为冯俊会长呐喊住房需求特征发生趋势性变化

　　12月28日下午，2022（第六届）中国地产新时代盛典举行。本届以奋发前行为主题，分为使命篇、奋斗篇、征程篇三大篇章，讲述泛地产行业奋斗者的故事，揭晓地产、物业和家居行业的年度CEO和百强经理人，行业精英建言2023新征程。
　　中国房地产业协会会长冯俊表示，2022年是中国房地产业发展史上不同寻常的一年，是房地产企业及关联企业最艰难的一年。我们仍然需要坚定房地产业的发展对经济社会发展做出巨大贡献的自信；同时，也需要反思房地产业发展存在的问题。
　　中国房地产业协会会长冯俊认为，当下一方面需要化解流动性风险，稳定市场预期，修复市场主体信心；另一方面，更重要的是企业要痛定思痛，汲取教训，改变发展模式。
　　首先，要尊重规则。
　　房地产市场出现的问题，究其原因，是不少房地产企业无视国家的政策，无视正常的交易规则。
　　绿地集团最新情况：停工维权等负面消息不断，三道红线全线告警！房价下跌还只是个开始，与此同时，不少房地产大佬由于无法抽身，只能宣布破产。前有许家印的恒大地产宣布破产，现在又一个房地产大佬倒下了，曾数次登上贵州首富之位的罗玉平现如今负债上千亿，濒临破产，曾经叱咤风云的罗半城，到底是因何落魄的？
　　金融机构更是如此，金融16条来了，房地产获得一线生机！年底房屋会大卖、房价会涨吗？
　　不会的，大家都在担心烂尾楼。16条为开发商创造了融资巨款外逃机会，如果卖了期房开发商卷款外逃的价码就会更好了，烂尾楼将会更多啊，因此买房会少了，涨价就不会有机会啊！房产越救越坏越糟糕，想改善市场自然自动调节规律，就得有人牺牲自己去接受违背自然规律的惩罚啊，是政府还是购房的老百姓呢？从目前的种种迹象看，政府的目的很简单啊！相信政府还会发动炒房团入市的。政府会兜底，跑路的开发商看中的就是这一点，贷款卖方房，套现逃路，多爽啊！
　　金融机构也得遵守规则，否则就会为不法开发商创造犯罪的机会啊。
　　房地产行业能够体面退场，靠金融灌注巨额资金是没有效果的，必须遵循市场规则。以前违背市场经济规则，通过杠杆抬高房价拉伸负债，现在担心房产泡沫带来金融崩溃，就必须从供求端开始（如发放房票）才能实实在在稳定房地产市场，使其不会硬着陆。
　　其次，要敬畏市场。
　　经过二十多年的发展，城镇居民的住房条件有了很大改善，总体上我们告别了住房大规模短缺的时代。但是，不少房地产企业的思维还停留在前些年对供需矛盾的判断上，一些企业盲目地以过去的供需状况推演生产安排。
　　2000年到2020年，广州上涨了16倍，上海上涨了18倍，北京上涨了31倍，深圳上涨了33倍，此外许多二线城市也出现了10倍以上的涨幅。老百姓可支配收入涨了吗？涨了多少？涨了10倍吗？
　　因此，要敬畏市场二次房改就非常必要，同时也得消除地域巨大差异也应该有所行动。
　　上海有对小夫妻，男方父母卖掉合肥2套住房，女方父母卖掉太原1套住房，凑够了小夫妻两在上海70平米收付款，月供3。5万。这对小夫妻才工作三年，二人年收入大概在50万，有条件养娃吗？要养娃也得等一等，等家庭年收入能拿到至少80万。现在还得靠啃老才能保证上海工作生活顺利啊！因此，马光远的预言，能改变这些市场中的现实问题吗？
　　有的政府人才政策没有实质性作用，应届生有补贴也是杯水车薪，没有吸引力啊！只有降低上海房价压力，才会是有力政策，上海的房价是二三线城市的410倍，落户补贴政策也给不出，更没有消除这样的剪刀差有力政策，只有依靠市场调剂快速降低房价解决落户上海的实际困难，而政府会这样做吗？因此，也就是富二代官二代可能会从二三线城市迁到上海落户的。
　　上海政府会牺牲高房价放弃GDP吗？目前看大城市吸引人才给年轻人一块糖或者一根棒，就是用人口红利稳定经济，虹吸外地资金。上述小年轻人享受到上海地理优越的政策优势吗？政府给了新入住上海的年轻人什么实惠呢？可是年轻人的向往，却要花一辈子买单。
　　人民是国家主人，人民不支持房企，尤其对一些资信差有可能卷款跑路的房企是0的容忍。人民也是房地产市场的需求端，对于供大于求的房地产市场来说，金融机构通过免息等政策支持房地产市场供给端，人民同意吗？难道这些经济专家不懂市场规律还是为了满足某些高层个人目标而鼓吹，鞭策老百姓牺牲6个钱包血本30年的房贷压力生活质量，为房地产稳定买单吗？因此，金融机构联合政府发放房票，是从需求端到供应端全方位稳定房价的最有效措施。
　　最后，要稳健发展。
　　通过这次深度调整，必须反思房地产企业发展模式存在的问题。企业要降杠杆，提高抗风险能力，提高人的素质，并改善企业治理。
　　我认为何为健康稳定地发展市场？只涨不跌的房地产市场，就是健康稳定地发展吗？通过房地产可以掏空和拖垮老百姓未来30年可支配能力和福祉，才算是健康稳定地发展的市场吗？全国房价应该平均下跌36，上海等一线城市下跌63才对，深圳跌了，还会继续跌的。
