中国房地产市场的发展以及现行阶段的走势分析
未来房地产楼市的发展?
回忆过去发展,总结今天现状,展望未来趋势…
中国房地产真正的市场化也就25年的时间
在这25年时间里房价的大幅上涨有两次:
一、2008年美国次贷危机引发
二、2015年下半年提出去库存
决定房价上涨的2个主要因素:政策、金融杠杆
1998年是中国房地产的元年,当年废除公房、福利分房,让房地产商品市场化,来满足城镇居民的住房问题。于1999年国家提出了住房公积金贷款购房,只要连续缴纳6个月以上的住房公积金,就可以到银行办理贷款购房,利率只有2.75-3.25%,当时银行根本没有什么按揭贷款。这也是在房地产市场商品化开端加杠杆的原始阶段。
2008年美国爆发了次贷危机,很快就波及到全世界经济。拉动经济的三驾马车:出口、投资、消费,当时国家肯定不能再依靠出口来带动经济的增长,提出拉动内需,经济自救,向市场投放了4万亿,大兴土木,搞市场经济建设,来刺激经济的增长,在2009年底2010年初,房价飞速上涨,出现了60%的涨幅。当时被认为是救市(政策的特点是:货币投放量大、首付比例低,有的出现了0首付)迎来的第一波的房价上涨;
2010年5月份,出台了‘国5条’后被修订为‘国8条’,就是以一线城市为核心的全国推行限购政策,抑制房价过快上涨。
第二次房价的上涨是在2015年下半年到2016年,当时政策提出的是全国‘去库存’,启动了棚改货币化安置,要求在2015年-2017年全国改造各类棚户区住房1800万套,全国楼市以一线城市为代表的下出现了轮动普涨,涨幅高达40%-50%。
到2017年3月份正对房地产的快速上涨,国家出台了史上最严厉的楼市调控政策。高层定位:房住不炒,因城失策,分类调控。然而房价如脱缰的野马,已经上涨上去了,不容易控制,尤其是人口、产业比较密集的几大城市:北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州、合肥、武汉等,因城施策的政策作用不大,房价依然坚挺。当时大的方向也是为了防范化解重大金融风险为第一要位,中国房地产总货值接近420万亿人民币,杠杆率50%以上,稳住房价是防范化解重大金融风险的关键,政策提出:稳房价、稳地价、稳预期,基调主线一直延续下来。2020年全球遭遇新冠疫情黑天鹅事件,超过80%的国家为了度过危机,启动宽松的货币政策,特别是美国,发行货币,降低利率,带来了楼市新一轮的全球普涨,澳大利亚上涨了25%,加拿大上涨了40%,韩国上涨了25%,美国房价均价上涨了15%,全球N多国家的房价都在上涨,原因在于货币超发,推动全球大宗商品和原材料的上涨。在此大环境下,利用对开发商设置3条红线+二手房限制挂牌价+住建部门约谈的非市场化的行政手段,将房地产市场的一片欣欣向荣打击到凄凄惨惨,在2021年下半年限制房地产企业融资,以及停贷,以某头部房企为代表的化解了房地产行业内存在的隐藏风险。2022年两会提出坚持:房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段,稳房价、稳地价、稳预期、更好的满足刚需与改善性住房人群的合理需求,金融方面坚持不搞大水漫灌,一城一策,因地制宜。在此指导方针下,环京的廊坊新购取消,以及LPR利率连续下调,降低首付比例,引导满足刚需与改善性购房者入市,在前天北京出台连环单购房资格审核,缩短改善置换购房群体50天的交易时间,更好的优化营商环境,支持以‘住’为主的购房群体的入市。
全国范围的房地产局面:稳定一线城市、控制二线城市、发展3、4线。
2022年3季度到4季度房地产市场,对于买房者来说,购房政策趋于放松属于大概率事件,购房成本降低也是值得期待的,最好的窗口期在3-4季度已经到来;不论是自住还是投资,核心一线城市以及新一线城市的核心地段、次新高品质小区一定是最安全也是最有保障的,只要有人口持续流入以及产业集群密集的城市,就是房价最大的支撑力以及内生动力,这也是房地产红利大潮退去之后最本质的逻辑;
对于房地产企业接下来的融资环境将持续改善,但是房地产业包括关联的上下游,事实上已经进入了必然的衰退周期阶段,未来市场不是什么大鱼吃小鱼的阶段,而是已经到了大鱼吃大鱼的洗牌时代了。
最终最高会议定调了两条主线:一、稳经济,在一城一策的基础上,增加了用足政策工具箱,应用尽用,支持刚需与改善型住房需求群体入市;二、保底线,压实地方政府责任,保交楼,稳民生,一保一稳,现在会是下半年楼市的主旋律,最后基于政策和金融在楼市里的传导效应,今年4季度楼市成交会出现回暖迹象,具体表现是:量升价稳,这种趋势会保持一个中长期阶段。
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