冰火两重天的新城地产

　　11月8日，中国银行间市场交易商协会网站消息显示，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资 。受政策影响，新城地产连日暴涨，A股封死涨停，新城港股两周三倍，风头无二。
　　但资本市场的火热反应无法掩盖实体地产的萧条，新城大本营常州的一处新城高端楼盘在停工大半年后，几个月前才开始出现寥寥几个工人，这两天依然看到偌大的楼盘冷冷清清。违约房企出现表演式复工还勉强能理解，作为几年前就开始收缩，风险相对较小的新城，从工地看与违约房企别无二致。
　　衡量房企风险还有一个重要工具就是企业发行债券的价格，从2021年至今，破产的中大型房企就不下30家，光看2022年上半年，地产信用债的违约率已经达到创纪录的26.47%！下面统计了2021年来的一些数据：
　　可以看到当企业100面额的债券跌至低于70元，违约率会大大上升至80%附近。新城作为至今仍未违约的一家主体，我们再来看下它的债券价格表现如何。
　　这是新城发展在境外发的一个美元债券，23年4月就到期，如果不发生违约，到期是要按照面额兑付并且还有年化6.15%的票面利息
　　在11月6日的时候，新城这笔美元债价格仅在50附近，即使是当下政策已出，价格也仅仅回到了68，可见境外投资者认为新城违约可能性依然较大！
　　其实还可以换个角度去理解，一周前，如果新城回购他们自己这笔明年4月到期的债券，资金收益率当时能高达年化360%左右，但是他们没有。要么是他们有收益率更高的事要做，要么就是已经完全没有现金流了。也意味着他们当下的融资成本，甚至要高于这个数值。在目前价格已经全面回暖的情况下，年化收益率仍超150%
　　最后作为一个常州人，其实还是希望新城能挺过这一次，虽然老王做的事情让人不齿，但背后毕竟还有千千万万买了房子的家庭。所以在6号没有任何消息的时候就已经在群里推荐了下美元债，能挺一把是一把，作为债券两周也有40%的收益率了。当时的逻辑也很简单，从19年老王出事新城开始收缩，到现在变卖各种不盈利的养老板块，影视板块，可以看出小王活下去的坚定信念，加上新城对前一笔8月8日美元债的良好兑付记录，以及新城表外债务指标良好，且可透过分拆商场以房托上市、出售其商管业务或进一步抵押商业资产去获取流动性，应该还不至于出现最坏的情况。