　　房地产市场泡沫必须刺破，忍受这一痛楚，及时调整建立长效的教育、人口、老百姓幸福感等长远机制，不能长期被房地产市场绑架GDP，处理好芝麻和西瓜的取舍问题，是当务之急。
　　稳定发展却国人负债情况愈演愈烈？如下4大现象席卷中国家庭，在高房价基础下如何改善？
　　第一个现象：背负房贷的家庭越来越多；
　　第二个现象：月光族越来越多；
　　第三个现象：年轻人单身的情况越来越严重；
　　第四个现象：孩子越生越少、老龄化日益严重。
　　在2023年关，未来房价会上涨还是下跌？我给出的答案是房价稳中有降的局面还将会持续。主要有4个方面的原因：
　　1、房地产调整趋势已经形成，不可能再逆转了；
　　2、各地刚需购房越来越少；
　　3、受到疫情反复的影响，改善型购房需求也放弃了购房需求；
　　4、各地正加快推出保障房建设，未来将会有大量的廉租房、共有产权房入市。所以，大家要做好房价长期调整的思想准备。
　　专家说不能硬着陆见底，目的就是金融资产不能暴雷，不能让国有金融机构破产，因此必须放水养救开发商，开发商降价避让会导致几百万亿按揭贷款成为坏账。但是：泡沫越大暴雷带来金融危机更大，为何不放水养需求端买房人拿到贴息或者补贴房票，最终还是流转到供给端开发商了。这就是给人鱼和给人渔的区别啊！
　　而在会上对于住房供需情况的变化，冯会长谈到：
　　第一，住房的供需可能会在缩小一定规模的基础上实现新的平衡；
　　第二，不同区域会出现不同的供需平衡的特征。住房的长期需求，取决于人口和收入两个因素；
　　第三，住房需求特征发生趋势性变化。决定住房长期需求的除了人口，还有收入。
　　央行放水，吹大了房地产泡沫，如果人民百姓还是买不起房子，更大的泡沫一旦刺破，产生的爆炸声一定比核弹爆炸还大，除了震耳欲聋外，金融崩溃造成国计民生危害更大啊！
　　政府和金融机构，还有开发商、房产中介，鼓吹房价只涨不跌，违背房住不炒原则，使得多套房的拥有者幻想房价还会涨回来的，捂在手上不卖更不降价卖，不遵守市场规律，房产泡沫越吹越大，一旦刺破后危害也就越大。
　　冯俊表示，从现在的情况看，虽然疫情的影响还有多久尚不可知，但房地产市场的底部应该说已经筑定，需求应该会好起来，企业的流动性风险也会逐步得到缓解。在这个时期，更应该总结经验、吸取教训，以期健康发展。
　　但是我认为消费者才是市场需求端，房地产市场的购房者人民才是市场消费主体，造房再多再好无人问津，为供给端想的太好也是于事无补，既然承认房地产市场的买方地位，就不要老是从供给端思考如何诱骗老百姓高价入市，为金融机构的高收入人群买单。高级专家等应该理性发言，为人民着想，否则证实印证一句话流氓不可怕，就怕流氓有文化！
　　唯有金钱的味道，才能让开发商从ICU爬起来。对消费者来说，不同的消费者政策也不一样。有人买在高位，套在高利率高房价，有人买在低位，套在保交楼。有没有政策，未来会不会出台政策，让消费者从ICU爬起来？ICU中的购房者，只有面对法拍或者自救！市场经济面对政府强权限跌却不限涨房价，就像是秀才遇到兵吧！
　　针对供给端的措施不要说发出三支穿云箭了，就是请下天兵天将，该不买房地产账的购房者还是依旧不买账。已经开始唱戏的房企，只能唱属于一个人的独角戏。都这个时候了，房企得救，购房者对房地产市场的信心更如何收买？那就发放房票啊！
　　房企狂欢、购房者淡然的背后，实则是救市到这一步面临的新问题，即救房企、救楼市的动作再饱和，身处需求端的购房者感知并不明显。发放房票是提升需求端购房者感知有效措施，想了解房票概念的，请关注。
　　中央定调2023年经济，5大重磅信号都是利好企业发展的，但不是救开发商的：
　　一、突出一个稳突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作；
　　二、要求开好局起好步大力提振市场信心推动经济运行整体好转；
　　三、强调形成合力优化疫情防控措施；
　　四、明确五大政策（积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要精准有力，产业政策要发展和安全并举，科技政策要聚焦自立自强，社会政策要兜牢民生底线。）财政加力提效，货币精准有力；
　　五、提出四个敢：让干部敢为、地方敢闯、企业敢干、群众敢首创。
　　有专家提出不能取消房贷如下三点：
　　首先，银行需要盈利。
　　可是银行现在是暴利，为何就不能去掉暴利，是为老百姓服务的，微赢不就可以吗？
　　其次，房地产市场需要稳定。
　　何为健康稳定地发展市场？只涨不跌的房地产市场，就是健康稳定地发展吗？通过房地产可以掏空和拖垮老百姓未来30年可支配能力和福祉，才算是健康稳定地发展的市场吗？全国房价应该平均下跌36，上海等一线城市下跌63才对，深圳跌了，还会继续跌的。
　　最后，刚需无法解决。
　　房贷利率大降，房价爆降70，刚需群体就会解决一切问题，再加上政府房票发放的作用，刚需群体自然增大了。