青海楼市10月房价暴涨12，成交量骤跌74，在建商品房够卖10年

　　2016年-2020年，青海楼市野蛮生长。
　　5年时间，房价从4241元/平米涨到8164元/平米，涨幅高达92.5%！
　　2021年开始下跌，跌幅为4%，今年截止10月再跌8%，成交均价为7243元/平米，与2019年持平。
　　但今年还有2个月，从当前的趋势来看，青海房价正试图力挽狂澜，下半年涨幅一路飙升，单10月份就暴涨了12%。
　　但是不管从哪个角度看，青海楼市都不具备房地产繁荣的基础条件，那么，在房价上如此＂野心勃勃＂会不会是飞蛾扑火？
　　接下来，我们就从今年交易走势、库存情况、经济要素、人口趋势这四方面来分析青海楼市当前处于什么状况。
　　01  ｜青海楼市今年交易走势
　　统计局新商品住宅1-10月同比交易：青海房价下跌10%，全国下跌4%青海交易面积跌40%，全国跌26%青海交易金额跌45%，全国跌28%
　　青海楼市量价齐跌，看上去非常弱势。
　　但如果我们看到今年逐月的交易情况，就会发现青海楼市孱弱的表面下实则暗流涌动。
　　1）房价走势
　　今年房价震荡剧烈，上半年高开低走，下半年低开高走，呈V字型。
　　值得注意的是，今年从8月份开始房价大幅攀升，环比依次增长28%、11%、11%，并且在10月份超过了去年，同比增幅达12%。
　　照此趋势，年底很有可能再次破万。
　　2）成交面积走势
　　成交面积走势和房价走势则完全反向，下半年一路下滑，到10月份仅有7万平米，同比跌幅高达74%。
　　这是典型的弃量保价。
　　但需警惕，若成交量长时间起不来，楼市就将面临整体的崩盘，出现降价甩卖和大量烂尾。
　　综合量价的表现，青海的楼市算得上岌岌可危，一方面价格不降，一方面成交量不起来。
　　参考下面青海楼市的库存情况，开发商若是再不降价的话，资金链可能会绷断。
　　02  ｜青海在建住宅库存已超过10年
　　根据统计局截止10月的住宅施工数据：青海总施工面积2364万平米其中竣工面积为66万平米累计销售面积164万平米
　　可以算出：
　　正在施工中的面积=施工面积-竣工面积=2297万平米
　　月均销售面积=销售面积/10=16.4万平米
　　施工中面积去化周期=施工中面积/月均面积=126个月=10.5年！
　　目前施工中的住宅需10.5年才能卖完！
　　就算减去2年的期房库存，开发商还有8.5年的库存在建，相信没有哪个开发商的资金雄厚到撑如此之久。
　　同时还注意到，今年共计竣工66万平米，仅为施工面积的3%，这不禁让人担心剩下97%的住宅是否可以顺利完工。
　　＂降价甩卖＂可能是唯一的出路。
　　03  ｜青海的经济要素与楼市
　　经济和人口是楼市的核心推力。
　　我们先来看青海的经济情况。
　　最直观的就是GDP增长率，根据国家统计局的数据，青海近3年的增速大幅度下降，远远低于国家的平均水平，尤其是在2021年差了2.3个百分点。
　　这也和房价趋势匹配。
　　看回今年的经济情况。
　　根据青海省统计局今天前三季度的GDP核算情况来看，工业成长较快，第三产业尤其是服务业出现了大幅倒退。
　　在工业方面，青海的外商投资企业贡献了增长的大头，前三季度增长了19.4%（国有企业增长1.7%，股份制企业增长15.1%）。
　　相应的，由国企主导的传统型能源开采，比如矿产、石油、天然气、有色金属今年呈现持平和下降的态势，而股份制企业和外资企业主导的计算机通讯设备、化学制品、电机制造业等有大幅提升。
　　可以说，青海在工业的企业和产业结构优化方面的推进还是非常有力度的，也跑在了全国前列。
　　虽然无工不强，但是无商则不富。
　　商业方面，青海今年掉得非常厉害。
　　批发零售、住宿餐饮、金融业下滑非常严重，全社会消费品零售总额前三季度下降了7.4%，全国为增长0.7%。
　　（注：旅游业受限是一方面，但旅游相关业产业合计占GDP比例才4%左右，不至于影响到整个第三产业。）
　　消费下滑通常来自两方面：人口流失，购买力下降。
　　一般来说，主要靠工业拉动经济的区域容易出现＂地区强，居民弱＂情况，这也是近年来青海省社会经济发展的基调。
　　映射到楼市，则是刚需释放空间不足。
　　04  ｜青海的人口与楼市
　　根据国家统计局数据，青海省近10年的常住人口增长非常有限，2021年仅增长了1万人。
　　而实际上，在维持人口基数的表面下，青海正面面临严重的人口流失。
　　以2021年数据来看，青海出生率11.22‰、死亡率6.91‰，即人口自然增长率为4.31‰。
　　以2020年的常住人口593万来计算，2021年人口自然增长数为2.6万。但实际上只增长了1万，另外1.6万则为人口流失。
　　随着出生率下降和全国新一线城市的虹吸效应加强，青海人口大概率即将进入人口负增长。
　　一边是10.5的在建库存在手，一边面临人口流失，可谓是前狼后虎。
　　结语：
　　有经济发展、人口规模、库存高企这三座大山压制，青海楼市近几个月短暂的房价上涨难成气候。
　　综合来看，大概率近期会出现降价跑量的局面，投资者需要格外注意。
　　对于青海楼市，您怎么看？
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