政策密集出台，房地产大逆转？

　　作者：大师兄，编辑：小市妹
　　临近年底，楼市政策的暖意持续不断。
　　从第二支箭，到金融16条，再到放宽预售资金管理，每项政策的出台，都有极强的针对性。这是自2021年9月底楼市政策边际调整以来，力度最大、措施最为具体的一次房地产救市。
　　资本市场的反应最为迅速。A股房地产开发指数11月以来涨幅已接近20，是表现最好的行业之一。
　　港股更加生猛，恒生地产建筑业指数11月暴涨接近30，在港股上市的民营房企巨头中，龙湖集团、碧桂园半个月内均实现放量翻倍涨幅。
　　累积效应之下，楼市政策底的信号越来越强。
　　【金融16条：承上启下】
　　11月11日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从做好房地产行业的融资、保交楼、处理好暴雷房企、保障购房者的权益等四个方面，发布了16条具体措施，政策目标是稳经济、防风险、保民生。
　　和过往的一些楼市利好相比，金融16条给出的政策基调显然更有针对性，其中有几条重要举措，非常提振信心。
　　一是建立债务缓冲期，未来半年债务到期的，可以延期一年。
　　在保交楼、稳增长持续发力的背景下，债务缓期一年对房企特别是民营房企意义重大。有了债务缓冲期，房企就可以集中精力抓竣工交房，随着疫情冲击减小，经济和楼市复苏，房企就可以通过销售回款偿还债务，重新出发。
　　二是强调市场主体的平等地位，对国有、民营的融资需求要一视同仁。直白点说，就是未来民营房企在融资资质、融资成本方面跟国企一样。
　　最近2年，国内信贷和发债比较多的是国企，民企贷款难、想发债也很难，最后不得已只能选择更贵的美元债。现在政策越发重视民企的融资需求，房企国内发债和贷款的渠道就会明显增加，成本也会逐渐下降，流动性风险就会得到缓解。
　　三是降低金融机构对的政策执行压力，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
　　这一点被很多人忽略，但对房地产行业的融资生态，却是极其重要的一环，所有利好政策的落实，都有赖于这条免责条款的兜底。
　　过去一年多，央行释放的流动性越来越多，给楼市输血的意图也越发明显，但是资金却一直在银行等金融体系内空转。一面是银行手里拿着钱找不到合适的贷款方，一面是房企这边却快要干死。主要就是银行担心出现坏账、呆账，害怕承担责任，不愿意给房企贷款。
　　现在的政策态度相当于给银行吃了定心丸。只要尽心尽力做好保交楼工作的，就大胆去做，银行不用为风险担责，领导也不会因此搭上前途。
　　银行的积极性一旦调动起来，资金运转效率就会大幅提升，对房企的政策利好就会加速落地。
　　【拐点降至？】
　　针对民企的融资困境，决策层在2018年就提出了信贷、债券、股权三个支持渠道，俗称三支箭的政策组合。
　　最近一个多月，房地产救市的步伐明显加快，房企的融资环境已经出现积极变化，主要的渠道，来自第二支箭。
　　10月份，房企内地信用债发行343亿元，同比大增60。1，增速较9月扩大53。3个百分点。
　　11月8日，央行出手支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，并提及了2500亿元的资金支持规模。
　　在此之前，58月的支持示范房企增信发债，只涉及6家民营房企，11月1日交易商协会座谈会也只有21家房企，这次政策覆盖的范围明显大幅扩容。
　　央行新政第二天，龙湖就率先拿下200亿的增信发债额度，超过了此前的中海，成为年内房企获批的最高一笔融资。政策落地后，龙湖债券成交价大幅上升，为稳定楼市信心注入一剂强心针。
　　第三支箭股权融资方面，虽然地产行业的定增还没有放开，但是部分房企通过配股，照样解决了股权融资需求。
　　11月15日，宇宙房企碧桂园公告宣布，拟配股14。63亿股，配股价2。68港元股，较前一日收盘价折价约18，融资金额约39。21亿港元。
