房价即将开启下跌潮?是谣言还是事实
长期以来,我国的房价都是居高不下,尽管也有唱空的声音存在,但无论是哪种声音似乎都无法阻止房价的上涨。
目前来看,房价看似已经见顶,很难再出现过去的那种猛烈上涨趋势。
那么房价真的见顶了吗,后市是继续上涨还是开始下跌,又或是维持在高位?
住房作为普通老百姓生活最基本的需求,房价的走势如何就显得尤为重要。本文就来探讨一下影响房价涨跌的基本因素所在。
金融政策的影响
每年,中央或是地方都会发布关于房市的政策,政策有虚有实,也有部分地方政策打左转向灯向右转,所以提炼真正影响房价的经济参数就会非常关键。
剖开表象看本质,我们以"钱"这个对房价起到真实影响的标准为导向,可以筛选出三个重要的政策可调控参数:基准利率,准备金率,货币供应量。
什么是基准利率呢?
当今时代,无论企业抑或个人,都不可能将大量存款以现金形式存放家中,而是选择存入银行等金融机构。
银行承诺予以存款人对应的利息,那么这个利息钱银行从哪得来呢——放贷。银行以更高的利率贷款给需要的人或企业,靠其中的利率差实现盈利。
所有银行的贷款利率都不尽相同,这里就需要央行根据经济情况,制定一个基准的利率作为市场上金融机构的参考。这个利率即基准利率,可以简单理解为存贷款利率。
基准利率是如何影响房市的?
首先要知道,影响房价的最终因素还是供需关系。从资金的角度来看,所谓的需求即房地产市场中流动资金的存量。
基准利率下调,意味着银行存款和贷款的利息都将下降,一方面贷款门槛会降低,另一方面人们的存款意愿也会降低。
市场中流动资金多了,而无论是出于投资亦或者置换的考虑,购房需求都会增加,再加上政府对于土地供应的严格控制,最终导致供需失衡,房价上涨。
再说说准备金率。
银行吸收储户存款后,必然是要通过放贷的手段维持盈利的,这样才有能力向储户支付利息。
于是一个问题就产生了,假定银行吸收了一百亿的存款,其中多少可以用于放贷呢?
要知道,对于银行这样庞大的金融机构来说,几乎每时每刻都有人存款和取款,若是将全部资金用于放贷,储户取款时无法兑现,银行则会信誉破产。
这就要求银行在获得存款的时候,按照一定比例上交央行,剩下的部分才能放贷出去,这个比例即我们说的准备金率。
而用于放贷出去的钱一部分又会作为存款放在金融机构,并且每贷出去一笔钱,都要上交一次准备金,直至不能再产生贷款。
也就是说,准备金率影响贷款的派生能力,准备金率越高,派生贷款能力越差。
无论是基准利率抑或准备金率,最终影响都会指向货币供应量M2。
货币供应量的增加,本意是流入各行各业,让所有领域都得到滋养。但由于资本的贪婪,事实上资本会偏向流入预期收益更高的领域,房市就是这么一个绝佳的选择。
大量资本流入房市,导致供需关系不对等从而引发房价暴涨,房价暴涨会吸引更多资金涌入,大量投机者的入场进一步抬高的房价的上涨。
另一方面,房子的居住属性决定了它是所有人的生活必需品,暴涨的房价很容易引发普通老百姓的恐慌情绪,致使其争相入场抢购。
在资本、投机者、普通百姓的共同推动下,房价就像被安装了火箭加速器,一路高歌猛进。
土地政策的影响
长期以来,在"控制大城市人口,积极发展中小城市和小城镇,区域均衡发展"的指导思想下,土地供给向三四线城市倾斜,大城市的住宅土地供给被牢牢控制,这就导致了人地分离,土地供需错配的情况。
除了土地供需错配,另一个方面,国有土地有偿使用的制度也是房价上涨的推手之一。
改革开放之初,中国实行土地公有制,即城市土地归国家所有、农村土地归集体所有,同时宪法也规定土地不允许被买卖,于是政府制定了土地所有权和使用权分离的制度。
土地使用权可以被出让,并且为了保证土地出让的公开透明,2002年开始采取了拍卖的方式。
随着房地产市场的不断开发,其中蕴含的巨量利益吸引了大量资本家的关注,每每有土地拍卖会举行,各路房产开发商就如同闻到血腥味的鲨鱼,这就导致土地使用权的成交价被不断抬高,而多余的成本最终必然转嫁到购房者身上。
人口迁移的影响
根据对美国、日本等发达国家的研究,我们发现人口迁移分为两个阶段:
第一阶段,人口从农村向城市迁移,该阶段中,经济正在快速增长,产业以加工贸易中低端制造业和资源性产业为主;
第二阶段,以大都市圈化为主,人口从农村和三四线城市向核心城市及其卫星城市集中,这与大都市圈的教育、医疗等公共资源更富集有很大关系。
我国目前就处于大都市圈化这样一个阶段。
伴随大量人口的迁入,住房的需求大幅度提升,同时,大量劳动力的迁入带来了大量的生产资本,当地的经济也会蓬勃发展,经济水平飞速发展。
于是,一方面是对住房的海量需求,一方面是拥有购房能力的人群数量快速扩张,两相叠加之下,房价自然水涨船高。
综合来看 ,房价能否上涨一是取决于百姓的支付能力,只有人们口袋里有钱了,才会考虑购房这个选项。
二是看经济形势如何。绝大多数人都没能力全款购房,只能选择按揭贷款的方式购买,一旦经济形势不好,人们对自身后续还款能力产生怀疑,也不会选择打肿脸充胖子去强行购房。
当了解房价涨跌的内在逻辑后,那么判断未来房价究竟会走出一个怎样的行情,心里也就有了大概的判断力。