病怏怏的天津二手房，年底干了瓶红牛

　　本以为，新房是好大儿，没想到，一直病怏怏的二手房年底倒来劲了。
　　疫情反扑，新房翘尾最关键的一环，被打断了：
　　外地人来不了。
　　新房成交中，新天津人占比能达到4成。
　　少了条腿，年底新房只能躺着了。
　　很意外，二手房成交量，竟然极其稳定，均价还要抬头。
　　看这意思，今年又是个单翘新房不翘，二手翘。
　　11月新房认购量，不及预期。
　　除了受口罩影响，开发商也不老兴奋的，跳水大赛并未上演。
　　躺平也好，跌无可跌也罢，寡淡行情下，没有价格刺激，量很难冲起来。
　　但二手房成交量，却没掉链子。
　　工作日80100套，周末150180套。
　　从10月到现在，一直保持这个节奏。
　　甚至整体来看，比9月成交量可强太多了，看不出淡季的样子。
　　二手房就不受外地人影响吗？
　　也受影响，但很有限，带看量最有发言权。
　　看这小山峰走的，多均匀，每周末带看量都能冲到6000次左右。
　　说明都是本地人在买房，而且是不买不行的那种买学区房。
　　造成这种结果的原因，出在成交结构上。
　　每年的学区房，外地人占比能达6成，本地人也就4成。
　　今年特殊，和平831关门的新政，额外激发出3年的购房需求。
　　同时，和平学区房价暴涨。
　　导致很多本来想按正常节奏买和平的人，被挤到河西一片。
　　831之后的9月，二手房成交量降了30。
　　但从10月开始，又弹回了较高水平。
　　也就是说，今年虽然外地人的购买力缺失了，但本地需求额外增加了。
　　一缺一补，二手房整体的成交量，并没掉下来。
　　和平这波儿操作，教育了市场。
　　房价越涨越高，眼巴巴看着不少人买在高点。
　　同样是三片普小，早买的190万，最后7、8月再买的就250万。
　　现在，和平学区房高位横盘，无漏可捡，等待回调。
　　和平是河西的镜子。
　　很多家长等不到明年了，怕涨起来、怕重蹈和平的覆辙，今年年底就得打完收工。
　　所以现在河西二手房继续疯。
　　仅上周（11。1411。20）一周的时间，河西就成交了181套二手房。
　　当然，南开量也不低，明显与其它区域拉开了差距。
　　成交量高的小区，都是主打学区。
　　河西绮云里、福至里、新城小区、元兴新里南开孚德里、雅云里
　　不一定都是重点学区房，但都是为了河西学籍。
　　量在价先。
　　不仅是11月，今年一年河西二手房成交量都在冲高。
　　以前根本干不过南开，现在比和平南开之和还要多，能占到全市的20。
　　这么高的成交量，价格也水涨船高。
　　确实不能等到明年了。
　　现在相比年初，河西一片重点学区房，门槛价已经涨了510。
　　比如上海道学片，很难找到180万的房子了，看得过去的，都得200万以上。
　　而且，成交周期很快。
　　最快的当天看房，当天订房。
　　10月，天津二手房涨幅TOP10的小区中，河西竟然占了9个。
　　压倒性的碾压。
　　学区房虽然总价不高，但单价高。
　　由于成交占比越来越大，甚至把全市二手房成交均价都拉起来了。
　　照这趋势，11月、12月就要回正。
　　每年春节后，都是学区旺季。
　　叠加和平需持有3年学籍，重小不接受转学明年3、4月，河西重小还有平均10的涨幅空间。
　　想买河西学区房的，尤其是一片重小的，建议年底搞定，不要拖到明年。
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　　河西热，南开也没闲着。
　　南开已启动六年一学位的征询意见，靴子未落地，家长心里毛毛的。
　　万一明年突然执行，供应极速减少，重小学区房跳涨不是没可能。
　　所以，年底南开二手房成交量也猛追。
　　二手房，年底劲头足。
　　老破小类的门槛学区房是根源之一，能兼顾居住的改善类学区房，热度也不低。
　　特别是350400万的总价段。
　　刚好新房面临房荒，可选择的不多。
　　陈塘有重点学区，但城市界面不理想，关键交房时间晚。
　　新梅江产品可以，学区又一般。
　　在南开，400万只能看看天拖，其它的又太贵。
　　一部分需求被迫转移到二手房。
　　比如河西的天房美棠，360万的三室带看量很高。
　　一周能带看5次以上，最高达19次。
　　全运村也如此，400万左右的带看量一周也能有7、8组。
　　一方面，当下买房人对期房信心缺失。
　　另一方面，房东挂牌价越来越接地气，经历长期房价回调，降价也认了。
　　刚好买卖双方同频，愿买愿卖。
　　土地出让少，引发的新房供应少，行业不确定因素多，刚好给了二手房喘息的机会。
　　业主不要待价而沽，若有人愿意出价，需抓住机会。