　　11月16日，雅居乐集团公告称，按配售价每股2。68港元配售2。95亿股，占公司已发行股本约7。53，预计将获得约7。83亿港元资金。
　　与定增的场外融资相比，配股需要二级市场所有股东投入真金白银，对房企的短期股价影响较大。但是房企在股市获得了低成本的融资，为后续的健康发展奠定了基础，长期股价自然也会获得更多的支撑。
　　政策不仅给房企提供资金增量，也助推存量资金的盘活。
　　11月14日，银保监会、住建部、人民银行三部门联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，旨在支持优质房地产企业合理使用预售监管资金。
　　也就是说，只要企业过往信誉好，可动用的预售资金就不会少，就会为房企后续的工程建设和竣工交楼提供重要的信用保障。
　　对房企的金融支持之外，政策层面对住房需求的金融支持也逐渐升温。
　　9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率下限。
　　11月8日，一向调控最为严格的北京楼市突发新政：在最严限购令实施7年后，北京城市副中心通州区的台湖、马驹桥地区正式宣布解除双限购：
　　作为北京楼市的风向标，通州楼市的政策调整，对北京其他地区有较大影响，而北京的政策走向，又可能辐射更多重点城市的政策调整。
　　房地产是典型的政策市，是关乎经济增长的强周期行业，随着供需两端的政策积累发酵，行业周期的拐点，早晚会出现。
　　【如何正确看待楼市？】
　　中国经济在不断转型，但是房地产的重要性仍然毋庸置疑。
　　2022年前三季度，中国商品房销售额下降了26。3，但是市场规模仍有99380亿元，在GDP中占比超过10；与之相比，新能源汽车今年前三季度销售456。7万辆，同比增长1。1倍，但是销售额预计仍不过万亿，只有房地产行业的十分之一左右。
　　房地产的重要性，从卖地收入在财政中的占比也可见一斑。
　　政府最大财源是一般预算收入，主要来自于税收，卖地收入是第二大财源，属于地方政府的增量收入。
　　2007年以来，全国卖地收入占中央地方一般预算收入的百分比总体呈上升态势。2020年，楼市面临严厉的政策调控，但是卖地收入占一般预算收入的比重达到46，创下了历史新高，比2007年房地产巅峰期高了32个百分点。
　　也就是说，房地产发展得越好，经济就好，税源就广，财政对卖地收入依赖越小；房地产遇到挫折，财政对卖地收入的依赖反而更高。
　　尽管房地产之于中国仍是第一大支柱产业，含税量最高，带动力最强，但是其发展过程中存在的一些问题，使其饱受污名化指控。
　　情感和理智之间的交锋，异常激烈。
　　有道德洁癖的人会说，可以多建保障房，替代商品房，不但能解决低收入群体住房问题，而且照样能带动经济发展。
　　可是，建保障房的资金，最终还是来自财政。在其他行业的规模做大之前，最终依赖的还是商品房的财政贡献。如果商品房市场不景气，保障房的供应量肯定也会下降。
　　有模式洁癖的人说，中国一定要放弃房地产，放弃粗放式发展模式，一定要向高新技术转型，要依靠创新谋发展。
　　但是，高新技术产业往往需要较长的孕育期，需要大量的财政补贴，从当年的新能源，到如今的半导体，莫不如此。离开了房地产提供的税源，钱从哪来？
　　还有人说，财政没钱不要紧，政府可以加杠杆，大量发行国债、地方债，来解决财源问题。
　　客观来讲，和企业债务相比，当下中国政府的杠杆率确实不高，存在一定的发债空间。但是，政府杠杆率也有上限，超过了警戒线会影响国家信用评级，这种负债发展的模式，也不具备可持续性。
　　总而言之，地产的黄金年代早已走远，但说抛弃还远不是时候。决策层的政策导向，应该是在坚持房住不炒的基础上，通过适当的政策调整，拉动刚需和改善型需求，让房地产形成更为理性健康的发展模式。
　　如此一来，增长压力小一点，财政缺口少一点，就可以为中国经济最终的转型升级赢得更多的时间和空间。
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