　24幅宅地底价成交实际就是参与度不高的体现，很多体块就一家开发商参与。
　　开发商积极性不高足以说明市场很冷。
　　二是上海地方国企、城投公司拿地较多。
　　这一次土拍，国企、央企占据了主力地位，这个其实还好，毕竟许多大的民营地产公司纷纷暴雷，哪有资金拿地。
　　如果是外地国企或者是央企拿地比较多，说明还是有热度的。
　　问题的关键是很多是上海本地国企或者是区里的城投、城建公司拿地的，这些公司拿地，实际上就是托底的，也说明这些第实际上是无人问津的。
　　如果上海有地流拍，那负面影响就非常之大了。
　　我们看浦东几块地，基本都是浦东区的国企拿了。
　　周浦镇08单元地块：金桥
　　浦东杨思地块：浦发集团
　　浦东航头地块：外高桥
　　浦东惠南镇地块：上海建工和南汇新城
　　浦东北蔡地块：浦开、浦发、北蔡
　　闵行颛桥地块：上海地产
　　嘉定工业区地块：嘉定新城发展
　　松江小昆山镇地块：松江新城公司
　　松江洞泾地块：上海中建
　　奉贤新城地块：奉贤城建
　　奉贤新城地块：奉发
　　奉贤镇地块：奉贤投资、城投、交能
　　35块地，有三分之一以上的地块由本地上海本地国企托底，这是多么的冷。
　　翼哥建议：越是本地城投公司之类的企业拿的地，购买需谨慎，当然不会暴雷，但未来升值或出手比较难。
　　大家如果不知道怎么选区域和房子，可以选那些土拍中有溢价的房子，记住：开发商比我们精明得多。
　　三冷：远郊新房冷
　　其实从这一次土拍就可以看出哪个区域的房子比较冷。
　　就是几大新城。
　　一方面，这些地方土地供应多，新房供应就多，供大于求，自然冷。
　　另一方面，远郊的一二手倒挂优势没有那么明显，所以一部分新盘认购不足。
　　一热：核心区域新房热
　　但是上海毕竟是一线城市，又是国际金融中心，中国就一个上海，在楼市下行的情况下，核心区域的房价仍存在着上涨空间。
　　二手房与新房之间存在了巨大的倒挂。
　　因此核心区域的新房积分屡创新高。
　　浦东新区，前滩东方悦澜，11.9万，96.9分
　　徐汇区，百汇园，12.8万，94.96分
　　浦东新区，绿宝锦庭，6.8万，92.1分
　　青浦区，蟠龙天地，6.7-9.0万，91.22分
　　浦东新区，森兰名苑，7.2万，88.86分
　　虹口区，招商虹玺，12.1-14.6万，86.8分
　　杨浦区，静安天悦，10.5万，84.5分
　　普陀区，锦绣里，14.3万，79.92分
　　青浦区，招商蟠龙府，6万，77.27分
　　浦东新区，金鼎首府，7.5万，75.12分
　　虹口区，招商外滩玺，12.3万，77.08分
　　浦东新区，浦发唐城，76.77分
　　奉贤区，银河丽湾，3.7万，76.17分
　　杨浦区，金隅外滩东岸，11.5万，70.62分
　　杨浦区，仁恒海上源，11.5万，72.16分
　　静安区，静安府西区，10.9万，71.28分
　　高积分盘主要集中在主城区，或者是浦东的前滩、唐城和青浦的徐泾，整体单价也是远远高于新房均价的。
　　所谓存在的就是合理的，购房人不是傻瓜。
　　这些高分盘之所以趋之如骛，就是存在着巨大的倒挂，就是所处核心区域，就是资源有一定稀缺性。
　　整体而言，如果所有的房子都下跌，这些房子更加抗跌，会下跌得慢一些。
　　如果都上涨，这里的房子会涨得快一些。
　　如果看整个上海的价格。
　　大概可以分这三个层次。
　　一是核心区，新房资源稀缺区，主要在主城区，房价仍会上涨。
　　二是均衡区，在城市副中心，或者有发展前景的地方，房价相对会稳定一些。
　　三是远郊区，离主城区较远，新房供应量较大，房价会下跌。
　　随着楼市走冷，上海的房地产将会出现更大程度的分化，同一个城市冰火两重天现象将是屡见不鲜。