在房地产整体走弱的背景下,浙江楼市一直保持着保价弃量的姿态,即便是4-5月份商品住宅销售面积下跌超过60%的情况下,房价依然维持了8%以上的增长。 显然,浙江对楼市的预期是相当乐观的。 但是这份乐观在9月份被终结,楼市突然扭转直下,和全国的趋势形成鲜明对比。 根据统计局9月新商品住宅同比交易数据:浙江房价下跌18%,全国上涨3%浙江交易面积上涨3%,全国跌18%浙江交易金额下跌16%,全国跌15% 全国房价回暖,浙江反而遇冷,交易量上涨也是去年同期的基数太低,这一点后面会分析到。 9月的数据意味着什么? 接下来,我们通过房价走势、成交量走势、经济要素三方面来回答这个问题。 01 |浙江省房价走势 根据国家统计局新商品住宅数据,浙江省的房价一路走高,在今年的大环境下,前5个月也保持了大幅增长,稳稳地站在2000元/平米之上。 6月和7月震荡之后,8月、9月开始下跌,尤其是9月份跌至18557元/平米,为两年来最低点,而去年9月份却是两年最高点。 从7-9月份房价的下滑幅度来看,跌势已经形成,而且势能还不小。 02 |浙江省成交量走势 和房价的坚挺向上不同,浙江省楼市的成交量却出现了断崖式下跌。 2021年6月之前一直维持在1000万平米的水平,但是一进入下半年,成交量便骤然萎缩,近乎腰斩,低迷的成交量一直持续到现在。 9月份首次实现同比增长,但仍然是处于底部,离2021年上半年依然十分遥远,而然房价却是低了不少的。 楼市从有价无市转向了量价齐跌。 03 |浙江省楼市走弱是偶然还是必然? 我们从以下3点来判断: 1)楼市的荣衰和经济要素紧密挂钩。 浙江省的有全国最活跃的民营经济,工业和商业基础都非常扎实。 成也萧何败也萧何,今年的大环境对民营经济很不友好,浙江多多少少被伤到了经济命脉。 这一点,从GDP的增速可以看出: 在近20年中,浙江GDP增速长期大幅领先于全国,但在2021年仅超全国0.5个百分点,今年前三季度也仅超1个百分点。 不仅是经济增速降低,工业利润情况也很不乐观。 根据浙江省统计局前三季度数据,规模以上国有控股工业企业利润总额下跌了11.4%,规模以上民营工业企业的利润总额同样也下跌11.4%。 规模以上的工业企业尚且如此,各类中小微企业的状况就可想而知了。 工业是经济的基础,工业利润的下降给区域经济蒙上了一层阴影,不少中小型民营企业因为效益大幅下降、资金短缺、出口形势严峻等情况关停了工厂。 商业可以快速死灰复燃,可是工业一旦停滞,要热启动就不容易了,从这个角度来看,浙江省的经济预期并不乐观。 2)人口规模是楼市的重要支撑 10年来,浙江省人口增量稳定在100万左右,但是2021年下降至72万,随着经济下行,明年的出生率和人口流入大概率会进一步减少。 人口增长减缓将直接影响楼市刚需。 3)最后我们来看看短期内最重要的一点——供需关系 根据国家统计局截止9月份的数据:浙江省总施工面积为33239万平米其中已竣工的面积为1952万平米浙江省总计销售面积为4416万平米 通过以上数据可以计算出,浙江省目前正在施工的面积为31287万平米,月销售面积为463万平米。 库存周期=施工中面积/月销售面积=68个月,即5.6年! 即便减去2年的期房库存,开发商仍有近4年的库存待售。 如果不降价跑量的话,很难相信开发商有如此强健的资金链来拉动这长达4年的施工建设成本。 综合以上3点,浙江省的房价当前出现的下跌是必然,并且在经济修复以前,房价的下跌难以逆转。 结语: 即便是下降到当前的18557元/平米,浙江省的房价依然是全国除了北京、上海的第三高,比第四名广东省要高出近千元。 站得越高,承压越重。 如果房价下跌成为必然,那么希望浙江能尽快修复经济,缓解供需矛盾,实现楼市软着陆。 对于浙江省楼市您怎么看呢? 欢迎留言一起讨论。