2022年底，关于楼市的30条建议

　　原创作者：柯谈
　　来源：柯谈地产观
　　2022年，是历史上房地产最惨烈的一年。
　　未来楼市怎么走？房价会不会继续跌？还能不能买房？如何买房？
　　看完这篇你就全明白了！
　　1hr10月31日，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》提出：支持深圳在全国税制改革中先行先试。积极承担国家重大税收改革工作和研究课题，继续当好改革排头兵、试验田，努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。
　　也就是说深圳试点房地产税是板上钉钉的了，当然还会有其它城市。最早2023年就会实施。但试点方案一定是比较温和的，不可能非常严厉，税率不可能很高。所以，一旦公布试点方案反而是利空出尽是利好。
　　那么，房地产税实施后，会有哪些影响呢？
　　一、房地产税只是短期利空，长期来看，根本不会明显降低房价。
　　二、房东缴纳的房地产税会直接转嫁给租客和买家，尤其是城市核心地段的房产。所以，房地产税反而会推高核心地段的房价和租金。
　　三、房地产税开征后，会逐步掀起一股置换潮，抛弃老破小抛弃远郊房，多套并一套，合并置换成一套品质住房。大家未来买房，务必要先保证品质，再追求数量。
　　四、征收房地产税的城市，远郊房产、文旅地产、度假房产，将无人接盘，房价会明显下跌，因为买来也租不出去还得缴税。所以，如果你持有这种房产，在房地产税试点开始之际，建议尽快抛售。
　　2hr10月14日，财政部印发《关于加强三公经费管理严控一般性支出的通知》明确：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。
　　通知就是要限制地方城投拿地，鼓励民企多拿地。赚自己的钱有啥劲，要赚就赚外人的钱。民企要拿地就两个前提：一、银行等金融机构要给民企多融资；二、地价要便宜，将来房价还要高，有利润了，民企才肯拿地。
　　所以，楼市只能继续放松。进入11月份，给房企民企融资已经有了实质性行动。各地楼市松绑也在继续加大力度。比如11月11日，杭州已经放松了认房认贷，大幅降低了首付标准。
　　但有一个关键问题必须引起重视：从去年集中供地至今，城投公司在22城总拿地金额中占比28，拿地幅数占比38。而城投公司拿地的平均开工率只有16，尚不到平均水平的一半。拼命兜底拿地，但是开发不了，也就是说，供应的大量土地将无法如期变成房子上市，完全可以预见，明后年各城市新房供应会明显减少，去化会加快。
　　3hr深圳已经显著下跌，但房价潜力不用怀疑，能承受短期风险的，年底可以入场捡笋，尤其是低于指导价的盘。广州还在下跌，广州能否启动，还要看深圳和上海，没有大哥带头，广州根本涨不了。北京房价相对稳定，年底前，是上车北京优质板块比较好的时机。上海目前二手房挂牌量增加，卖房难度加大，砍价空间变大。年底前最迟明年初，买房换房都要赶紧操作了。
　　一线城市里，目前最适合买房和置换的就是北京和上海。
　　4hr一线城市房价想要大涨，必须降首付。除此之外，别无他法。
　　降首付有以下三种方法：一、放松认房认贷，二套变首套；二、二手房指导价取消；三、发文降低二套房首付比例，比如上海从57成降低至45成，北京从68成降至45成。
　　除此之外，增值税5改2、契税优惠、降低利率，都不会导致一线房价大涨。
　　5hr当下，我最看好的五大城市是：北京、上海、成都、苏州、武汉。
　　北京上海房价比较稳定，就算不出任何利好政策，也最多就是微跌，没有大的风险。成都上半年二手房成交量爆涨，下半年被疫情打断，但是依旧很热，可以入手。苏州虽然下半年有所降温，但是由于缺席了20202021年的牛市，房价早已触底，目前入手风险很小。武汉作为强二线，各项数据表明目前已在启动的边缘。
　　6hr现在，全国所有城市从一线到八线的置换客，一律先卖后买，因为卖房很艰难，千万不要整反，否则你会死的很惨。
　　7hr限价倒挂、收房再还月供、零首付等，这些大尺度花式促销，只要在一线和强二线，就要想办法买房享受。开发商让利就是为了活命，行情好的时候，你交茶水费都买不到。识时务者为俊杰，见好就收、见利就上，该薅羊毛的时候就赶紧薅。明年就没有这样的好机会了。
