房价跌回四年前,山东这个城市的二手房为什么难卖?
从2018年出现短暂的行情,冲高持续一段时间后。从去年开始,日照的二手房基本上处于单边下跌的行情。据安居客资料显示,2022年11月份日照二手房均价为10127元/平方米,同比去年同期下降6.34%。
而根据日照二手房历史走势分析,在2019年11月份二手房均价为10212元/平方米。经过冲高回落后,日照二手房均价又跌回到四年前。
很多人不理解,日照房价曾经在山东位列前四的位置,为什么下的的幅度这么大,而且,出现有价无市的现象?现在,日照房价在全省房价已经跌至排行榜的第七位。到底是什么原因导致日照二手房出现较大的跌幅?
当然,除了日照人口基数少,工资低之外,还有许多因素被很多人所忽视。现在就分析一下日照楼市的基本情况,什么原因影响了二手房的价格:
01,人口基数小,工资收入低
日照人口基数小,对于房价的支撑力较弱。一个拥有296万总人口的城市,在市区的购买力是有限的。再说,日照2022年上半年平均工资为6650元/月,除了体制内和国家住日照相关单位工资较高,多数单位的工薪族在2500-3500元/月。购买力比较弱,很难支撑动辄20000元/平方米左右的房价。
既然如此,日照的房价为什么高于淄博、潍坊等实力雄厚的城市?因为日照地理位置的优越,导致很多外地的购房者来投资或者养老。再说,前几年学区房的炒作比较火爆,带动其他区域的房价出现上涨。现在,因为楼市低迷,加上对于房产税征收的传言,很多外地的购房者纷纷抛售海边的房子,导致房价下跌。
02,学区房失去光环
日照楼市的每一轮行情,都是从学区房作为"引爆点",导致房价上涨。特别是新营小学、北京路中学等学区房,动辄20000元/以上的单价,拉动了日照楼市上涨的指数。教育集团的成立,把重点学区房的范围扩大数倍。在"教师轮岗制"和"多校区划分"的政策下,教育资源的均衡,导致重点学区房价格的回归。据网络资料,前几天新营华府一套房子降价50万元,学区房失去了往日的光环。
由于高价的学区房成为很多家庭的负担,所以,一旦学区的名额用完之后,很多人就会赶紧卖掉,学区房的资源甚至高于房子本身。如果因为教育均衡而导致重点学区房回归价值,那么,二手房指数还将下降。
03,空置房的影响
日照的空置率比较高,有些从老城区搬到新市区的家庭,都会有二三套房子。还有在活力区和新市区投资的群体,因为单位团购等因素而持有多套住宅。海边的别墅和多层洋房,被外地的投资客所持有。很多小区的房子都是季节性来度假居住,还有用于季节性短租的小区,虽然有出租收入,但是,对二手房的交易影响较大。
04,置换新房的家庭增多
日照新市区处于沿海城市的黄金位置,也是优质学校最多的地方。近几年,很多家庭在卖掉其他区域的房子,到新市区购置新房。所以,导致新市区的房价涨幅较大,而其他地方的二手房房源增多。例如:老城区、石臼老街等,二手房挂牌量大增,而购房者却不看好这些区域,导致二手房降价也难卖掉。
05,新的热点板块形成,影响二手房市场
由于特殊的地位置和快速的城市发展,日照楼市的热点转换比较频繁。有最早的新市区板块、学区房板块、活力区板块,现在又出现一个新的板块:就是接轨青岛板块。这个板块包括轨道交通周边的楼盘,很多家庭已经在关注。如果青岛地铁13号线南延至日照岚山,这个板块很会被激活,对二手房市场的影响较大。
06,未来二手房的走势
虽然当前二手房走势低迷,但是,未来能够支撑日照楼市的依然是二手房。随着楼市出现转型,土拍数量减少,土地价格上涨,未来的楼市分化更严重。新开盘的小区多数是智能化的高档小区,所以,普通百姓多数会购买二手房。特别是黄金位置的楼盘,周边土拍的楼面价就很高,二手房下跌的幅度也有限。一旦楼市企稳,二手房交易就会活跃,下跌的趋势有望扭转。
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