　　8hr租金的涨跌全都是季节性因素导致的，全国各个城市都一样。比如说10月份开始上海租金下降，房子不好出租，那是因为6月解封后上海租赁市场大爆发，房租大涨，现在只是回调，只是年底需求减少的回落罢了，根本没必要当回事。每年年初和67月毕业季都是租房的高峰期，其它时间都会自然回落。所以，别听一些自媒体不懂瞎BB。
　　租赁市场没有明显的牛市熊市，只有季节性因素和短期供需失衡导致的短期涨跌。从长期来看，随着居民收入的缓慢增长，房租价格缓慢增长是大势所趋。所以，你出租要选择年初和毕业季，租房要避开年初和毕业季，就这么简单。
　　9hr楼市下行期，手上品质差的房子要舍得大幅降价抛掉，因为你要置换的房子绝对比你的房子抗跌，早点抛掉差房子，置换好房子，这样差价还能更小些。楼市下行期，确定要置换的，可以早点卖掉自己的破房子，持币捡笋。
　　10hr楼下行期，千万不要先买后卖，因为卖房子太艰难，很容易让你买房违约。碰到大笋盘，非要先买后卖的，务必把买房付款周期谈到612个月以上，越长越好。
　　11hr楼市下行期，是典型的买方市场，买房人是大爷。买房时一定要多看房，少出手，货比百家，最后选择急售的笋盘再狠狠砍一刀买进即可。
　　12hr楼市下行期，卖房除了降价外，必须给中介额外的好处费。多给中介小哥5000块，他能为你拼死拼活的多卖5万块。这个知识点我在2017年的原创中就强调过了，现在再提出来，就是想告诉大家，卖房千万别吝啬，房子早卖掉一天都是赚，因为明天的价格会更惨。
　　13hr孩子读书，必须要买学区房的，今年底可以买进，因为年后35月是学区房成交高峰，价格不好谈。
　　14hr只要不是必须住的房子，只要不是读书挂户口的房子，都要尽快卖掉。两套换一套，三套换一套。先保证自己自住一套核心地段的优质豪宅，再考虑二套投资。所有城市都如此，因为核心地段豪宅增值更好，而且未来房地产税逐步铺开后，对于多套房产必定会征税。
　　15hr办理抵押经营贷、消费贷、按揭贷款的，务必把还款时间拉到最长，利率换到最低，当下月供弄到最少。现在没有压力才是王道，以后的压力根本不算压力。
　　16hr宁买老破小，别买老破大。老破小指7090年代的多层，老破大指2000年前的高层塔楼。老破小得房率高、梯户数少、密度小、总价低、门槛低、流动性好，还有动迁可能性，而老破大，密度高、安全性低、得房率低、面积大、总价高、上车难、增值更难，以后就是贫民窟。
　　老破小只有两种可以买：最核心区的老破小和带学区的老破小。当然了，首选还是新房和次新房。
　　17hr郊区只有三种房子可以买：一、地铁旁边；二、产业聚集板块；三、学区房。
　　这三条至少要满足一条。一条都不占就不要买，买了增值也不行。
　　18hr海景房，只能买以下7个城市：深圳、厦门、三亚、海口、海南东海岸、青岛、珠海，其它城市的海景房一律不要买，全是坑，比如上海、威海、惠州、北海等等。
　　19hr投资新区房产，只考察四个方面：一、必须是一线或强二线；二、高收入产业落地30以上；三、必须有多条地铁通车和在建；四、有名校在建。
　　以上四条全都符合，才能投资。
　　20hr炒概念和炒新区的房子，涨幅完全看政府能力和规划落地情况。只有一线和部分强二线的部分新区有增值的潜力，其它所有城市的新区都不值得投资，因为根本起不来。
　　21hr牛市时，房子最重要的是增值大小；熊市时，房子最重要的是流动性如何。牛市时，是所有房子普涨；但熊市时，不是所有房子都能卖掉。
　　如果你现在正在卖房，你就知道卖房有多难。熊市里，流动性差的房子有以下几类：硬伤房、商住公寓房，高总价豪宅、投资客扎堆的小区、大体量的盘、郊区非地铁房、规划没落地新区的房。
　　22hr最近，深圳以6折的价格一次性推出4422套房源作为人才房配售。
　　我想奉劝大家，不管任何城市，只要有能力或者对自己的未来有信心，就千万不要买安居房、经适房、人才房、共有产权房等保障性住房，因为这些房子只有纯居住功能，没有金融属性，对产权和限售都有严格要求。
　　比如深圳这次推出的人才安居房，要拿到完全产权需要买进10年，也就是说你的资金要套在这套房子里10年。对于老年人无所谓，对于年轻人来说，未来的收入一定是增长的，改善需求一定是强烈的，而自己的第一桶金套在安居房里，未来将无法置换，会错过很多大行情。此外，安居房品质差，增值差，根本不值得你长持。
　　23hr学区房，永远不会消失。
　　什么名额到校、教师轮岗、随机摇号、双减政策，都无法根本性的撼动学区房的存在。
　　你要知道，人，就是为分化而生的。只要有人类存在，分化就是必然，竞争就是必然。
　　公务员、教师是不会允许自己的孩子读菜小的，有钱有地位的人是不会让孩子进菜中的。即使这个学校只比隔壁学校优秀一点点，那么趋之若鹜的力量也会把这个优势无限放大，导致好的学校越来越好，差的学校越来越差。
　　管理者最擅长干的就是，顺应舆论，打压一下学区房，同时在新区郊区开发需要卖地的时候，再引进几所重点学校，抬高地价，抬高房价。
　　只要是搞市场经济，学区房就不可能消失。如果学校都一样了，那当初我们为啥还要打破大锅饭，要搞市场经济呢。说的再露骨一点，即使在计划经济时代，学校同样也分三六九等。
　　你知道什么叫成功吗？成功就是拉开人与人之间的距离，这才叫成功。成功人士的孩子，怎么会进菜小菜中呢？不要讲私立公立的区别，有人的地方，就必然导致分化，这是这个世界永远不会磨灭的真理。你可以想想，假如你年入百万，你愿意让孩子和年入五万人家的孩子读同一所学校吗？
　　所以，学区房需要就买，想单纯的炒作爆涨这两年确实不太适合。也许未来还会大涨，这个要看政策引导了。
　　24hr房地产需要泡沫。
　　房地产适度泡沫化，是人民美好生活的现金流保障。遇到重大事件比如疾病、教育、出国、养老等可以变现。
　　房地产适度泡沫化，是整个国家和所有城市金融体系、信用体系、财政体系的基石。一旦破裂，将是毁灭性的。
　　房地产适度泡沫化，是百姓消费的保障，房价上涨，消费提升，房价下跌，消费同样会一落千丈，没有消费，国内大循环根本就是天方夜谭。
　　房地产适度泡沫化，个人才有抵押物去创业投资，企业才有抵押物去融资再生产，地方政府才有财政收入去招商引资、修路修桥。
　　25hr从去年开始，规范互联网、整治平台经济，取缔教培、打压楼市，再叠加疫情影响，普通百姓的收入已经受到严重影响。假如房地产硬着陆，楼市泡沫破裂，那么最终倒霉的只有底层百姓。
　　别傻傻的以为房价腰斩了，你就能轻松买房，到时候经济衰退、烂尾遍地、消费萎靡、民不聊生，房价再低你也买不起，房价再低你也不敢买。
　　所以，楼市硬着陆前，我们一定会使出杀手锏救市的，因为如此惨重的代价，我们根本无法承受。
　　26hr经济下行，收入下滑，很多人开始绝望，所以鹤岗又火了。鹤岗就是垃圾桶，当你想吐的时候，一定用得着，但当你恢复元气后，你一定会嫌弃鹤岗的存在。
　　几万块去鹤岗买套房，真不如拿去存定期。知道大家情绪不好，但是一定要分清现实和梦境。梦境里做个春梦调剂一下还是可以的，但是一直春梦就会死翘翘。
　　很多年轻人都说，贫富分化太严重了，看不到希望了。恰恰相反，我认为现在这个社会有太多掘金发迹的机会，比以往任何时候都要多，只是你不愿意尝试不愿意吃苦罢了。
　　27hr10月我国CPI同比上涨2。1，涨幅创5个月新低。PPI同比下降1。3，为2021年以来首次同比下滑，且降幅高于预期。目前我国的通胀压力不大，未来12个季度，通胀都不会对货币宽松形成掣肘。
　　我认为，年底前至明年一季度，我国全面降准概率很大，5年期LPR至少还会有一次降息。
　　28hr11月11日，《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施科学精准做好防控工作的通知》公布了我国优化防控工作的二十条措施。
　　防疫政策已经开始松动，2023年还会继续放松。这对楼市和股市都是重大利好，但对股市是短期的，对楼市则是长期的。
　　29hr11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》共16条。这份通知是从去年9月底救市以来，高层力度最大的一次救市行动，是一次对房地产全产业链每一个环节的疏通和放松。对房企融资、保交楼、两道红线松绑、个人按揭贷款等都做了具体部署。
　　其中，对个人来说，也是力度最大的是以下两条：合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限、合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准。这两条说明了，接下来从一线到五线，各城市都会继续降低首付比例和贷款利率，而且会针对新市民额外再降低首付和利率。
　　救市力度一次比一次大，规格一次比一次高。
　　没有救不起的楼市，只有还没出的政策！
　　30hr最后，还是我说了无数次的那句话：2023年的楼市，一定比2022年热，拭目以待吧！